一，現(xiàn)金購買的房產(chǎn)的租金回報率
現(xiàn)金購買的房產(chǎn)的租金回報率的計算公式很簡單，說白了就是出租房屋到手的凈收入除以購房的總價。
租金回報率 = 每年凈房租收入 / 購房總價 %
然后計算每年凈房租收入
每年凈房租收入 = 年租金收入 - 持有房屋費用及出租衍生相關支出
案例: 2015年3月在爾灣市（Irvine）買一棟3房3浴Condo, 購買價$63萬，月租金$3000。
年租金收入 = 3000 x 12 = $36000 (爾灣Condo的實際例子)
持有房屋費用及出租衍生相關支出包括:
房地產(chǎn)稅: 購房總價 x 1.55% = $9765
社區(qū)費: 預計 $250 x 12 = $3000
出租傭金: (年租金 x 5%) / 2 = $900 (自行出租就沒有此項支出)
出租管理: 年租金 x 5% = $1800 (自行管理就沒有此項支出)
持有房屋費用及出租衍生相關支出總計：$15465
每年凈收入 = $36000 - $15465 = $20535
租金回報率 = $20535 / $630000 = 3.26%。
二，貸款購買的房產(chǎn)的租金回報率
貸款購買的房產(chǎn)的租金回報率的計算方法要稍微復雜一點，但是原理與第一部分是一樣的。我們假設貸款全部采用每年分期固定還款的方式。
租金回報率 = 每年凈收入 / 自付額 %
每年凈收入 = 年租金收入 - 持有房屋費用及出租衍生相關支出- 年固定還款額。
其中，自付額(頭款)即購房總價扣除銀行貸款的部分。
持有房屋費用及出租衍生相關支出我們在第一部分里已經(jīng)講過，道理也是一樣的。下面我們選取一個案例來進行分析。
案例: 2015年3月在灣買一棟3房3浴Condo,購買價$63萬,自付額$30萬,貸款額$33萬(30年分期固定攤還,利率4%,貸款月付約$1,575.47)，月租金$3000。
年租金收入 = 3000 x 12 = $36000
持有房屋費用及出租衍生相關支出包括:
房地產(chǎn)稅: 購房總價 x 1.55% = $9765
社區(qū)費: 預計$250 x 12 = $3000
出租傭金: (年租金 x 5%) / 2 = $900 (自行出租就沒有此項支出)
出租管理:年租金x 5% = $1800 (自行管理就沒有此項支出)
持有房屋費用及出租衍生相關支出總計: $15465
年固定還款額 = $1575.47 x12 = $18905.64
每年凈收入 = $36000 - $15465 - $18905.64 = $1629.36
租金回報率 = $1629.36 / $330000 = 0.49%。
其中還有不預期的維修費沒有計算在內(nèi)。
總結: 由于房價上升，租金回報率降低，尤其在貸款的情況下，租金回報率很低，甚至成為負回報，這是現(xiàn)階段投資房產(chǎn)的現(xiàn)實情況。
此時投資房產(chǎn)有何意義呢？衡量現(xiàn)在美國的經(jīng)濟情勢漸入佳境，房產(chǎn)在之后幾年升值潛力可期。現(xiàn)階段看的不只是租金回報率，而是在于未來房價升值的潛力。
