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稅務減免時容易被忽視的5大貸款費用

房地產之所以受廣大投資者的喜愛不僅因為其保值,增值能力強,還因為有諸多的稅收優惠政策,可謂“全身都是寶”?,F在我們來看看有沒有你漏掉的稅收減免優惠政策。

自住房貸款利息mortgage interest

如果你是首次買房貸款,購買第二套房貸款,或者Refinance貸款用于房子的裝修升級,房貸的利息可以用來抵扣個人所得稅??梢缘挚鄣馁J款利息有上限。個人報稅或者夫妻聯合報稅,最多可以抵扣75萬美金的貸款利息。如果你貸款100萬美元,前75萬貸款利息可以抵稅,剩下的25萬利息不能抵扣。如果夫妻分開報稅,每人則可以抵扣37.萬美金的貸款利息。如果你是在2017年12月16日前購買的房產(特朗普Tax Cuts and Job Act of 2017生效前),可抵稅房貸利息上限為100萬美金,夫妻分開報稅每人限額是50萬美金。如果您貸款購買的是投資房,投資房貸款利息只能用來抵扣投資房收入,不能抵扣個人所得稅,抵扣沒有上限。

買首套房裝修refinance支付的point

點費是美國貸款的一個特殊的費用。1點等于貸款額的1%。點費等同于在closing時提前支付銀行未來的貸款利息。支付點費的好處是可以降低貸款利率。點費支付得越多,貸款利率越低。但點費有上限,點費法律規定的最高額度為3點。購買首套房或者用于翻修房屋的refinance貸款時支付的點費可以用來抵稅。

貸款保險mortgage insurance

如果您的貸款額度超過房價的80%,銀行會要求貸款人購買貸款保險,貸款保險的保費可以用來抵扣個人所得稅。

FHA貸款,VA貸款,USDA貸款費用

美國政府貸款機構的特殊貸款一般都有自己的特別費用。FHA的貸款時一次性支付的貸款額1.75%的貸款保險保費,VA給軍人貸款的VA funding fee費用,USDA農業部貸款的guarantee fee都可用來抵稅。

貸款買房Closing費用

買房closing 的費用不能在當年立刻用來抵扣個人所得稅,但是在賣房時可以計算在房屋購買成本里,從而降低應繳資本利得稅(如果賣價高于買價)。

Closing Cost費用包括哪些:

Closing Cost即房子的過戶結算費,在過戶當天一并繳清。房貸成本的費用平均約為貸款金額的2%至5%。

1. 銀行手續費

a.     申請費

b.     銀行手續費Origination charge / application fee

c.     利率點數Points: 可以視為銀行向借款人提前收取的部分利息,一個點通常等于貸款額度的百分之一。

d.     評估和合適貸款申請的費用 Underwriting fee

2.  辦理貸款時支付給第三方服務的費用

a.     評估費Appraisal fee $300-$800

b.     信用報告Credit report $25-$60

c.     洪水認證Flood certification

d.     產權鏈Chain of title

e.     貸款產權保險Lender’s title insurance: 根據貸款金額而定

f.      律師費Attorney fee:某些州會要求房地產購買交易結束時必須有律師在場。律師費將根據律師為您服務的小時數而有所不同。銀行律師費( bank attorney)是在紐約、新澤西等州才會有要求需要有銀行律師,大部分的州都是由產權公司直接負責所有過戶,費用大約為1000-1500美元。

g.     稅務服務費Tax Service Fee

3. 政府收費

這個費用有各地政府制定,包括:

a.     登記費Recording fee: $100-$150

b.     印花稅Stamp tax:根據州而定

4. 房產稅和房屋保險

a.     當年余下月份的房地產Property tax

b.     當月余下日期到首次還款日中間的利息Prepaid interest

c.     房屋保險 Home owner insurance

d.     預付2-3個月的房產稅和房屋保險(放在escrow account里)

e.     HOA預付管理費(Prepaid HOA Dues)

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