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如何投資房地產(chǎn)信托(REITs)?

人們自古以來就用擁有資產(chǎn)來創(chuàng)建財富。但是,擁有和管理物業(yè)并不是唯一的投資房地產(chǎn)的方式。如果你想投資房地產(chǎn),也可購買房地產(chǎn)投資信托(REITs)。但兩種投資方法都有其各自的優(yōu)缺點。

業(yè)內(nèi)人士表示,美國華人投資房地產(chǎn)的比例較高。但是,隨著年齡的增長和疫情的延長,許多人也想嘗試主流社會投資REITs的方法。

與其他房地產(chǎn)公司不同,REITs不開發(fā)房地產(chǎn)以進行售賣。相反,REITs主要是購買和經(jīng)營房地產(chǎn),將其作為自己投資組合的一部分。REITs為個人投資者提供了一種途徑,使他們可以擁有商業(yè)房地產(chǎn)中一部分獲得收益,而無需實際去購買商業(yè)房地產(chǎn)。

許多REITs已在SEC注冊并在證券交易所公開交易。這些被稱為公開交易的REITs。其他可能在SEC注冊但未公開交易,被稱為非交易的REITs。這是各種REIT之間最重要的區(qū)別之一。

此外,一些REITs可能會提供比其他一些投資更高的股息收益率,但也存在一些風險,尤其是非交易所買賣的REITs。由于非交易的REITs 不在交易所進行交易,因此存在風險,如缺乏流動性和沒有透明度。

由于非交易性REITs是非流動性投資,也不能在公開市場上輕易出售。非交易性REITs通常要等到交易結束18個月后,才能提供其每股價值的估算值。非交易性的REITs通常由外部經(jīng)理管理而不是自己的雇員管理,可能導致與股東的利益沖突。例如,REITs可根據(jù)財產(chǎn)收購和管理資產(chǎn)的金額向外部管理人員支付大量費用。這些激勵措施不一定與股東利益相符。

投資者可以通過經(jīng)紀人購買在主要證券交易所上市的公開交易的REITs,也可以通過經(jīng)紀人購買非交易的REITs的股份。他們還可以購買REITs共同基金。

如果通過經(jīng)紀人購買,經(jīng)紀人將收取經(jīng)紀費。非交易性REITs通常由經(jīng)紀人出售,通常收取高額的前期費用。銷售傭金和預售費通常占投資總額的9%至10%。因此,這些費用使得投資價值大大降低。

大多數(shù)REITs將其應稅收入的90%支付給股東。REITs股東有責任將投資獲得的股息和資本收益納稅。REITs支付的股息通常被視為普通收入,無權享受其他類型公司股息的較低稅率。

投資百科網(wǎng)站介紹,從歷史上看,REITs是表現(xiàn)最好的資產(chǎn)類別之一。在2010年至2020年之間,REITs指數(shù)的平均年收益率為9.5%。美國目前共有五種REITs ,各有優(yōu)缺點。

第一種是零售REITs(Retail)

約有24%的REIT投資大型購物中心和零售業(yè)房產(chǎn)。無論你常去的購物中心是什么,它都可能是REITs擁有的。在對零售REITs的投資前,要檢查零售行業(yè)本身。零售REITs通過向租戶收取租金來賺錢。如果零售商由于銷售不佳,那么他們可能會延遲甚至拖欠付款,最終破產(chǎn)。REITs需要找到一個新的租戶,也絕非易事。

第二種是住宅REITs(Residential)

這些REITs擁有并經(jīng)營出租公寓。當投資投資這種REITs時,應考慮一些因素。例如,最好的公寓市場往往是住房可負擔性較低的地方。例如,在紐約和洛杉磯,高昂房價迫使更多人租房,這推高了房東每月可收取的租金。因此,最大的住宅REITs集中在大型城市中心。

第三是醫(yī)療REITs(Healthcare)

隨著美國人的壽命增長和醫(yī)療費用的持續(xù)攀升,醫(yī)療REITs將成為一個值得關注的行業(yè)。醫(yī)療REITs投資于醫(yī)院、醫(yī)療中心、護理設施和養(yǎng)老院的房地產(chǎn)。該房地產(chǎn)的成功與醫(yī)療保健系統(tǒng)息息相關。經(jīng)營者依靠入住費、Medicare和Medicaid報銷等。只要醫(yī)療保健公司的資金有問號,醫(yī)療REITs也會有。

第四種是辦公REITs(Office)

辦公REITs投資辦公大樓。他們從租戶那里獲得租金收入。投資REITs的人都會想到四個問題:

經(jīng)濟狀況如何?

失業(yè)率有多高?

空缺率是多少?

REITs投資的領域經(jīng)濟如何?它有多少資本用于收購?

應該找到投資于經(jīng)濟重鎮(zhèn)的REITs。例如,REITs在華盛頓特區(qū)擁有一些普通建筑物比在底特律擁有主要辦公空間要好。

第五種是抵押REITs(Mortgage)

與房地產(chǎn)本身相比,約有10%的REITs投資抵押貸款。最著名的投資是房利美(Fannie Mae)和房地美(Freddie Mac),這是政府資助的企業(yè),它們在二級市場上購買抵押貸款。但是,這種REITs投資于抵押而不是股權,并不意味著它沒有風險。若是利率上升,抵押REITs帳面價值將下降。

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