美國(guó)貸款買(mǎi)房是如何順利交割的呢
對(duì)于喜歡進(jìn)行多種投資的成熟投資者而言，遠(yuǎn)赴美國(guó)購(gòu)房他們更喜歡貸款買(mǎi)房，因?yàn)檫x擇抵押貸款購(gòu)房將會(huì)給予其充裕的現(xiàn)金流來(lái)計(jì)劃其它投資回報(bào)率高于銀行貸款利息的投資，從而實(shí)現(xiàn)資本的最優(yōu)化利用。然而，貸款購(gòu)房比全現(xiàn)金購(gòu)房更為安全，但是順利交割依舊前期準(zhǔn)備充分。
貸款購(gòu)房?jī)?yōu)勢(shì)
減免報(bào)稅額
根據(jù)美國(guó)國(guó)稅局(IRS)最新的公告936及相關(guān)信息，允許貸款人將房屋貸款利息和地稅從當(dāng)個(gè)財(cái)政年的納稅基數(shù)中扣除。該政策不僅從橫向包括納稅人的第一抵押房和第二抵押房，還從縱向涵蓋了多樣的借貸方式：如“購(gòu)房貸款”(Mortgage)、“房屋凈值貸款”(Home Equity Loan)和“信用貸款”(Line of Credit)。只要滿(mǎn)足貸款項(xiàng)目是擔(dān)保性貸款(Secured Debts)和所貸房屋自身?xiàng)l件(Qualified Home) 這兩個(gè)條件，納稅人就可通過(guò)“法定扣減項(xiàng)目”(Itemized Deduction)享受相應(yīng)的減免。其中，購(gòu)房貸款總額不得超過(guò)100萬(wàn)美元，其他兩種借貸方式總額不得超過(guò)10萬(wàn)美元。除此之外，國(guó)稅局還針對(duì)首次貸款購(gòu)房者提供相應(yīng)的“抵稅額”(Tax Credit)。
可以看出，美國(guó)政府的稅收政策從多面上鼓勵(lì)和刺激著銀行業(yè)的貸款項(xiàng)目。
靈活性
時(shí)間的靈活性。在賣(mài)方市場(chǎng)的大形勢(shì)下，有條件的購(gòu)房者完全可以先進(jìn)行現(xiàn)金交割，之后，再向銀行申請(qǐng)借貸項(xiàng)目;
項(xiàng)目種類(lèi)的靈活性。除了傳統(tǒng)的“購(gòu)房貸款”，上述提到的“房屋凈值貸款”和“信用貸款”的使用目的并不局限于購(gòu)房，還可以是用作其他投資，如孩子的教育基金、付清信用卡欠費(fèi)等。這兩者的貸款資金使用和還款方式也同樣寬松，算是值得考慮的選擇。
貸款買(mǎi)房如何順利交割
貸款購(gòu)房比全現(xiàn)金購(gòu)房更為安全，然而，即使投資人確定了通過(guò)貸款方式購(gòu)房，在后續(xù)的整個(gè)交易過(guò)程中，仍應(yīng)注意以下問(wèn)題才能保證順利交割：
01買(mǎi)方律師的前期調(diào)查工作
從實(shí)際操作上來(lái)說(shuō)，買(mǎi)賣(mài)雙方在簽署合同正式生效之后，銀行才會(huì)開(kāi)始進(jìn)行對(duì)貸款人的信用背景調(diào)查和所抵押房產(chǎn)的盡職調(diào)查。有時(shí)候銀行貸款審批人員會(huì)做出“不予貸款”的決定，往往這些原因可能是因?yàn)榉慨a(chǎn)本身不符合銀行貸款審批政策。
例如，在銀行貸款審批必須符合房利美政策的前提下，所抵押房產(chǎn)涉及重大建筑瑕疵或訴訟糾紛、不符合房利美政策對(duì)于入住比例的要求等。如果買(mǎi)方律師的前期盡職調(diào)查能夠完善且準(zhǔn)確地披露這些問(wèn)題，購(gòu)房者得以事先退出，那么就能盡量避免之后的被動(dòng)局面。
02購(gòu)房合同中關(guān)于“貸款保護(hù)”的條款細(xì)節(jié)
如前文定義，合同是否擁有“貸款保護(hù)”條例關(guān)系到買(mǎi)方者在未得到貸款審批情況下是否享有自由的合同退出機(jī)制。另外，條款針對(duì)貸款保護(hù)期限也是非常重要的。現(xiàn)在，面向中國(guó)購(gòu)房者的借貸市場(chǎng)，從之前的嚴(yán)格制度、到如今的“中國(guó)式”貸款審批模式。不僅許多大銀行(如匯豐銀行、富國(guó)銀行和花旗銀行)爭(zhēng)相開(kāi)創(chuàng)中國(guó)人貸款項(xiàng)目，許多亞洲背景的中小型銀行(如華美銀行等)也都進(jìn)行針對(duì)中國(guó)人的特殊審核流程。雖然，大多中國(guó)購(gòu)房者在美國(guó)的信用記錄和資料甚少，相關(guān)銀行采用“國(guó)內(nèi)信用調(diào)查”和建立“國(guó)內(nèi)卓越金融賬戶(hù)”方式降低貸款風(fēng)險(xiǎn)。當(dāng)然，相應(yīng)的操作下，會(huì)使得銀行的貸款審批時(shí)間較長(zhǎng);因此，合同中所需的“貸款保護(hù)期”及相關(guān)條款應(yīng)將這些因素事先考慮在其中。
03選擇“貸款購(gòu)房”帶來(lái)的額外費(fèi)用
紐約州財(cái)稅局(NYS Department of Taxation and Finance)對(duì)于購(gòu)房貸款征收“貸款抵押稅”(Mortgage Tax)。其稅率根據(jù)州內(nèi)房地產(chǎn)所在地郡的管轄不同以及貸款額大小來(lái)定。
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