美國貸款買房是如何順利交割的呢
對于喜歡進(jìn)行多種投資的成熟投資者而言，遠(yuǎn)赴美國購房他們更喜歡貸款買房，因為選擇抵押貸款購房將會給予其充裕的現(xiàn)金流來計劃其它投資回報率高于銀行貸款利息的投資，從而實現(xiàn)資本的最優(yōu)化利用。然而，貸款購房比全現(xiàn)金購房更為安全，但是順利交割依舊前期準(zhǔn)備充分。
貸款購房優(yōu)勢
減免報稅額
根據(jù)美國國稅局(IRS)最新的公告936及相關(guān)信息，允許貸款人將房屋貸款利息和地稅從當(dāng)個財政年的納稅基數(shù)中扣除。該政策不僅從橫向包括納稅人的第一抵押房和第二抵押房，還從縱向涵蓋了多樣的借貸方式：如“購房貸款”(Mortgage)、“房屋凈值貸款”(Home Equity Loan)和“信用貸款”(Line of Credit)。只要滿足貸款項目是擔(dān)保性貸款(Secured Debts)和所貸房屋自身條件(Qualified Home) 這兩個條件，納稅人就可通過“法定扣減項目”(Itemized Deduction)享受相應(yīng)的減免。其中，購房貸款總額不得超過100萬美元，其他兩種借貸方式總額不得超過10萬美元。除此之外，國稅局還針對首次貸款購房者提供相應(yīng)的“抵稅額”(Tax Credit)。
可以看出，美國政府的稅收政策從多面上鼓勵和刺激著銀行業(yè)的貸款項目。
靈活性
時間的靈活性。在賣方市場的大形勢下，有條件的購房者完全可以先進(jìn)行現(xiàn)金交割，之后，再向銀行申請借貸項目;
項目種類的靈活性。除了傳統(tǒng)的“購房貸款”，上述提到的“房屋凈值貸款”和“信用貸款”的使用目的并不局限于購房，還可以是用作其他投資，如孩子的教育基金、付清信用卡欠費等。這兩者的貸款資金使用和還款方式也同樣寬松，算是值得考慮的選擇。
貸款買房如何順利交割
貸款購房比全現(xiàn)金購房更為安全，然而，即使投資人確定了通過貸款方式購房，在后續(xù)的整個交易過程中，仍應(yīng)注意以下問題才能保證順利交割：
01買方律師的前期調(diào)查工作
從實際操作上來說，買賣雙方在簽署合同正式生效之后，銀行才會開始進(jìn)行對貸款人的信用背景調(diào)查和所抵押房產(chǎn)的盡職調(diào)查。有時候銀行貸款審批人員會做出“不予貸款”的決定，往往這些原因可能是因為房產(chǎn)本身不符合銀行貸款審批政策。
例如，在銀行貸款審批必須符合房利美政策的前提下，所抵押房產(chǎn)涉及重大建筑瑕疵或訴訟糾紛、不符合房利美政策對于入住比例的要求等。如果買方律師的前期盡職調(diào)查能夠完善且準(zhǔn)確地披露這些問題，購房者得以事先退出，那么就能盡量避免之后的被動局面。
02購房合同中關(guān)于“貸款保護(hù)”的條款細(xì)節(jié)
如前文定義，合同是否擁有“貸款保護(hù)”條例關(guān)系到買方者在未得到貸款審批情況下是否享有自由的合同退出機(jī)制。另外，條款針對貸款保護(hù)期限也是非常重要的。現(xiàn)在，面向中國購房者的借貸市場，從之前的嚴(yán)格制度、到如今的“中國式”貸款審批模式。不僅許多大銀行(如匯豐銀行、富國銀行和花旗銀行)爭相開創(chuàng)中國人貸款項目，許多亞洲背景的中小型銀行(如華美銀行等)也都進(jìn)行針對中國人的特殊審核流程。雖然，大多中國購房者在美國的信用記錄和資料甚少，相關(guān)銀行采用“國內(nèi)信用調(diào)查”和建立“國內(nèi)卓越金融賬戶”方式降低貸款風(fēng)險。當(dāng)然，相應(yīng)的操作下，會使得銀行的貸款審批時間較長;因此，合同中所需的“貸款保護(hù)期”及相關(guān)條款應(yīng)將這些因素事先考慮在其中。
03選擇“貸款購房”帶來的額外費用
紐約州財稅局(NYS Department of Taxation and Finance)對于購房貸款征收“貸款抵押稅”(Mortgage Tax)。其稅率根據(jù)州內(nèi)房地產(chǎn)所在地郡的管轄不同以及貸款額大小來定。
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