在美國買房為什么不擔(dān)心欺詐？ 核心角色：第三方托管公司
核心角色：第三方托管公司
Escrow中文的意思是“第三方托管”。在美國的房地產(chǎn)交易中，在交易過程中，買賣雙方將資金及房產(chǎn)證明交由第三方公正（escrow）暫時保管，以保證條件滿足后雙方履行合約。
大多數(shù)房地產(chǎn)交易中往往面臨一個共同的問題：互不信任。作為買家，你會在房屋狀況還沒有達(dá)標(biāo)前，就把辛苦賺來的錢交給賣方嗎？不會。同樣，如果你是賣方，你在買家沒有結(jié)清余款前就把房子產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)讓給他嗎？也是不可能的。
互不信任的情況下，如果沒有能夠消除雙方不信任的第三方存在，交易必將暫停。房產(chǎn)買賣過程中，即使最簡單的交易也涉及無數(shù)細(xì)節(jié)。像體育比賽一樣，房地產(chǎn)交易也需要一個裁判，幫助買賣雙方把過程中出現(xiàn)的每一個細(xì)微的問題，在交易完成前全部解決。
Escrow便是那個使比賽保持公正的裁判。嚴(yán)格說來，Escrow不屬于買賣方任何一邊——他們是中立的。他們對買賣雙方都是無私公正的第三方存在，不會有任何偏袒。
這么看來Escrow在美國房產(chǎn)交易中是不可缺少的，那么由誰來做Escrow呢？買賣雙方如何選擇Escrow？
一般由賣家的房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人的推薦來選擇Escrow公司。
Escrow收取的費用根據(jù)房產(chǎn)的交易價格來定，一般是房價的１－２％。通常由買賣雙方平均分?jǐn)偂?/p>
在買家和賣家簽訂了合同之后，房產(chǎn)就進(jìn)入了“Escrow”（第三方托管）的階段。這個階段可以持續(xù)２０－30天或更久?！八信c交易相關(guān)的文件、購房資金、具有法律效益的合同或協(xié)議、以及指導(dǎo)交易如何進(jìn)行的說明，都交給Escrow，由Escrow在交易協(xié)議中注明。
這一過程，稱為開始代管流程 （Opening an Escrow）。代管所有材料的機(jī)構(gòu)被稱為“Escrow Agent”（第三方托管代理），他們將確保交易按照約定的步驟進(jìn)行。
當(dāng)Escrow Agent第三方托管代理人確定買賣雙方簽署了所有需要簽的文件，房產(chǎn)證件檢查完畢，則結(jié)束托管（Closing of Escrow）。Escrow代理人需要將文件、資金、保險、合同等分別交與適當(dāng)?shù)囊环?。至此房產(chǎn)交易過程結(jié)束。
房產(chǎn)進(jìn)入Escrow后，可以隨時取消交易嗎？當(dāng)然可以。那么取消后可以取回托管的保證金嗎？
答案是：不一定；看情況。
這一切還得看合同里的“contingencies“（履行合同的先決條件）條款。 這個條款可能包括資金籌備，房屋檢查，業(yè)主保險和評估。在緊急情況下，賣方接受買方的報價，買房需要寫下“履行合同的先決條件”清單。
若買家在后續(xù)檢查過程中發(fā)現(xiàn)嚴(yán)重問題或房屋評估的價格低于銷售價格，而買家因此無法貸款，就可以退出交易，通過提交第三方托管撤銷指令來拿回托管的保證金。
當(dāng)買家成為新的房主。買家的貸款方需要建立的一個賬戶，用來支付房產(chǎn)稅和各種各樣的保險賬單，如:房主保險、抵押貸款保險和洪水保險等，這個賬戶也就是“Escrow Account”（第三方托管賬戶）。對于公寓業(yè)主來說，一個“Escrow Account”（第三方托管賬戶）也可以用來支付HOA業(yè)主協(xié)會的費用。房產(chǎn)交易結(jié)束后，買家可以提前支付幾個月的稅金和保險費。
在這之后，買家的一部分抵押貸款會被放入賬戶用來支付費用。隨著稅率和保險費的波動，這個賬戶里的錢也會減少。貸款人將每年進(jìn)行一次審核，以確保有足夠的資金用于支付費用。如果你碰巧多付了錢，你的貸方會給你退款。
如果買家用FHA貸款買了房子，或者只付了不到20%的首付，就需要一個“Escrow Account”(第三方托管賬戶)。
那當(dāng)買家支付20%或更多的首付時，是否還需要Escrow Account第三方托管賬戶？這取決于買家的預(yù)算能力。如果買家可以每個月存下錢并把錢存到一個有利息的賬戶里，那么就可以跳過Escrow Account第三方托管賬戶。
還有一些買家選擇建立Escrow Account第三方托管賬戶，因為每個月可以拿到利息。（在少數(shù)幾個州，貸款人需要支付他們?yōu)槟闼钟械腻X的利息。）決定是否開設(shè)Escrow Account第三方托管賬戶，就看你是否可以在面對巨大開銷時有所準(zhǔn)備。
