美國房貸分析，如何挑選適合的貸款種類？哪些因素會影響貸款審批和利率？
美國貸款利率屢創(chuàng)新低，許多想要買房或投資的小伙伴也蠢蠢欲動。那么我們首先要了解的是房屋貸款有哪些種類？如何選擇最合適你的貸款，以及怎樣才能獲得最佳的貸款利率。
貸款利率怎么選？
房屋貸款類型基本上分為兩種，固定利率抵押貸款（Fixed-Rate Mortgage）和可調(diào)利率抵押貸款（Adjustable-Rate Mortgage）。
固定利率貸款期限一般分15年和30年。15年的貸款利率相對會低一些，但對于貸款人的收入要求偏高，貸款審批也會更嚴格，因為15年分期每個月的還貸數(shù)額會比30年的要高。如果是30年，你的貸款利率相對就會高一些。
第二種稱為可調(diào)利率貸款（Adjustable-Rate Mortgage）簡稱為ARM。ARM一般來講有5/1 ARM、7/1 ARM、10/1 ARM。
5/1 ARM中的5就是五年固定不變，后面的1就是之后每年調(diào)整。相同的7/1、10/1意思就是七年或十年的利率固定不變，之后每一年的利率固定調(diào)整。調(diào)整間隔往往事先設(shè)定，有可能為6個月、1年、5年、7年等等。后面每一年的利率調(diào)整取決于當(dāng)年市場利率的總體變化。
什么情況建議考慮可調(diào)利率？
01
當(dāng)下利率偏高的時候
申請貸款時，若利率處于偏近歷史高點的時候建議選擇可調(diào)利率，又或者買家想短期持有房屋。例如僅打算持有房屋少于五年，或打算很快出售，那就選擇可調(diào)利率，因為利率調(diào)整前房子就被售賣掉了。
02
計劃幾年內(nèi)重新貸款（Refinance）
Refinance相當(dāng)于重新修改一次自己的貸款方案、利率、月供、還款年限等，可視為“二次修改”。既然五年之內(nèi)肯定要做Refinance，就可以選擇可調(diào)利率，因為貸款利率相對較低。
什么情況建議考慮固定利率？
當(dāng)下利率低的時候。比如說現(xiàn)在這種情況下，利率一直是接近歷史低點，其次若打算長期持有房屋，且不計劃重新貸款，就可以選擇固定利率，因為更穩(wěn)定。
哪些因素會影響貸款審批和利率？
01
貸款人的信用分數(shù)
如果不是低收入者，大部分的住房貸款Conventional loan，信用分數(shù)需要至少640分以上。信用分數(shù)也直接影響你的貸款利率。通常來講信用分數(shù)在700分以上，就能獲得比較優(yōu)惠的利率。如果信用分數(shù)在760分以上，則有機會獲得最優(yōu)惠的利率。
02
貸款人的工作經(jīng)歷
申請貸款的半年內(nèi)，盡量不要辭職或是頻繁更換公司。因為申請時需要提供近兩年的報稅單，兩年W2收入表格以及最近一個月的工資單。對于自雇形式（self-employed）的貸款人，貸款公司需要最近兩個月的公司銀行賬單和會計師提供的年初至今的公司損益表（Year to Date Profit and Loss Statement）來計算生意收益。
03
負債收入比（Debt-to-Income Ratio）
負債收入比是衡量貸款人能貸多少錢的指標，也是貸款公司放款的安全指標。負債收入比指的是貸款人每月收入和債務(wù)（信用卡，車貸，學(xué)生貸款，其他債務(wù)等等）的一個比例。如果你的債務(wù)占比越高，貸款公司風(fēng)險越大，當(dāng)你的債務(wù)占比超過45%的時候，貸款很有可能會被拒絕。通常情況下你每月的負債支出不能超過收入的50%，需要注意的是房屋地稅，物業(yè)費也會歸入負債總額中。
04
貸款額度和房屋的價值比
對于普通的住房貸款，需要15%-20%的首付，低于20%的時候需要強制購買住房貸款保險（Private Mortgage Insurance）。這個保險需要按月繳納，一直交到你的還款部分加上當(dāng)初的首付合計在一起達到了20%，就可以向銀行申請取消這個保險。如果還款達到22%，保險就會自動被取消。
如果您考慮申請貸款購房，建議您與至少3-4位貸款broker和銀行進行溝通，了解并做產(chǎn)品對比，從而找到最適合自己的貸款項目。
