美國購房closing cost 詳解
在購房過程中，很多人可能對closing cost 和 lock rate不甚了解，Closing cost是個泛泛的概念，每個lender/broker都使用不同的項目名稱，收取不同的費用。為了嚴格的拿蘋果比蘋果，我們可以把從簽訂購房合同到closing date 那天，所有buyer/borrower 掏出口袋的錢分為三大類：
1、Lending fee /lender fee(各種名目的費用，HUD和GFE中800開頭的項目)
·Origination fee，
·buy down discount fee (point)
·underwriting fee
·application fee
·processing fee
·doc preparing fee
·tax service
·Appraisal fee
·Credit report
·flood certificate,etc
2、 Third Party Fee（HUD和GFE中1100開頭的項目）
·Survey
·Title search
·Title insurance
·Escrow agent fee (settlement fee or closing fee)
·Notary fee, etc
3 、Prepaid & Deposit （HUD和GFE中900/1000/1200開頭的項目）
·Government recording fee
·預付的property tax ，
·預付的 assessment
·預付的home insurance
·預付的 mortgage insurance premium（如果downpay<20%）
如果希望和別人比較你的 loan是否合理，那你需要剔除第二和第三部分，因為每個州 的Title Insurance 是不同的。第三部分中的Home insurance 和 Property tax 也是跟你所購買房子的地點（州，郡）和closing date的年月日相關的。所以不好拿出來和別人比的。另外不同州的房市風險不一樣，broker/lender給的利率在同一個時間給的也不一樣。Bottom line：主要比較第一部分的費用。
如果希望你比較不同broker/lender給的loan哪個合理，你需要合計第一部分和第二部分來比較（除非你自己單獨去找 Title Insurance company）
對于同一個broker/lender提供的幾個不同loan的選擇，你只需要比較第一部分，因為第二部分對于一個lender的不同loan option都是一樣的。當然前提是downpay是一樣的。如果downpay少于20%房價，那么你需要買 Mortgage Insurance
據說一個broker每個月通常做8-10筆交易，那你可以估計出他/她要養家糊口的話，要和公司分成，那么每筆loan需要掙(loan fee)大約1000-2000。所謂的0 cost是不太可能的，只是把費用折算成更高的rate了。
當你收到一個GFE時，注意到，有的把第一部分的費用折算到APR里了。有的是把第一和第二部分折算到APR里了。所以簡單的方法就是在一樣rate的情況下，比第一的第二部分的費用。在rate不同的情況下，可以用網絡上的一些工具不rate折算成一樣的。
注意每個broker計算APR的方法不一樣，有的只包括lending fee，有的還包括third party fee，例如title insurance和escort fee。你需要向broker要詳細的GFE，自己可以算出APR到底包括了什么。
如果你拿到了很低的rate，甚至是par rate，那么收你orginiation fee就是合理的。broker也要養家糊口呀。
如果broker已經從bank/lender那里通過YSP拿到傭金了，再收你很多的orginiation fee，underwriting fee就是overcharge了。
每個人的credit score不同，income/debt ratio不同，拿到的最好的rate也不同。所以不要簡單看到別人得到怎么樣的rate，你也似乎肯定能拿的。
最可行的辦法，就是用你自己的資料shopping round，多找幾家broker/lender，在他們中間選擇。而不是和一個背景，地點，房價和你可能不同的buyer/borrower比較。
