最新稅改將按揭利息抵扣限額調至 75 萬美元，僅 1/7 的美國房屋達到抵扣資格
根據美國眾議院和參議院最近提出的稅改法案，兩院最終克服分歧達成一致：將按揭利息抵扣限額調整至 75 萬美元。此前，在眾議院的提案中限額為 50 萬美元，而參議院的提案則欲保留現行法律規定的 100 萬美元。
概念解讀：
假設一位納稅人新購置了一棟房屋，按揭貸款 150 萬美元。按照最新稅改法案的要求，該納稅人在報稅時最多可以抵扣為其中 75 萬美元的貸款所付的利息。而依照現行法律，該納稅人最多可以抵扣為 100 萬美元的貸款所付的利息。也就是說，稅改將減少納稅人原本可以享受的優惠，并且可能減少納稅人及其家庭的可支配收入。
根據美國現行法律，約 44% 的美國房屋價值達到了既定標準，使得房主在報稅時更宜選擇列舉扣除（Itemized Deductions）以獲取更多優惠，享受按揭貸款利息的抵扣政策。然而根據最新稅改計劃，符合優惠條件的房屋比例將大幅下跌到 14.4%。納稅人為第二套房或度假房支付的貸款利息仍將可抵扣，但上限也調整到 75 萬美元。
本文中的分析基于以下三項假設：
1按揭利息抵扣限額會（從 100 萬美元）降至 75 萬美元。
2州和地方的房產稅、銷售稅和收入稅整體抵扣上限為 1 萬美元。
3標準抵扣額（Standard Deduction）會增長約一倍。
還未最終議定的新提案規定了按揭利息抵扣限額（MID Cap）和對個人所得抵扣的限制。這很可能讓很多人失去了原本選擇列舉抵扣能帶來的優惠，因此他們會直接放棄申請按揭利息抵扣。相反，由于達到標準能夠充分享受抵扣政策優惠的家庭數量銳減，更多房主在報稅時可能會選擇更大額的標準抵扣。根據標準抵扣額的增長規模來看，不管按揭利息抵扣上限如何變化，人們都很有可能放棄列舉抵扣額的方式。
由于美國不同縣（County）的房價和房產稅率不同，各地受提案影響的家庭數目差異較大。比如，Zillow 的分析顯示，根據現行法律（即抵扣限額為 100 萬美元時），華盛頓特區（Washington D.C.）約 98% 的家庭在貸款后第一年支付的按揭利息遠遠高于標準抵扣額。[3] 也就是說，這些家庭的房主報稅時選擇按揭利息抵扣能享受更多優惠。
[3] 我們假設買家的貸款為利率 4% 的 30 年期固定利率抵押貸款，且他們正處于還貸第一年，此時為支付利息最多的時候。
而根據新法案，原本能夠享受到按揭利息抵扣的家庭比例降至 64%。同樣，洛杉磯縣（Los Angeles County）符合條件的房主比例也在減少，現行法律下有 94% 的家庭達到抵扣標準，而新法案一旦實行，符合抵扣標準的家庭比例將減少到 48%。
此次稅改的影響并不僅僅局限于快速發展的沿海高端房產市場。如果新法案實行，位于中西部的俄亥俄州凱霍加縣（Cuyahoga County, Ohio，主要為克利夫蘭市 Cleveland 及其近郊）受惠于按揭利息抵扣政策的家庭占比也將從 21% 跌至 3%。
分析方法
我們對房價的假設是基于截至 2017 年 11 月 30 日 Zestimates 統計的房產價值。本文分析中的其他數據來源和假設包括：
1各縣房產稅率（property tax rates）基于全美住宅建筑商協會（National Association of Home Builders）2016 年數據。
2個人所得稅率基于 2016 年各州所得稅稅率，并假設當聯合申報與單獨申報不同時，夫妻雙方會采用聯合報稅。
3采用現行國家邊際稅率（marginal tax rates）。
4個人向州和聯邦應納稅額（tax liability）基于 2016 年各縣家庭收入中位數計算所得。
5新的標準抵扣額基于參議院和眾議院的提案。
6假設借款人正處于還貸第一年，此時支付的利息最高，我們以此來計算利息。
7假設買家以 4% 的利率獲得 30 年期固定利率抵押貸款。
8假設買家購買房產首付比例為 20%。
