美國買房的抵押貸款如何操作
對很多中國人來說，買房的首付放進去就放進去了，很少再去動這筆錢。不愛儲蓄的美國人卻特別擅長從房子里面“掏”各種錢出來花，將自己的首付真是用到極致。
相信很多人都不希望錢都“鎖”在了房子上，想有更多的靈活性，比如拿一些錢來裝修房子、買車或者給孩子交學費。如何解鎖房子里面的資產呢？？
基本概念
房屋凈值 (Home Equity) = 你的房屋價值 減去 你貸款沒還的錢。
舉個例子，如果你有一套現在價值70萬美元的房子，你總共跟銀行貸了50萬的款，剩下的20萬就是你擁有的房屋凈值。
但如果房子價值下降的速度 ＞ 你償還抵押貸款的速度，房屋凈值就會減少。比如還是那套價值70萬美元的房子，如果5年之后，房子只值65萬了，你只還了4萬的貸款，那么你所擁有的房屋凈值就變為了19萬美元 ( 65萬減46萬 ) 。
它有什么用呢？
你可以用房屋凈值做：
房屋凈值貸款 (Home equity loan)
房屋凈值信用額度 (Home equity line of credit, HELOC)
現金轉貸 (Cash-out refinance)
第一個， 房屋凈值貸款 (Home equity loan)
這種貸款就是我們常說的房屋抵押貸款。假設你現在有20萬美元的房屋凈值，你可以把里面的一部分拿出來用于第二次貸款。
跟普通貸款一樣，銀行批準之后會一次性地把錢全給你，你每月還本金和利息就可以了。這個利息普遍都是固定的。大家一般用這種方式來投資項目。
第二個， 房屋凈值信用額度 (Home equity line of credit, HELOC)
與上面的不同之處在于，HELOC類似于我們用信用卡，一般銀行會給你房屋價值75%-85%的信用額度，每次你需要的時候管銀行要credit，用完之后還就可以了。
舉個例子，假設銀行批給你5萬美元的額度，但你現在用不了這么多，沒關系，花多少還多少，剩下的額度之后也可以用。因為HELOC相對靈活，大多數人用它交學費或者房屋裝修。
第三個就是現金轉貸 (Cash-out refinance)
Cash-out顧名思義就是你可以直接拿到現金。比如，你現在貸款還欠30萬，但你已經有10萬的房屋凈值了，你可以通過Cash-out refinancing，重新貸款，把金額提升到$375,000，這樣你可以額外拿到$75,000的現金。之后還是按月分期償還就可以了。
這種模式比較適合那些需要錢，但希望貸款過程越簡單越好的人。因為你每個月只需要還一次貸款。而Home equity loan和HELOC則需要每個月支付兩次。
需要注意的是，重新貸款后，總共要支付的錢不一定會減少。
房產可以變相當錢花，太爽了！那如何增加房屋資產呢？
一般有兩種方法：
盡快還完貸款
房子本身升值了
如果想快速的增長你的資產價值, 還清貸款一定更容易做到的。買房的時候，理想情況是支付20%或更多的首付。首付越多，你擁有的房屋資產也就越多。或者你也可以選擇每個月多還一點貸款，哪怕是每個月多還500，也可以幫助增長自己的房屋資產！
我們買房的時候都會考慮房子的升值空間。條件好，無硬傷的房子升值空間是比價大的。但同時作為房主，我們也可以通過保持房屋處在良好的狀況，定期進行房屋維護來增加房屋價值。
善于利用自己的房屋凈值：
是不是該使用房屋抵押拿到第二次貸款？這錢該怎么花？這里我們也提供幾種思路供大家參考：
1.翻新重修并提高價值
如果你最近有賣房或者房產投資的打算，可以用這筆錢對房屋進行小規模的裝修或重新翻修。這樣可以幫助房屋提升價值，同時房屋凈值也會相應增加。
2. 升級換新房
如果你最近有買新房的打算，可以將盡可能多的房屋凈值資產作為首付，轉移到新房屋中。這樣可以減少貸款金額，首付多，貸款壓力小，也增加了買更大更好的房子的機會。
3. 合并債務
信用卡的利息是非常高的。截止今年8月份，信用卡的平均利率已經超過了17%，而房產貸款的利率只有4%！如果你每月不能及時地還信用卡，則可以通過抵押房產貸款，把錢先拿出來還信用卡，然后再還房貸。這種合并債務的方法，可以幫你節省不少高額的利息。
4. 做明智的投資
俗話說，有錢的人只會更有錢。如果你遇到了很好的投資機會，但是苦于缺資金，可以考慮通過房產凈值拿到資金貸款，用于投資，以防錯過了好機會。特別是想買第二套房的同學，選擇房屋凈值抵押變現金的好處是以幫助你解決首付的問題，實現資本最大化、最優化的利用!
