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提到很多房產(chǎn)投資者在用的PHRESE投資法——Purchase(買入),Hold(持有), Refinance(再融資) and Sell(賣出)，最關(guān)鍵的環(huán)節(jié)在于Refinance，那么 Refinance 怎么理解，如何操作?

Refinance是指用現(xiàn)在的房價和收入，重新做一遍房貸，把已有的房貸用新的房貸替換掉。要想持續(xù)Refinance（一般每5-6年一次），光是房價漲了是不能Refinance的，借款人必須保持良好收入水平。

以美國為例，為獲得更低的利率或更優(yōu)惠的貸款條件而申請 Refinance 時，實際上是拿出一筆新的貸款，用這筆錢來償還現(xiàn)有的住房貸款。

稅收減免通常指支付的貸款利息

通常，房貸利息可用于抵免稅。需要滿足的條件是，房子是主要住所，或者是不用來出租的第二套房子。可以用于抵稅的貸款利息上限為$750,000。

對于申請 cash-out refinance （提現(xiàn)再融資）的房主，提現(xiàn)的資金需用于房屋翻新才可以將利息用于抵稅。

符合條件的翻新工程包括：在院子里搭建一些建筑的延伸、能源效率改進、更換新的 HVAC 系統(tǒng)、更換屋頂?shù)?。但是，房屋的日常保修和保養(yǎng)不屬于房屋翻新。另外，如果將資金用于合并債務(wù)、旅游、結(jié)婚等，涉及的貸款利息也不能抵稅。

房貸點數(shù)可以抵稅

房貸點數(shù)買來可以用來降低房貸利率，如果在 Refinance 的時候買了房貸點數(shù)，它作為 Refinance 的一部分支付費用，是可以申報稅收減免的，但會是逐年部分減免。比如 Refinance 是15年貸款期，就會是分成15年減免。

結(jié)算費用不能享受稅收減免

當(dāng)簽署了所有的文檔，正式 Refinance 的時候，就進入了“結(jié)算或關(guān)閉”的房貸再融資的動作。結(jié)算時可能會收取一些費用，稱為“結(jié)算成本”，加起來可能多達數(shù)百或數(shù)千美元，具體包括：鑒定費用，律師費用，檢查成本，法律及錄音費用，都是不能享受稅收減免的費用。

Refinance 房產(chǎn)出租可抵稅

如果申請 Refinance 的房產(chǎn)是用來出租，那么收來的租金即為應(yīng)稅收入，必須在納稅申報表上申報。

但對于 Refinance 的人而言，出租的房產(chǎn)，不僅可以扣除租賃房產(chǎn) Refinance 的利息和積分，還可以扣除所有的結(jié)算成本和費用。

今年開始美國房貸利率的下降對潛在買房者和已經(jīng)貸款買房的人來說都是好消息，已經(jīng)貸款買房者可以嘗試做 refinance，不過注意一定要貨比三家。