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一段時(shí)間以來，美國房價(jià)又漲了的消息不斷轟炸著投資者。美國全國房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人協(xié)會（NAR）周二公布數(shù)據(jù)顯示，美國5月成屋價(jià)格中值同比上漲23.6%至35.03萬美元的歷史新高，全美各地區(qū)均錄得漲幅。該同比漲幅也是1999年有記錄以來的最大漲幅。

不過，上漲的不僅僅是美國住房價(jià)格，在巨大需求及供應(yīng)不足的雙重效應(yīng)提振下，工業(yè)用房——倉庫的租金也水漲船高。

倉庫也供不應(yīng)求

根據(jù)全球商業(yè)地產(chǎn)服務(wù)和投資公司世邦魏理仕（CBRE）的數(shù)據(jù)，工業(yè)地產(chǎn)的強(qiáng)勁需求使得業(yè)主和承租人商定的初始基準(zhǔn)租金的上漲速度超過了要價(jià)租金（asking rents）的上漲速度。

具體而言，據(jù)CBRE追蹤58個(gè)美國市場的數(shù)據(jù)顯示，2021年前5個(gè)月，工業(yè)地產(chǎn)的收取租金與去年同期相比上漲了9.7%，而要價(jià)租金只上漲了7.1%。

其中，港口和城市附近的物流空間以及大型箱式倉庫的租金的漲幅尤其強(qiáng)勁。

CBRE的數(shù)據(jù)顯示，截至今年5月，新澤西州北部的基本倉庫租金同比上漲了三成，南加利福尼亞州的Inland Empire的基本倉庫租金漲幅也達(dá)到24.1%。與2020年同期相比，50萬平方英尺或以上的倉庫的租金增長了13.2%。

“這就給工業(yè)地產(chǎn)造成了一種類似于房地產(chǎn)市場的局面，即供應(yīng)有限，競購者眾多。”CBRE的高級董事兼全球工業(yè)和物流研究主管布雷茲（James Breeze）稱，“在僅有幾個(gè)可行的選擇且競購者真的想要租下這些倉庫的情況下，他們愿意為此付出更多，因?yàn)槌晒ψ庀逻@些倉庫在戰(zhàn)略上非常重要。”

布雷茲所指的戰(zhàn)略重要性源于新冠肺炎疫情后，眾多商家關(guān)閉了許多實(shí)體店，人們居家進(jìn)行網(wǎng)上購物，使得商家不得不加大在電子商務(wù)業(yè)務(wù)上的投資。而如今，隨著經(jīng)濟(jì)重新開放，消費(fèi)者需求復(fù)蘇更倒閉商家進(jìn)一步加強(qiáng)其對在線訂單的供貨、送貨能力。

未來需求還會加大

CBRE根據(jù)市場研究機(jī)構(gòu)歐睿國際（Euromonitor International）提供的2020年電子商務(wù)活動數(shù)據(jù)預(yù)測，到2025年，電子商務(wù)將占美國零售總額的26%，高于2020年預(yù)計(jì)的20%，這將進(jìn)一步加劇倉庫供應(yīng)的壓力，需要額外增加3.3億平方英尺的配送空間來滿足供貨存儲需求。

“基于此，為商家供貨的物流供應(yīng)商、零售商和批發(fā)商都正在增租更多的倉庫來作為其區(qū)域供貨中心，借此加快交貨速度，降低運(yùn)輸成本。這些企業(yè)也希望保持更多庫存，以防出現(xiàn)供貨短缺。”布雷茲稱，他們競相把租用倉庫向人口密集地轉(zhuǎn)移，使得某些倉庫成為最火熱的競標(biāo)地，推高了租金。

還值得注意的是，在供需已然不平衡的情況下，物流地產(chǎn)公司普洛斯（Prologis）6月的一份研報(bào)指出，過去10年，美國城市中心區(qū)域附近可用于新建倉庫的工業(yè)用地?cái)?shù)量還有所下降。

報(bào)告認(rèn)為，這會加大未來倉庫供應(yīng)的壓力，尤其是能夠滿足勞動密集型的電子商務(wù)業(yè)務(wù)需求的天花板相對較高、停車位較充足的大型倉儲式建筑極度稀缺。