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在美國(guó)買車后，買主一般會(huì)得到官方簽發(fā)的Title，這就相當(dāng)于一份所有權(quán)證。該所有權(quán)證Title將隨車的轉(zhuǎn)讓、變賣、贈(zèng)與等一同進(jìn)行，伴隨車“終生”。但在美國(guó)買房后，在所有交割文件中, 卻找不到Title文件。也就是說(shuō)，沒有一份文件來(lái)證明業(yè)主真正的“擁有”這個(gè)物業(yè)。這是為什么呢？這與美國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)長(zhǎng)期的私有制度有關(guān)。美國(guó)土地交易的歷史遠(yuǎn)遠(yuǎn)早于現(xiàn)代規(guī)范交易制度的建立。要證明一塊土地的所有權(quán)，需要證據(jù)而不是證明。

理論上必須追溯該土地交易的所有歷史記錄，否者，在法律上就會(huì)有漏洞。比如有一塊土地，當(dāng)前的業(yè)主Owner-0要賣該土地給Owner+1，如果Owner+1要取得土地的Title所有權(quán)證書，理論上，Owner-0應(yīng)該出具文件，證明(1)他是合法從Owner-1 處獲得該土地的(繼承、被贈(zèng)與、購(gòu)買)；(2)還要證明他在持有過(guò)程中，沒有欠稅、沒有抵押他人、沒有轉(zhuǎn)讓或贈(zèng)與他人、沒有法律上的糾紛。要證明，Owner-0必須出具Owner-1轉(zhuǎn)交給他的證明Owner-1合法擁有和合法持有的所有文件。

如果這塊土地在過(guò)去400年中交易了100次，這些文件中應(yīng)該包括過(guò)去的所有Owner：Owner-1、Owner-2、Owner-3 ......的交易的文件。這是做不到的。當(dāng)今的房地產(chǎn)交易時(shí)，律師要提請(qǐng)Title服務(wù)公司做Title Search，查看該物業(yè)的交易記錄。但是，往往只能回顧50年，更早的交易記錄多半沒有官方保存。民間保存的記錄或許不全、不準(zhǔn)確、不易獲得。即便是官方的交易記錄，也難以保證其準(zhǔn)確性。因此，當(dāng)一個(gè)物業(yè)被交易時(shí)，業(yè)主很難提供無(wú)可辯駁的證據(jù)來(lái)證明自己當(dāng)今擁有的物業(yè)在該物業(yè)的歷史上一直是合法擁有、合法交易的。

換句話說(shuō)，當(dāng)前的業(yè)主不能100%保證，當(dāng)這個(gè)物業(yè)交割后，某天，有一個(gè)人向法院提起訴訟，用文件證明稱他的爺爺在50年前將該物業(yè)的20%的權(quán)益贈(zèng)與他的爸爸，而他爸爸的哥哥在未取得他爸爸同意下，將該物業(yè)轉(zhuǎn)賣給了以前倒數(shù)的第3個(gè)業(yè)主。而當(dāng)前的業(yè)主又是無(wú)辜的。在這種情況下，怎樣的制度安排才能保證交易雙方的權(quán)益和信心呢？

既然完全證明合法擁有的Title不可行，律師們發(fā)明了一種叫Deed的文件。Deed本身是一種單邊保證契約。當(dāng)物業(yè)交易時(shí)，賣方Seller簽署這樣一份文件，將他在該物業(yè)上的所有權(quán)益轉(zhuǎn)讓給Buyer，并作出適當(dāng)?shù)谋ＷC。Deed的類別有四種，通常在房地產(chǎn)交易時(shí)使用最多的是General Deed和Specific Deed 兩種。General Deed是最好的一種。

他不僅保證該Owner在持有該物業(yè)期間中是合法持有，所有債權(quán)、債務(wù)以及權(quán)益是清晰的，而且承諾， 如果將來(lái)該物業(yè)由于產(chǎn)權(quán)糾紛而發(fā)生訴訟，無(wú)論該糾紛所涉及到該物業(yè)歷史上的任何時(shí)段，Seller承擔(dān)一切費(fèi)用和損失。Specific Deed只是承諾承擔(dān)有限的責(zé)任，如果該糾紛涉及到該物業(yè)的歷史時(shí)段不是在Seller持有該物業(yè)期間，Seller不承擔(dān)。而我們當(dāng)今大多數(shù)的二手房交易，其 Deed是Specific Deed。

其實(shí)，Deed上承諾的擔(dān)責(zé)部分是沒有保證的。房地產(chǎn)交易后，Buyer要找到Seller并成功訴訟很難。怎么辦呢？這時(shí)候，Title Insurance出場(chǎng)了。Title Insurance是一次性支付，在Buyer持有期間一直有效。有了Title Insurance房地產(chǎn)交易就輕松多了，Buyer不需要擔(dān)心Seller是否合法購(gòu)得和持有該物業(yè)，也不需要驗(yàn)證Seller是否是真正的合法持有人。

Buyer買Title Insurance時(shí)，Title Insurance公司會(huì)做盡職調(diào)查。即使不測(cè)發(fā)生訴訟，Title Insurance公司會(huì)賠償Buyer的一切損失。有一個(gè)真實(shí)的故事，有一塊閑置土地，其Owner A長(zhǎng)期在國(guó)外，少有照料。有一個(gè)與A同名的人，冒充A和Buyer 簽訂了購(gòu)買合同，Buyer合法取得Deed 和Title Insurance。A發(fā)現(xiàn)后提起訴訟，雖然冒名者早已不知去向，A仍然重新獲得該物業(yè)的產(chǎn)權(quán)，Buyer則從Title Insurance公司獲得足以令Buyer滿意的賠償。

當(dāng)前市場(chǎng)上Title Insurance公司很多，價(jià)格差異很大。如果過(guò)戶的律師是Buyer雇傭的，應(yīng)該可以取得較好的價(jià)格。大家可以Google一下收費(fèi)就比較清楚自己付的Title Insurance費(fèi)用多了還是賺了。