美國房市新趨勢：降溫不降價，庫存不敷所需！
根據美國消費者新聞與商業頻道（CNBC）報道，10月份美國現房銷售大幅激增，環比增長4.3%，經季節性調整的年化增長率為685萬套，同比增長26.6%，達到2006年2月份以來最高水平。根據數據顯示，2020年9月至2021年9月，全球房價平均上漲7.3%，美國以13.2%的漲幅排名全球第五，在今年上半年，美國房價加速上漲，競價搶房屢見不鮮。根據Realtor.com近日發布的2022年住房預測，首次購屋者需求，將超過全國房地產市場庫存，房屋銷售將達到16年來最高水平，人們將有更好的機會找到房子，但將面臨一個競爭激烈的賣方市場。
Realtor.com首席經濟學家Danielle Hale在聲明中說，"無論疫情推遲計劃，還是創造新的搬家機會，美國人都隨時準備好迎接2022年購房旋風年，預計更多賣家進入市場，房屋銷售強勁增長，將比2021年增加"。Realtor.com同時稱，購房將可能比租屋成為更實惠的選擇，預計2022年租金將同比增長7.1%，預計房屋自有率將小幅增長至65.8%。
此外，美國居民杠桿率仍在低位，而且儲蓄率快速攀升，財富的積累會激發房地產購買熱情。次貸危機前，美國居民杠桿率達到歷史最高的98.5%，危機爆發后杠桿率水平不斷下降至2019年的74.6%，2020年底升至79.5%，仍有較大上升空間。與瑞士、澳大利亞、加拿大、英國等部分發達經濟體相比，美國的居民杠桿率亦非常低。同時，美國個人儲蓄率在疫情期間大幅上升，隨著限制令的解除，個人儲蓄率有所回落，但仍高于疫情前的平均水平。未來一段時間，經濟修復將抵消救濟政策逐步退出的影響，美國居民個人收入增長仍有保證，財富效應刺激購房者入市會在未來1-2年得以延續。
作為美國的科技(硅谷)，經濟和文化中心，加州備受買房投資者的關注，那么在疫情依然嚴峻的今天，加州的房產市場表現如何，讓我們來一探究竟：目前加州的房產中位數為$312,790，同比上漲21.3%，加州的房屋出售流動性很好，根據redfin最新的數據顯示，加州房屋代售天數的中位數(Median Days on Market)為28天，正處于一個比較好的水平，也就是說，從掛牌出售到最終售出，需要的時間不超過一個月，房屋銷售量大增，新房和現房庫存水平大幅下降，房屋供不應求。
總體來看，本輪美國房價上漲是“意料之外、情理之中”，最大的問題來自于供應短缺，但這在疫情發生前已然發生，疫情爆發后催生新的購房需求，意外的低利率環境刺激購房者加速入市，供不應求導致價格暴漲。但美國適齡置業人口持續攀升、貸款機構審核標準嚴格、個人收入增加等因素仍將支撐美國房產市場的平穩運行。伴隨價格上漲短期內達到買家支付上限，以及未來30年期抵押貸款固定利率的預期上行，房價增速將會放緩。
