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美國房地產(chǎn)市場,是否要“見頂”了

近期房屋銷售降溫

引發(fā)投資者對經(jīng)濟復(fù)蘇的一些疑慮

先來看看美國地產(chǎn)市場的基本面吧

作為迄今為止經(jīng)濟復(fù)蘇的支柱,炙手可熱的美國房地產(chǎn)市場已經(jīng)出現(xiàn)降溫跡象,這促使一些投資者懷疑這個房市周期已經(jīng)見頂。

令人擔(dān)憂的樓市降溫

令人擔(dān)憂的原因比比皆是:美國商務(wù)部最近報告稱,5 月新房銷售年率下降 5.9%;這一出人意料的連續(xù)第二次下跌也恰逢房價中值創(chuàng)歷史新高。

與此同時,全國房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人協(xié)會宣布二手房銷售價延續(xù)四個月回落:新屋銷量和成屋銷量自年內(nèi)高點(也是次貸危機以來的新高)延續(xù)了4個月回落,銷量分別下跌22.56%和12.9%。

其中,成屋銷售占9成,新屋銷售占1成。但整體樓市銷量水平依然高于疫情前的均值水平。樓市的降溫使得抵押貸款利率上升、住房供應(yīng)不足,也讓不少消費者沮喪。

翻譯結(jié)作為迄今為止經(jīng)濟復(fù)蘇的支柱,炙手可熱的美國房地產(chǎn)市場已經(jīng)出現(xiàn)降溫跡象,這促使一些投資者懷疑這個周期是否已經(jīng)見頂。令人擔(dān)憂的原因比比皆是。美國商務(wù)部最近報告稱,5 月新房銷售年率下降 5.9%;這一出人意料的連續(xù)第二次下跌也恰逢房價中值創(chuàng)歷史新高,以及全國房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人協(xié)會宣布二手房銷售連續(xù)第四個月下滑。還要考慮消費者信心減弱、抵押貸款利率上升、住房供應(yīng)不足和買家沮喪

美國房市基礎(chǔ)仍然穩(wěn)固

然而,目前的房價本應(yīng)高于平均水平,所以供應(yīng)中斷和價格快速升值可能只是暫停了買家的購買行為。有專家認(rèn)為:美國房地產(chǎn)市場的基礎(chǔ)仍然穩(wěn)固——甚至可以說是幾十年來最好的——有三個原因可以解釋:

人口數(shù)量帶來強勁需求

在家庭資產(chǎn)負(fù)債表異常健康的時期,千禧一代的人口高峰使得家庭組建進入黃金時期。摩根士丹利研究部估計,在過去一年中,由自住借款人而非投資者、投機性建筑商或第二套住房業(yè)主推動的新自有家庭形成將近120 萬戶。此外,有證據(jù)表明,新冠疫情可能已將人們的重點轉(zhuǎn)向城市化和遠程工作,使得住房需求可持續(xù)高漲。

供應(yīng)緊張

由于過去十年建筑不足,住房庫存仍然不足。盡管建筑商們對最近的房價上漲充滿信心,但他們從全球金融危機的幾年中吸取了慘痛的教訓(xùn),仍然保持著謹(jǐn)慎。摩根士丹利的分析表明,住房庫存增長現(xiàn)在落后于年度家庭人數(shù)近 60%——這種數(shù)據(jù)不匹配可能會進一步升高單戶住宅價格。

放寬抵押貸款標(biāo)準(zhǔn)

而在新冠疫情期間大幅收緊后,貸款標(biāo)準(zhǔn)為幫助抵消較高的房價和抵押貸款利率,已放寬至六年來最低。

與此同時,隨著美聯(lián)儲上周對所有接受年度壓力測試的美國主要銀行放寬貸款限度,購房者有希望獲得更多的信貸供應(yīng)。

未來樓市基本面預(yù)測

鑒于這些因素,我們預(yù)計樓市基本面將延續(xù)多年的增長路徑。同時,隨著市場動態(tài)在當(dāng)前的周期中期過渡中發(fā)揮作用,買家信心會隨著時間的推移而恢復(fù),投資者最好密切關(guān)注近期房價放緩、租金上漲和銷量反彈等現(xiàn)象。

值得注意的是,這些建立強大的房地產(chǎn)市場基礎(chǔ)的關(guān)鍵因素還沒有在市場中定價。投資者應(yīng)考慮通過有選擇地使用住宅房地產(chǎn)投資信托來擴大對實物資產(chǎn)的敞口,來實現(xiàn)投資組合多元化。

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