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所在位置:首頁常見問題今年美國房地產(chǎn)市場或創(chuàng)下15年來最高成交量紀(jì)錄,全款購房者大增

今年美國房地產(chǎn)市場或創(chuàng)下15年來最高成交量紀(jì)錄,全款購房者大增

地時間22日,全美地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)商協(xié)會(NAR)公布的最新數(shù)據(jù)顯示,10月美國二手房銷售量增長0.8%,經(jīng)季節(jié)性調(diào)整后的年化率為634萬套,創(chuàng)9個月以來新高。NAR預(yù)測,2021年的全年成交量將為2006年以來最高。

NAR 首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家勞倫斯·云(Lawrence Yun)表示,雖然目前美國房地產(chǎn)市場庫存低且價格高企,但房屋銷售仍保持彈性,同時快速上漲的租金和不斷上漲的消費(fèi)者價格等通脹壓力,可能會更加促使一些潛在買家尋求購買房屋。

他還表示,目前美國房地產(chǎn)市場上的投資者增加可能是由于獨(dú)棟住宅租金飆升。數(shù)據(jù)顯示,投資者占10月買家的17%,高于9月的13%和2020年10月的14%,其中,全款購房者(all cash buyer)占24%,尤其是投資購房者,大多數(shù)都是現(xiàn)金全款購房。

庫存供給量僅夠2.4個月

NAR指出,可供出售房屋的短缺現(xiàn)象,在繼續(xù)推高美國房地產(chǎn)市場上的房價,使首次購房者和低收入買家更難以負(fù)擔(dān)得起房屋,且這一現(xiàn)象在短期不會緩解。

數(shù)據(jù)顯示,10月底,全美有125萬套待售房屋,同比下降12%,略低于9月份。按照目前的銷售速度,美國市場上的房屋供應(yīng)量只能滿足 2.4 個月的銷售。同時,10月份所有住房類型的現(xiàn)房價格中位數(shù)為 35萬3千900 美元,比一年前上漲13%。這標(biāo)志著連續(xù)116個月、或超過九年半的同比增長,是有記錄以來最長的連續(xù)增長。

通常,在一個平衡的市場,大約需要有6個月的房屋供應(yīng)量才能維持價格穩(wěn)定。

NAR的數(shù)據(jù)顯示,2020年美國的銷售量約600萬套,但2020年12月,其庫存只有107萬套,僅為1.9個月的供給量,創(chuàng)歷史最低紀(jì)錄。

美國金鷹房產(chǎn)投資公司執(zhí)行合伙人陳躍武此前在接受第一財(cái)經(jīng)記者采訪時曾解釋道,美國房市庫存如此之低同次貸危機(jī)后房地產(chǎn)市場泡沫一度破滅有關(guān)。

“從上個世紀(jì)80年代開始,美國新房建成量每年平均是100萬套獨(dú)棟房,并在2006年高峰時達(dá)到160萬套/年,2007年次貸危機(jī)之后美國房地產(chǎn)市場崩盤,隨后新房建成量懸崖式下跌,跌到40多萬套,一年跌了70%,隨后就在40萬~60萬套之間徘徊。”陳躍武說,“近三四年,美國新房建成量緩慢回升,在疫情前的2019年再次回到160萬套/年,但同時,從上個世紀(jì)80年代至今,美國人口增加了近60%,達(dá)到3.3億人左右,原本房產(chǎn)需求量相應(yīng)也應(yīng)增加60%,才能達(dá)到供需平衡,但在過去十幾年中,美國新房建成量較低,對房地產(chǎn)市場的供給端造成一個非常大的一個缺口。這個缺口不是一年能補(bǔ)上。”

他表示,如果要超過這個供給平衡點(diǎn)之上,大概還需要三五年時間,換而言之,如果要形成一個泡沫,就需超額供給,但現(xiàn)在這種局面沒有出現(xiàn),實(shí)際上根據(jù)美方數(shù)據(jù),2011年到疫情前的2018年,房產(chǎn)供給量已經(jīng)下跌將近50%,疫情后,從2019年到2020年,房產(chǎn)供給量又同比下跌34%,所以庫存已經(jīng)低到無可附加的程度,供給量只能滿足2.5~2.6個月的銷售,出現(xiàn)了嚴(yán)重的供給不足。

存量不足導(dǎo)致價格繼續(xù)飆升

“雖然同今年早些時候的狂熱時期比起來,消費(fèi)者在購房方面的競爭有所緩解,但目前價格仍在以兩位數(shù)的速度上漲。”美國聯(lián)邦信用聯(lián)盟企業(yè)經(jīng)濟(jì)學(xué)家弗里克表示,房價上漲使低收入買家的處境尤其困難,因?yàn)楦叨耸袌鲇懈嗫捎脦齑妗?/p>

NAR數(shù)據(jù)顯示,10月份,價格在25萬美元至50萬美元之間的房屋銷量比一年前下降了2%,其原因是房屋數(shù)量不足以滿足需求。

與此同時,價格在50萬美元至75萬美元之間的房屋銷售額同比增長18%,而價格超過100萬美元的房屋銷售額則增長31%。

美國抵押貸款銀行家協(xié)會負(fù)責(zé)經(jīng)濟(jì)和行業(yè)預(yù)測的副總裁肯(Joel Kan) 表示,這凸顯了需要將更多房屋(包括現(xiàn)有房主和新建房屋)投放市場,以補(bǔ)充美國住房存量的必要性。

需要看到的是,目前雖然美國房地產(chǎn)市場需求強(qiáng)勁,但其開工仍然不足。美國商務(wù)部上周發(fā)布數(shù)據(jù)顯示,10月房屋開工率較9月份下降0.7%。可作為未來房屋建設(shè)風(fēng)向標(biāo)的住宅開發(fā)許可增加了4%。

更多投資者“抱著現(xiàn)金”入場

NAR還稱,另一個導(dǎo)致價格上漲的因素在于,有越來越多的人用現(xiàn)金購買房屋,這是投資物業(yè)后出租或度假屋買家的常用舉措。

如前所述,10月購買的房屋中有近四分之一是全現(xiàn)金交易,這比一年前的19%有所上升。作為度假屋或投資物業(yè)被購買的房屋占 10 月份購買的房屋的17%,高于一年前的14%。

“在一些工作需求中,出現(xiàn)了可以在任何地方工作的靈活性趨勢,這有助于美國一些地區(qū)的銷售額增加。”云表示, “創(chuàng)紀(jì)錄的股市和歷史最高房價也顯著增加了消費(fèi)者的總財(cái)富,再加上遠(yuǎn)程工作的靈活性,這都提高了對度假區(qū)住房的需求。”

NAR表示,由于美國消費(fèi)者財(cái)務(wù)實(shí)力增強(qiáng),通過抵押貸款為購房融資的購房者和首次購房者繼續(xù)在市場上進(jìn)行競爭。其中首次購房者僅占10月份銷售額的29%,低于一年前的32%。

云對此表示,任何在使用抵押貸款的買家,特別是如果他們要使用涉及更多的評估過程的聯(lián)邦住宅管理局抵押貸款(FHA)等貸款方式,可能會發(fā)現(xiàn)很難與全款購房者進(jìn)行競爭。

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