積累財富——投資房地產(chǎn)有什么模式？
最近發(fā)現(xiàn)過去買了房子的客人紛紛在做refinance（重新貸款），跟房屋貸款利率下降至超低有直接關系。
在做refinance的時候，有的客人選擇做refinance with cash out (重新貸款并把房屋價值中的凈資產(chǎn)一并貸出來)，這樣可以享受到美國房市近來一路大漲帶來的最大好處——購房為你積累的財富可以用于其他投資。
想累積財富，最好的辦法之一即是投資房地產(chǎn)，上面那種通過市場上漲獲得更多房屋凈值的辦法只是其中之一。
在美國自由資本的體制下更不能錯過這個機會。華人對房地產(chǎn)情有獨鐘，觀察這輪房市的高漲，華人的推波助瀾起到不小的功勞。如果你還沒有通過房地產(chǎn)投資積累財富的意識，就要看看本篇介紹啦。
許多海外人士擠破頭想當美國人或到美國置產(chǎn)，為的就是得到資產(chǎn)保障，并享有充分的財富自由、人身自由。每個人在美國都有平等的機會去締造美國夢，那么在房地產(chǎn)方面有什么機會呢？整理以下8種供大家參考：
1 出租房
這是美國最普遍的房地產(chǎn)投資方式，也算是入門等級。常有人會在換房時把前一棟房產(chǎn)出租，以作為額外收入；對于身邊有多余資金的人，可能會直接買下投資房，尤其房市低潮期最適宜進場，當房價飆升時利潤空間逐漸縮小。區(qū)域的選擇非常重要，會影響出租的難易、租客的好壞。算好回報率與現(xiàn)金流是投資人要注意的。
2 翻修后快速轉賣
買下法拍屋、短售屋或破舊房產(chǎn)，經(jīng)過房屋修整，再于短時間內轉售，這種方式通常稱Flip。此投資方法要抓準時機點，當房市處于低谷并正在上揚時是好機會。基本原則就是買低賣高，最怕碰到買在高點，當出售時出現(xiàn)短暫跌價，甚至房市泡沫。
3 推倒舊房重蓋新房
此方式可以說是“翻修轉售”的進階版本，直接把舊房拆除，重建再出售。這種投資通常用在房市火熱區(qū)域，例如大華府地區(qū)等一線城市。通常年代已久的房產(chǎn)，建筑面積都偏小，通過重建擴大建筑，以提升更高房價。不少資金充裕的投資人喜好這種方式，短期獲利頗為驚人，但同樣要看準時機點，否則損失會很大。
4 買大地塊分割建房
重蓋新房的再進階版本，是選購一處占地面積大的舊房產(chǎn)，在向政府申請土地分割，推倒舊房后重建幾棟新房；或是保留舊房，于周圍蓋新房。目的也是增加可銷售的房產(chǎn)，原本只能賣一棟，加建后可以有兩棟以上。
此種方式需要有經(jīng)驗的房地產(chǎn)專家處理，通常是共同投資，不適宜個人單獨進行，且由于過程較為漫長，通常需要2年以上，因此投資人要算準更長遠的市場走勢。
5 商業(yè)地產(chǎn)投資
上面所談的投資都是住宅地產(chǎn)（Residential），而商業(yè)地產(chǎn)指的是4單位以上的公寓、零售店鋪、辦公樓、倉庫和廠房等項目。兩種投資貸款不同，也適用不同法規(guī)與稅收，商業(yè)地產(chǎn)往往更為復雜。
商業(yè)投資一般是進階型投資人的項目，所要留意的東西全然不同，例如辦公室房產(chǎn)要留心就業(yè)市場、公司動態(tài)、辦公室等級等等；零售業(yè)地產(chǎn)則要觀察商場優(yōu)劣、何種零售業(yè)具有潛力、區(qū)域人口發(fā)展等問題，涉及的層面較為廣泛且專業(yè)。
6 投資養(yǎng)老院、醫(yī)療院所
美國的戰(zhàn)后嬰兒潮人群走入老年，加上高昂的醫(yī)療費用，老年人對養(yǎng)老院、醫(yī)院的需求急速增加，因此投資此項目也是不錯選擇，屬于商業(yè)地產(chǎn)之一。有不少此種投資還可以包含EB-5投資移民，可讓海外投資人人順帶拿綠卡，例如投資人買下養(yǎng)老院并嘗試營運。
7 純土地投資
在房市熱潮當中，很多人會想起投資土地。美國土地雖大，但也不能隨便買地，一旦買錯地，沒有發(fā)展后市，恐怕都難有翻身的機會。投資土地無非是希望被高價買下，或是被租用。
土地的價值在于是否有人流、車流匯聚，需要透過專業(yè)人士的指點，因為有時光看一塊空地是看不出端倪的，唯有經(jīng)過研究調查后才能判斷土地的優(yōu)劣，是否值得下注。
8 房地產(chǎn)投資信托基金（REITs）
此投資可以說是“房地產(chǎn)證券化”的項目，也屬于金融產(chǎn)品范疇，是作為房地產(chǎn)企業(yè)的一種融資手段，往往由大型投資機構發(fā)起，并由業(yè)務仲介負責招募資金。投資人只是持有一定股份的股東，項目管理由發(fā)起公司負責。
所投資的標的物非常廣泛，小至公寓、養(yǎng)老院，大至超高層大樓或購物中心等。好處是所得回報穩(wěn)定，且有稅收優(yōu)惠，通常不需要大筆的資金即可投入，就如同購買金融產(chǎn)品。
以上大致介紹美國房地產(chǎn)的投資模式，不過投資人千萬還要注意稅法問題，尤其無綠卡人士容易忽略美國萬萬稅。因此在投資前務必向美國會計師、律師或房地產(chǎn)經(jīng)紀詢問清楚，否則產(chǎn)生大筆的稅額，便降低投資的回報了。
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