有美國綠卡 出售中國房產(chǎn)要交稅嗎？
現(xiàn)在越來越多的中國人已經(jīng)獲得美國綠卡，或者在美國工作、學(xué)習(xí)，或者正在申請美國永久居民身份。同時，美國全球征稅的概念，也在不斷的出現(xiàn)在大家的日常信息中。下面將研究和大多數(shù)中國“有產(chǎn)階級”密切相關(guān)的美國稅務(wù)問題：
美國居民出售在中國國內(nèi)的房產(chǎn)，需要向IRS繳納所得稅嗎？
誰需要向美國全球納稅？
美國的“稅務(wù)居民”概念，是獨立于移民身份的，主要通過綠卡測試和居住時間測試來認(rèn)定。雖然全球納稅聽起來很嚇人，但實際上，其中還有以下幾條重要的原則，考慮了納稅人的利益。
避免雙重征稅
一方面，納稅人如果就某項海外收入在海外國家繳納了稅款，那么這部分的稅款可以抵扣美國的應(yīng)納稅額。也就是說，在海外交的稅，在美國也可以抵。
另一方面，世界上大多數(shù)國家和美國也簽訂了雙邊稅務(wù)協(xié)定，其中通過各種細(xì)節(jié)的征稅細(xì)則來避免就同一稅收的兩國雙重征稅。這些稅務(wù)協(xié)定的優(yōu)惠，在兩個國家也是優(yōu)先被稅務(wù)局考慮的。也就是說，美國納稅人可以拿著稅務(wù)協(xié)定跟海外國家要求少交稅。
設(shè)定海外收入免征額
美國對納稅人的海外收入設(shè)定免征額，2019年是10.59萬美元。也就是在符合條件的情況下，低于10.59萬美元部分是不需要再向美國政府繳納任何稅款的。但是，還是需要就海外收入進(jìn)行申報。
自住房稅務(wù)優(yōu)惠
IRS的稅條中對買賣自住房有稅務(wù)優(yōu)惠。具體是只要在過去的5年，這個房子作為你的主要住所，住滿2年，賣房的資本所得可以享受夫妻雙方50萬美元的免稅額。在海外的房產(chǎn)一樣適用。也就是說新移民在登陸后的前3年內(nèi)，賣掉之前在國內(nèi)的自住房，買賣差價的350萬人民幣是可以免稅的。
賣房的收益要如何繳稅首先在IRS的稅條里，是這樣規(guī)定：
房產(chǎn)的資本利得稅 =（賣出價 – 賣房費用- 調(diào)整后的成本價）* 資本所得稅率
如果持有的時間小于一年，算短期資本所得稅，稅率是報個稅的最高稅率，也就是收入越高，稅率越高，最高是39.6%。如果超過一年，算長期資本所得稅。稅率最高是20%。如果年收入超過20萬，還有3.8%的凈投資收入稅。
很多人對調(diào)整后的成本價有疑問。特別是在國內(nèi)的房產(chǎn)，升值了好幾倍，如果按當(dāng)年的成本價算，可能房價的90%都要被算稅。很多新移民在登陸前也都會把國內(nèi)的房子找評估公司估價，對評估報告公證，希望未來以評估價作為成本價來計算。
但在IRS的明文規(guī)定中并沒有明確是否接受/拒絕這樣的做法。目前也缺乏公開的案例證明這種做法的可行性。那么如果IRS未來明確說不接受，是不是移民美國的人就都得為國內(nèi)賣房所得給IRS補交稅呢？
其實不然。很多人忽略了我們在中國賣房也是要交個人所得稅的。在中國賣房的現(xiàn)行政策，免征個稅的前提是5年以上住房且家庭唯一住宅。另外，中國賣房可能還有營業(yè)稅、契稅、印花稅等。中國的稅也不少。只是因為國內(nèi)是賣方市場，這個稅實際上都是買方在替賣方出。按照中美稅務(wù)協(xié)定，在中國交的稅可以直接抵消美國的稅負(fù)。所以只要賣房時的稅票上寫的是自己的名字，就可以用來抵稅。
看完了這些，大家是不是放心多了。美國的稅并沒有你想象的那么可怕。但關(guān)鍵是要多鉆研，多學(xué)習(xí)，多和專業(yè)人士交流。而不是人云亦云，看到或聽說別人是這么做的，我也這么做，在美國可沒有法不責(zé)眾這種事情，更不存在不知者不為罪。
移民前的稅務(wù)籌劃
最重要的是，明確自身什么時候成為美國納稅居民，在此之前的收入都不需要申報。其次，預(yù)計在中國賣房的時間安排，如果可以，可以在成為美國納稅居民之前把房子先賣了。如果房子還想持有，那么可以再買回來，這樣等下次賣房的時候，歷史價格就變高了，收益就減少了。最后，處置中國很多資產(chǎn)都可以采用類似賣房的這種處理。
在中國賣房怎么處理？
首先，賣房的相關(guān)收入數(shù)據(jù)都需要如實填報在年度報稅表格中。如果賣房的收益不超過海外收入免征額（2019年是10.59萬美元），則可以填Form2555-EZ（簡易版）；否則，就必須填Form 2555。這個表格和Form 1040一起遞交即可。如果賣房還沒收到錢，或處于其他考慮，可以先交Form2350申請推遲申報。
其次，收集在海外國家已經(jīng)繳納的稅收憑證。
最后，確定在美國按照Tax Credit還是Itemized Dedutible來申報。簡單地將Tax Credit可以在稅額中直接扣減，Itemized Dedutible則是在稅前收入中扣減，然后再乘以稅率得出稅額。
一般而言Tax Credit更好，這是因為Tax Credit直接在稅額中抵扣，也即是在國外交一分稅，在美國就可以少交一分稅；而Itemized Dedutible則還要乘以稅率，可能在國外交一分稅，在美國只能少交0.5分稅。
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