帶你了解美國(guó)房產(chǎn)投資中的【Refinance】
提到很多房產(chǎn)投資者在用的PHRESE投資法——Purchase(買(mǎi)入),Hold(持有), Refinance(再融資) and Sell(賣(mài)出)，最關(guān)鍵的環(huán)節(jié)在于Refinance，那么 Refinance 怎么理解，如何操作?
Refinance是指用現(xiàn)在的房?jī)r(jià)和收入，重新做一遍房貸，把已有的房貸用新的房貸替換掉。要想持續(xù)Refinance（一般每5-6年一次），光是房?jī)r(jià)漲了是不能Refinance的，借款人必須保持良好收入水平。
以美國(guó)為例，為獲得更低的利率或更優(yōu)惠的貸款條件而申請(qǐng) Refinance 時(shí)，實(shí)際上是拿出一筆新的貸款，用這筆錢(qián)來(lái)償還現(xiàn)有的住房貸款。
稅收減免通常指支付的貸款利息
通常，房貸利息可用于抵免稅。需要滿(mǎn)足的條件是，房子是主要住所，或者是不用來(lái)出租的第二套房子。可以用于抵稅的貸款利息上限為$750,000。
對(duì)于申請(qǐng) cash-out refinance （提現(xiàn)再融資）的房主，提現(xiàn)的資金需用于房屋翻新才可以將利息用于抵稅。
符合條件的翻新工程包括：在院子里搭建一些建筑的延伸、能源效率改進(jìn)、更換新的 HVAC 系統(tǒng)、更換屋頂?shù)取５牵课莸娜粘１Ｐ藓捅ｐB(yǎng)不屬于房屋翻新。另外，如果將資金用于合并債務(wù)、旅游、結(jié)婚等，涉及的貸款利息也不能抵稅。
房貸點(diǎn)數(shù)可以抵稅
房貸點(diǎn)數(shù)買(mǎi)來(lái)可以用來(lái)降低房貸利率，如果在 Refinance 的時(shí)候買(mǎi)了房貸點(diǎn)數(shù)，它作為 Refinance 的一部分支付費(fèi)用，是可以申報(bào)稅收減免的，但會(huì)是逐年部分減免。比如 Refinance 是15年貸款期，就會(huì)是分成15年減免。
結(jié)算費(fèi)用不能享受稅收減免
當(dāng)簽署了所有的文檔，正式 Refinance 的時(shí)候，就進(jìn)入了“結(jié)算或關(guān)閉”的房貸再融資的動(dòng)作。結(jié)算時(shí)可能會(huì)收取一些費(fèi)用，稱(chēng)為“結(jié)算成本”，加起來(lái)可能多達(dá)數(shù)百或數(shù)千美元，具體包括：鑒定費(fèi)用，律師費(fèi)用，檢查成本，法律及錄音費(fèi)用，都是不能享受稅收減免的費(fèi)用。
Refinance 房產(chǎn)出租可抵稅
如果申請(qǐng) Refinance 的房產(chǎn)是用來(lái)出租，那么收來(lái)的租金即為應(yīng)稅收入，必須在納稅申報(bào)表上申報(bào)。
但對(duì)于 Refinance 的人而言，出租的房產(chǎn)，不僅可以扣除租賃房產(chǎn) Refinance 的利息和積分，還可以扣除所有的結(jié)算成本和費(fèi)用。
今年開(kāi)始美國(guó)房貸利率的下降對(duì)潛在買(mǎi)房者和已經(jīng)貸款買(mǎi)房的人來(lái)說(shuō)都是好消息，已經(jīng)貸款買(mǎi)房者可以嘗試做 refinance，不過(guò)注意一定要貨比三家。
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