美國房市新趨勢(shì)：降溫不降價(jià)，庫存不敷所需！
根據(jù)美國消費(fèi)者新聞與商業(yè)頻道（CNBC）報(bào)道，10月份美國現(xiàn)房銷售大幅激增，環(huán)比增長4.3%，經(jīng)季節(jié)性調(diào)整的年化增長率為685萬套，同比增長26.6%，達(dá)到2006年2月份以來最高水平。根據(jù)數(shù)據(jù)顯示，2020年9月至2021年9月，全球房價(jià)平均上漲7.3%，美國以13.2%的漲幅排名全球第五，在今年上半年，美國房價(jià)加速上漲，競價(jià)搶房屢見不鮮。根據(jù)Realtor.com近日發(fā)布的2022年住房預(yù)測(cè)，首次購屋者需求，將超過全國房地產(chǎn)市場(chǎng)庫存，房屋銷售將達(dá)到16年來最高水平，人們將有更好的機(jī)會(huì)找到房子，但將面臨一個(gè)競爭激烈的賣方市場(chǎng)。
Realtor.com首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家Danielle Hale在聲明中說，"無論疫情推遲計(jì)劃，還是創(chuàng)造新的搬家機(jī)會(huì)，美國人都隨時(shí)準(zhǔn)備好迎接2022年購房旋風(fēng)年，預(yù)計(jì)更多賣家進(jìn)入市場(chǎng)，房屋銷售強(qiáng)勁增長，將比2021年增加"。Realtor.com同時(shí)稱，購房將可能比租屋成為更實(shí)惠的選擇，預(yù)計(jì)2022年租金將同比增長7.1%，預(yù)計(jì)房屋自有率將小幅增長至65.8%。
此外，美國居民杠桿率仍在低位，而且儲(chǔ)蓄率快速攀升，財(cái)富的積累會(huì)激發(fā)房地產(chǎn)購買熱情。次貸危機(jī)前，美國居民杠桿率達(dá)到歷史最高的98.5%，危機(jī)爆發(fā)后杠桿率水平不斷下降至2019年的74.6%，2020年底升至79.5%，仍有較大上升空間。與瑞士、澳大利亞、加拿大、英國等部分發(fā)達(dá)經(jīng)濟(jì)體相比，美國的居民杠桿率亦非常低。同時(shí)，美國個(gè)人儲(chǔ)蓄率在疫情期間大幅上升，隨著限制令的解除，個(gè)人儲(chǔ)蓄率有所回落，但仍高于疫情前的平均水平。未來一段時(shí)間，經(jīng)濟(jì)修復(fù)將抵消救濟(jì)政策逐步退出的影響，美國居民個(gè)人收入增長仍有保證，財(cái)富效應(yīng)刺激購房者入市會(huì)在未來1-2年得以延續(xù)。
作為美國的科技(硅谷)，經(jīng)濟(jì)和文化中心，加州備受買房投資者的關(guān)注，那么在疫情依然嚴(yán)峻的今天，加州的房產(chǎn)市場(chǎng)表現(xiàn)如何，讓我們來一探究竟：目前加州的房產(chǎn)中位數(shù)為$312,790，同比上漲21.3%，加州的房屋出售流動(dòng)性很好，根據(jù)redfin最新的數(shù)據(jù)顯示，加州房屋代售天數(shù)的中位數(shù)(Median Days on Market)為28天，正處于一個(gè)比較好的水平，也就是說，從掛牌出售到最終售出，需要的時(shí)間不超過一個(gè)月，房屋銷售量大增，新房和現(xiàn)房庫存水平大幅下降，房屋供不應(yīng)求。
總體來看，本輪美國房價(jià)上漲是“意料之外、情理之中”，最大的問題來自于供應(yīng)短缺，但這在疫情發(fā)生前已然發(fā)生，疫情爆發(fā)后催生新的購房需求，意外的低利率環(huán)境刺激購房者加速入市，供不應(yīng)求導(dǎo)致價(jià)格暴漲。但美國適齡置業(yè)人口持續(xù)攀升、貸款機(jī)構(gòu)審核標(biāo)準(zhǔn)嚴(yán)格、個(gè)人收入增加等因素仍將支撐美國房產(chǎn)市場(chǎng)的平穩(wěn)運(yùn)行。伴隨價(jià)格上漲短期內(nèi)達(dá)到買家支付上限，以及未來30年期抵押貸款固定利率的預(yù)期上行，房價(jià)增速將會(huì)放緩。
