史上最全美國買房問答
一、我是中國人，可不可以在美國買房？在美國買房有什么限制嗎？
答案是：可以。任何外國人都可以在美國買房子。
美國是一個(gè)移民國家，是歡迎外國人在美國投資或購置房產(chǎn)，在買房方面幾乎沒有任何的限制。但是在賣房的時(shí)候，在利潤賦稅上可能會有一些不同。請參考買賣須知中的房屋增值稅及外國人扣稅的說明。
二、在美國買房是必需人到美國才能買嗎？
理論上你不必親自到美國就可以買房。但是在看房、選房的過程中，你如果能親自選擇是最好的。在我們的案例中，有的投資人委托他的朋友幫他看房，他從朋友給他的資訊、圖片等資料中作出判斷，選定房子。這是足不出戶購置美國房產(chǎn)的一種范例。如果你對我們公司有足夠的信任，你也可以委托我們公司來執(zhí)行購房的全過程。當(dāng)然所有的購房文件我們會用網(wǎng)上簽字的方式或者用快遞的方式郵寄到中國讓你簽字。現(xiàn)在大約有一半的銀行接受這種網(wǎng)上簽字的方法，只要有Email的地方，都可以簽字，無論你在世界的哪一個(gè)地方，都可以完成在美國買房的過程。
三、在美國購置房產(chǎn)和在中國買房程序上有什么不同？
在美國買房的整個(gè)過程中，要經(jīng)過一層一層的手續(xù)，比較復(fù)雜，也比較嚴(yán)謹(jǐn)。也就是說，在房產(chǎn)過戶中的詐欺、違約的機(jī)會率會降至最低，整個(gè)買賣的程序你可以參考買房指南中的美國購房流程與步驟。雖說過程比較復(fù)雜，但在美國的經(jīng)紀(jì)人，都是需要取得各州的專業(yè)房地產(chǎn)的執(zhí)照，才能為客人作買賣交易服務(wù)，整體水平很高，職業(yè)道德相對於國內(nèi)房產(chǎn)中介素質(zhì)要好得多。如果你能選擇一個(gè)負(fù)責(zé)任、有經(jīng)驗(yàn)的經(jīng)紀(jì)人作你的買方經(jīng)紀(jì)，其它事情你就不必太擔(dān)憂了。一個(gè)好的經(jīng)紀(jì)人，會一步一步帶你走，所有在交易過程中可能發(fā)生的情況，他都會在事前告訴你。
四、在美國的房子有哪幾種種類？
在住宅房屋方面，通常分成獨(dú)立屋、共渡屋(Condo)、城市屋（Town House）。獨(dú)立屋在美國房屋里面最多的一種，所謂獨(dú)立屋，是在某一塊土地上只有這一棟房子。美國的房屋產(chǎn)權(quán)是包括土地及建筑物，這種形態(tài)在中國稱為別墅。但別墅并不是正確的解釋，因?yàn)楠?dú)立屋有新有舊，有豪華也有破爛，對於年代久遠(yuǎn)、破爛的獨(dú)立屋來說，稱不上是別墅，只能叫做獨(dú)立屋。別墅可以稱為豪華的獨(dú)立屋。共渡屋通常是一排相連的房子，有五棟、十棟甚至更多，你可以擁有其中的一棟，它可以是一層、二層或是三層的形式。城市屋和共渡屋的差別不大，通常來說城市屋是比較豪華的，它通常由二棟或三棟構(gòu)成。城市屋的房子一般為一層或二層，很少用到三層。共渡屋和城市屋所擁有的土地只是建筑物所占據(jù)的那部分，有時(shí)會有小部分的院子。關(guān)於獨(dú)立屋和共渡屋、城市屋的區(qū)別你可以參考我們拍攝的影片“美國房子的種類”。
五、在美國有像中國一樣的公寓房嗎？
在美國也有類似中國的公寓房，不同的是，這種一棟建筑物里面有很多住戶的形態(tài)，在美國都是整棟地購買，作為投資用的商業(yè)房。所以這種公寓群是屬於商業(yè)建筑，由投資者整棟購買，分間出租而不是出售。但是也有少部分房價(jià)比較貴的區(qū)域，包括紐約、洛杉磯好萊塢、比華利山莊、圣塔芭芭拉等地區(qū)，有單獨(dú)出售的公寓，一間的價(jià)值有時(shí)超過八十萬，它的管理非常好，有專門的警衛(wèi)，閑人是不能隨便出入的。這種公寓是為了適應(yīng)當(dāng)?shù)氐母叻績r(jià)，因?yàn)檫@種地區(qū)的獨(dú)立屋，可能都是數(shù)百萬美元。
六、在美國有哪些物業(yè)可以投資？
除了上面所提到的住宅房屋以外，在美國還有倉庫、辦公樓、購物中心、公寓群、旅館、土地可以進(jìn)行投資。
七、在各種投資項(xiàng)目中，投資風(fēng)險(xiǎn)如何？
投資風(fēng)險(xiǎn)最低的是住宅房屋，因?yàn)樽≌课菔切枨笮缘模灰丝谠黾樱陀行枨蟆Ｉ虡I(yè)性建筑通常投資風(fēng)險(xiǎn)比較高，因?yàn)樗苁袌鲇绊懕容^大，例如辦公樓在經(jīng)濟(jì)好的時(shí)候，出租率會高，經(jīng)濟(jì)不好的時(shí)候，出租率就會下降。倉庫也是一樣，在經(jīng)濟(jì)好的時(shí)候，貨品流通快，倉庫的價(jià)格也會水漲船高，而經(jīng)濟(jì)不好時(shí)，貿(mào)易量減少，對倉庫的需求會降低。投資風(fēng)險(xiǎn)最大的是土地，投資回報(bào)最大的也是土地，一塊不毛之地，如果被開發(fā)的話，它會在一夜之間暴漲，同樣它也可能閑置五十年無人問津，當(dāng)然毫無任何利潤可言。總之，投資回報(bào)率越高的投資風(fēng)險(xiǎn)可能越大。
八、在美國買房可以買新房嗎？
美國每年新建房屋只占整個(gè)房屋買賣的百分之十幾，不是房屋買賣市場的主體。美國建造的房屋，一般使用壽命都在六十年以上，如果房屋保養(yǎng)完善，使用上百年也不是什么奇怪的事情。新房的地點(diǎn)可能會在新開發(fā)的區(qū)域或比較偏遠(yuǎn)的地方，在同一地區(qū)，新屋可能在價(jià)格上會高於舊屋。另外購置新屋可能需要庭院的修建及室內(nèi)裝潢。這是一筆不小的花費(fèi)，而購置舊屋，很多東西前面的屋主都已做好，相對之下可以節(jié)省很多。
九、聽說在美國買房價(jià)錢便宜，但持有成本比較高，到底有多高呢？
我也看到在國內(nèi)網(wǎng)站的博客上面有人提到這個(gè)問題，也有人解釋這個(gè)問題。現(xiàn)在我在這里澄清一下，讓大家避免誤解。在美國擁有任何房子真正的持有成本只有房產(chǎn)稅。
房產(chǎn)稅在美國各個(gè)州各個(gè)地區(qū)都不同，一般在1%-3%， 在加州是 1%-2%。新開發(fā)的區(qū)域，地產(chǎn)稅會高一些。以加州現(xiàn)在的房屋平均中間價(jià)約三十萬美金，它每年的房產(chǎn)稅在$3000到$6000之間。
美國的房子通常分為獨(dú)立屋、城市屋（連排屋），除了房產(chǎn)稅之外，還有哪些可能發(fā)生的費(fèi)用？
1． 房屋保險(xiǎn)
在加州，一般的區(qū)域，一棟三十萬到五十萬的房子，它的房屋保險(xiǎn)費(fèi)每年通常在$600到$900之間，在加州由於地震災(zāi)害比較多，地震險(xiǎn)是單獨(dú)加保的。在其它州可能也有一些天然災(zāi)害，例如龍卷風(fēng)或是水災(zāi)。你想要你的房子得到保障，就要購買房屋保險(xiǎn)。很多人在國內(nèi)買房都不買保險(xiǎn)，頭腦中沒有買保險(xiǎn)這個(gè)概念。買不買保險(xiǎn)，其實(shí)是你自己的選擇，但在美國如果你是貸款買房，銀行一定要求你買保險(xiǎn)才肯貸款給你。
2．房屋的另一項(xiàng)持有成本是庭院的維護(hù)，例如剪草，在加州每月需要$50到$70。但在美國有一半以上的家庭都自己買割草機(jī)，自己維護(hù)庭院，運(yùn)動、健身，又省錢。
3． 如果你買的是城市屋（連排屋），你會有一個(gè)社區(qū)費(fèi)（國內(nèi)稱物管費(fèi)），費(fèi)用一般在一百五十到三百五十美元之間，費(fèi)用的高低取決於社區(qū)內(nèi)各種公用高施費(fèi)用的分?jǐn)偂Ｓ猩鐓^(qū)費(fèi)的城市屋，社區(qū)費(fèi)中已經(jīng)包含火災(zāi)保險(xiǎn)部份，不必另外再買火險(xiǎn)。因?yàn)榉孔邮窍噙B的，如果一家著火，其它人也會受災(zāi)，所以他們的火險(xiǎn)是共同承的。
十、在美國買房需要支付多少傭金給經(jīng)紀(jì)人？
在美國無論是買房還是賣房，傭金都是由賣主支付的，所以你在美國買房不必支付任何傭金給經(jīng)紀(jì)人，除非你們另有協(xié)議。
十一、到美國買房需要準(zhǔn)備哪些文件？
現(xiàn)金買主需要準(zhǔn)備的文件
1． 有效的護(hù)照和簽證
2． 準(zhǔn)備好購房資金證明（國內(nèi)銀行中英文版的存款證明）
3．在美國當(dāng)?shù)劂y行開設(shè)的帳號
如果你想用現(xiàn)金購房，準(zhǔn)備以上三項(xiàng)就可以了。
貸款買主需要準(zhǔn)備的文件
1． 有效的護(hù)照和簽證
2．工作證明、工作收入 （單位或街道開具證明，交由公證公司翻譯）
3．自付款部份的資金證明（中英文版的銀行存款證明）
4. 在美國當(dāng)?shù)劂y行開設(shè)的帳號
十二、我的購房資金如何匯到美國？
如果你在中國或美國設(shè)有公司，資金的匯入或轉(zhuǎn)出應(yīng)該沒有問題，如果你是以個(gè)人名義匯款，你會受到外匯管制的限制，無法將資金整筆一次匯出，而需要分批匯款。這樣你需要更多的時(shí)間，早作準(zhǔn)備，如果你在美國的銀行已設(shè)有一個(gè)帳戶是最好不過的。所以在你購房之前如果有機(jī)會來美國考查或觀光的時(shí)候，順便開設(shè)一個(gè)帳戶，會對你以后的購房投資有很大幫助。如果沒有，你也可以使用信得過的朋友的銀行帳戶。關(guān)於具體的匯款手續(xù)，你可以咨詢當(dāng)?shù)氐你y行有關(guān)你的外匯需求。
十三、應(yīng)該選擇在哪里買房？
如果是自住，要按照你的需求（例如靠近你工作或是讀書的地方），通常選擇車程距離不要超過半小時(shí)的城市。要考慮的因素還有學(xué)區(qū)的好壞以及房屋分租給其它人的可能性。
如果是投資，需要考慮你比較熟悉的地方或是靠近親朋好友的地方，以便在需要的時(shí)候有人可以幫助照顧。另外還要考慮投資回報(bào)率。購買比較新的房子，可以減少維修的頻率和費(fèi)用。建議你和經(jīng)紀(jì)人討論。
十四、可以預(yù)期在美國房屋的增值有多少？
在長期的統(tǒng)計(jì)中，扣除所有持有成本例如地稅、物價(jià)上漲，房屋的增值率在5-6%。這是比較客觀保守的估計(jì)，目前美國的房價(jià)是處於低谷，今後的這幾年，房價(jià)的漲幅可能會超過這個(gè)數(shù)字，也許會超出不少。美國房價(jià)的周期通常在十五年左右，每一次房價(jià)的下跌，都會有一個(gè)實(shí)質(zhì)性的經(jīng)濟(jì)因素，而不是單純房價(jià)的起伏。
十五、在美國購置的房產(chǎn)對我移民美國有幫助嗎？
這是兩件完全不同的事情，美國買房和你移民美國無關(guān), 移民局不會因?yàn)槟阗I了美國房子而核準(zhǔn)你永久居留權(quán)。有一些廣告把在美國購房和移民混為一談，不可相信, 也許有一些投資移民案的項(xiàng)目, 是投資計(jì)劃案相關(guān)於某些建筑項(xiàng)目，但這與購置你個(gè)人的房產(chǎn)是根本不同的概念。建議你請教移民律師。
十六、如果把房子出租得到的租金需要交稅嗎？
按照美國的稅法，你是需要交稅的。請參考“買賣須知”里面的租賃報(bào)稅部分。
十七、我怎樣知道我要買的房子的地產(chǎn)稅是多少？
在美國各州、各地的地產(chǎn)稅率都不相同，加州的地產(chǎn)稅一般在1.2%-2.0%，包括了縣、市及地方的稅。在購房之前，你可以參考屋主的稅率，請你的經(jīng)紀(jì)人幫你換算出來。如果你要知道確切的數(shù)字，需要花一點(diǎn)時(shí)間到縣級地稅單位去查明。這個(gè)稅率可能每年會不同，詳情請參考“買賣須知”中“關(guān)注房地產(chǎn)稅”部分。
十八、在美國買房子出租的租金回報(bào)率好不好？
在美國各個(gè)不同的地方，房子出租的回報(bào)率都不盡相同。在加州，我們自己手上實(shí)際案例的統(tǒng)計(jì)，房子出租的毛租金收入在7%-8%，凈租金回報(bào)率在 5%-6%。從租金回報(bào)率來說，比中國要高出好幾倍。
十九、在美國賣房賺的錢需要交稅嗎？
如果你賣房的時(shí)候，已經(jīng)有美國居民的身份，你可能符合美國的房產(chǎn)優(yōu)惠政策，在個(gè)人二十五萬、夫妻五十萬利潤之內(nèi)，自住房免稅。細(xì)節(jié)部分可咨詢專業(yè)會計(jì)師。如果你賣房時(shí)仍然是個(gè)外國人，請參考“買房須知”中的“房屋增值稅及外國人預(yù)扣”。
我們在“美國買房之專家答疑”中對一些常見的問題進(jìn)行了解答，可供參考。由于每個(gè)人在買房過程中面臨的具體問題可能不同。因此，如果您對在美國買房還有任何疑問，請別猶豫，在這里提出來，并留下您的電子郵箱地址或電話。我們會及時(shí)對您的問題給予更有針對性的解答。
在買房問答中，我們常常需要以很長的篇幅回答客人的問題。這是因?yàn)檫@里面牽扯到很多知識性的東西，如果不說明白，買房的人不容易徹底了解。所以我們的回答通常會有很長的篇幅。
問：正在考慮買房作投資 打算二十萬全款買下一套房子 然后想用這套房子作抵押貸款買第二套房子 請問這樣是否科學(xué) 貸款可以貸出多少
答：你好，理論上是可以這樣操作的。但是一般而言，如果用已經(jīng)全款購買的房子去做抵押貸款，銀行能貸給你的額度也不會超過所抵押房產(chǎn)當(dāng)時(shí)的價(jià)值，通常銀行能帶給你的額度都會低于你所抵押的房子當(dāng)時(shí)的價(jià)值，而且這種方式的貸款比購房時(shí)直接用將要購買的房子做抵押貸款的利率更高一些。另外，如果購房貸款一般都要超過$20萬銀行才會給你做，額度太小的貸款銀行一般都不會給做。
問：你好，我現(xiàn)在準(zhǔn)備到美國買房，準(zhǔn)備把錢逐步匯到我在美國的銀行賬戶里面，那我匯過去的錢會被美國扣稅嗎？謝謝。
答：一般來講是不會被扣稅的。因?yàn)槿绻悴皇敲绹牧x務(wù)納稅人政府就沒有權(quán)利對你的錢扣稅。
問：MY SISTER IS AN US CITIZEN AND I AM NOT. WILL IT BE ANY DIFFERENCE IF I BUY THE HOUSE WITH MY NAME ALONE OR JOIN NAME WITH HER? SUCH AS TAX BENEFITS AND BANK LOAN INTEREST..ETC.
回復(fù)：如果以你們兩個(gè)人的名義購屋，房產(chǎn)稅將按照你們兩個(gè)人分別持有產(chǎn)權(quán)的比例來繳納。貸款方面建議以你們其中一方的名義來申請，若以兩個(gè)人聯(lián)名申請貸款的話，由于身份不同，可能會存在一些問題。貸款方面，銀行對美國公民和外國人身份貸款會有不同的條件要求。其他的并無差異。
問：你好，我拿到個(gè)美國的工作簽證，如果我的孩子隨同我一起前往美國，那孩子可以就上美國的公立學(xué)校嗎？
回復(fù)：如果你擁有合法的工作簽證，你的子女是可以在美國享受到免費(fèi)的公立學(xué)校的教育的。
問：爾灣倉庫的投資回報(bào)率有多少？
回復(fù)：大約4%-5%之間
問：請問Chino奇諾的房產(chǎn)稅是多少？
回復(fù)：你好，通常新屋和舊屋的稅率不一樣，Chino的地產(chǎn)稅率，一般新屋約1.5%-2%左右，舊屋約1%-1.25%左右。
問：剛有綠卡的新移民，沒有信用，請問可以貸款比例多少購房？
回復(fù)：你好，如果你剛剛拿到綠卡，在美國還沒有報(bào)稅記錄等，也許你可以以外國人身份來申請購房貸款，這樣可以省去信用核查。如果以外國人身份貸款通常可以貸到6成。我會email一份貸款銀行的材料給你，幫助你于銀行取得聯(lián)絡(luò)。
問：洛杉磯的房產(chǎn)稅是多少？
回復(fù)：大洛杉磯區(qū)包含了一百多個(gè)城市，房產(chǎn)稅在每一個(gè)城市每一個(gè)小區(qū)可能都是不一樣的，這跟房子所在的片區(qū)，房子的新舊等都有關(guān)系，所以很難有確定不變的數(shù)據(jù)，只能根據(jù)具體的房屋來看。一般都在1.1%-2%，基本可以按照1.4%左右來計(jì)算，通常新屋的房產(chǎn)稅會超過1.4%以上。
問：如果準(zhǔn)備現(xiàn)金全款在美國買房的話，是不是一定要把購房款提前打到美國的賬戶并且錢要放在賬戶里面至少2個(gè)月不能動？
回復(fù)： 你好，現(xiàn)金全款購房時(shí)關(guān)于購房款的存放并沒有你提到的要求，現(xiàn)金購房時(shí)，只要在買賣雙方對于房屋價(jià)錢以及各項(xiàng)條款達(dá)成一致，進(jìn)入公正之后，你的購房款能按時(shí)在15天之內(nèi)匯入公正公司，所以只要你的錢能按時(shí)匯出來就可以了。
問：看你們介紹的房源，伊市的房子看起來性價(jià)比很好，那如果做為投資的話，伊市的房子好出租嗎？大約能租多少錢呢？
回復(fù)：伊市的租賃市場是不錯(cuò)的，房屋出租都沒有問題，而且租金回報(bào)率相比起他城市略高。租金的話以4房獨(dú)立屋為例，月租金可以租到$2200-$2500左右。
問：你好，在你們的網(wǎng)站中看了很多房源，請問在你們的房屋介紹里面，房子的面積包含樓梯的面積嗎？
回復(fù)：你好，樓梯的面積是包含在房屋室內(nèi)面積里面的。
問：請問，現(xiàn)在中國人到美國買房是不是不能貸款了？
回復(fù)：你好，目前只有HSBC匯豐銀行不做B簽證的貸款了，其他的銀行例如：國泰銀行、富國銀行等都還是可以給外國人做購房貸款的。
問：請問在橙縣買獨(dú)立屋的座位投資的話，好出租嗎？一般空置率會有多少，幾房的會比較好出租，還有每年的地產(chǎn)稅是多少？
回復(fù)：你好，橙縣的房屋租賃市場是很好的，而且長期租客較多，空置率如果平均來算可以按照一年空置一個(gè)月這樣計(jì)算。獨(dú)立屋一般3-4房是最好出租的戶型。地產(chǎn)稅一般在1.1%-2%，具體要看房屋所在城市及社區(qū)以及房屋的新舊，通常可以按照1.4%這樣來估算，新房的話地產(chǎn)稅會高一些。
問：你好，請問美國的矮層的公寓房一般是幾層？層高是多少？
回復(fù)：你好，一般Condo的通常是2-3層，最常見的是2層，樓上樓下為同一戶，與隔壁公用一個(gè)墻壁。層高通常為7-9尺。
問：我和我小孩都是持中國護(hù)照，美國的旅游簽證。請問這種情況下，如果我買了美國的學(xué)區(qū)房，我就可以讓我孩去讀當(dāng)?shù)氐墓⒅行W(xué)了嗎？還是需要其他的長期簽證？
回復(fù)：你好，在美國，絕大部分公立學(xué)校，是不簽發(fā)學(xué)生簽證的（I-20），但也有少部分公立學(xué)校可以簽發(fā)I-20（來美之前最好和你想要上的學(xué)校確認(rèn)）。所以，如果你只是在美國買了房子而沒有其他的身份的話，你的子女需要擁有學(xué)生簽證，才能既在美國讀書，又得到合法的學(xué)生身份居留美國。 在過去的經(jīng)驗(yàn)中，公立學(xué)校只需要用住所的水電單，租房合約或房產(chǎn)證就可以申請讓孩子在你所住地址對應(yīng)的公立學(xué)校上學(xué)，這樣你的孩子可以享受教育但不能擁有合法身份。 但是，最近我們得知，現(xiàn)在有些公立學(xué)校除了要你提供水電單、租房合約或房產(chǎn)證以外，也需要你提供有效的簽證，才可以入學(xué)。 建議來美之前和買房之前請和當(dāng)?shù)氐膶W(xué)校確認(rèn)或請教專業(yè)人士。
問：Tustin這個(gè)城市怎么樣，學(xué)區(qū)好不好？安全嗎？從地圖上看，好像離爾灣比較近，這里的房價(jià)是不是便宜一些。
回復(fù)： Tustin還不錯(cuò)，也有一些不錯(cuò)的學(xué)校。但他也有好不夠很好的區(qū)域。靠近爾灣的區(qū)域?qū)W校都很不錯(cuò)，房價(jià)也跟爾灣的很接近，這邊也很安全。如果是靠近Anaheim的區(qū)域?qū)W校和安全都不夠很好，房價(jià)也低一點(diǎn)。因此城市總體的分?jǐn)?shù)不會高。總的而言，什么樣的價(jià)錢就買什么樣的區(qū)域的房子。
問：有沒有離爾灣比較近一點(diǎn)，房價(jià)低一點(diǎn)的城市可以推薦呢？希望學(xué)校也不錯(cuò)，安全一點(diǎn)的，可以是白人城市。
回復(fù)：推薦你可以了解一下以下三個(gè)城市：lake forest ,aliso viejo,mission viejo。則三個(gè)城市都是是irvine市三個(gè)最重要的衛(wèi)星城市。他們距離irvine都在15分鐘車程內(nèi)，分散了irvine不少的工作人員，城市等級都很高，學(xué)區(qū)也很出色，房價(jià)低于irvine，但通常房屋院子比irvine大。
問：你好，請問如果在冬季的時(shí)候去美國買房是不是比現(xiàn)在更有優(yōu)勢一些。
回復(fù)：其實(shí)冬季買房并無什么差別，事實(shí)上，冬天上市的房子相對比較少，因?yàn)槎旒倨谟懈卸鞴?jié)、圣誕節(jié)等。所以很多人不愿意在這個(gè)時(shí)候賣房，也因?yàn)槎痉吭瓷伲韵鄬Χ境鰜砜捶抠I房的人也會比較少。所以從我們的經(jīng)驗(yàn)中來看，其他的并沒有什么差別。
問：我想投資美國的房產(chǎn)，是一定要我本人親自去到美國才可以購買美國的房子嗎？
回復(fù)：理論上你不必親自到美國就可以買房。但是在看房、選房的過程中，你如果能親自選擇是最好的。在我們的案例中，有的投資人委托他的朋友幫他看房，他從朋友給他的資訊、圖片等資料中作出判斷，選定房子。這是足不出戶購置美國房產(chǎn)的一種范例。如果你對我們公司有足夠的信任，你也可以委托我們公司來執(zhí)行購房的全過程。當(dāng)然所有的購房文件我們會用網(wǎng)上簽字的方式或者用快遞的方式郵寄到中國讓你簽字。現(xiàn)在大約有一半的銀行接受這種網(wǎng)上簽字的方法，只要有Email的地方，都可以簽字，無論你在世界的哪一個(gè)地方，都可以完成在美國買房的過程。
問：你好! 我是中國公民，持有永久性綠卡。并長期居住在美國。現(xiàn)在，我準(zhǔn)備把中國的住房賣了，在美國買一等值(大概20萬美金)的住房。 這是我唯一的，并住了十多年的住房。 請問賣房所得是否需要在美國報(bào)稅。是否需要申報(bào)收入的來源。 非常感謝你們的幫助.
回復(fù)：根據(jù)我們的理解來看，就你的情況而言在你賣屋的時(shí)候不需要繳稅。但我們還是建議你直接與會計(jì)師咨詢以得到會計(jì)師專業(yè)的解答.
問：你好，為什么你們推薦的新房社區(qū)每次都只有幾個(gè)房子？只有幾個(gè)房子的話我們應(yīng)該怎么買呢？另外，如果購買這些房子都是現(xiàn)房嗎？
回復(fù)：美國的新屋樓盤形式，建筑商邊建新房邊通知排隊(duì)名單中的買主，分期放出房源，一般每期有4到7套房子。如果你已經(jīng)在登記名單中，建筑商就會依次序通知看房，先到先選。如果你看中某一套房子就可以進(jìn)行買房簽約交納訂金。如果你是從新房動工時(shí)候排隊(duì)到工程結(jié)束交房。這個(gè)過程大約是4-5個(gè)月，或者更短時(shí)間
問：現(xiàn)在在洛杉磯買房做出租的話，如果貸款購買，出租后的租金能cover掉每月還款和其他的費(fèi)用支出嗎？
回復(fù)：你好，現(xiàn)在整個(gè)大洛杉磯區(qū)的租金回報(bào)率普遍比較低，如果貸款的購買的話，在有的地區(qū)凈租金回報(bào)率甚至接近零。但是，如果貸款購買一處房屋用來出租，其租金是可以抵扣掉每月還款和其他費(fèi)用支出的。
問：約巴林達(dá)現(xiàn)在有新屋樓盤嗎？有的話價(jià)格是多少？謝謝
回復(fù)：Yorba Linda現(xiàn)在有新屋，現(xiàn)在的新屋多建在山上，所以開發(fā)成本較高，但基本上很多房子都有view，因此價(jià)格也不低，基本都在一百萬美元以上。并且很少有小尺寸的。
問：如果我在美國買了新房，交房的時(shí)候如果我不在美國，可以委托你們幫我收房嗎？
回復(fù)：你好，可以的。通常國內(nèi)的客人來找我們購買新屋之后，在交房的時(shí)候他們都已經(jīng)回到國內(nèi)，所以，新屋交屋的工作都是由我們來幫助客人完成。這其中包括了對房屋的檢驗(yàn)，比如墻壁油漆，電器，地板等等關(guān)于這棟房子所有細(xì)節(jié)的檢驗(yàn)等。并且，對于新屋，建商通常都會有一個(gè)一年的保證期，在交房后的一年內(nèi)，如果有什么問題發(fā)現(xiàn)，建商都會來解決。
問：我在美國買了房子，我的孩子就可以申請就讀美國的公立學(xué)校嗎？
回復(fù)：在美國，絕大部分公立學(xué)校，是不簽發(fā)學(xué)生簽證的（I-20），但也有少部分公立學(xué)校可以簽發(fā)I-20（來美之前最好和你想要上的學(xué)校確認(rèn)）。所以，如果你只是在美國買了房子而沒有其他的身份的話，你的子女需要擁有學(xué)生簽證，才能既在美國讀書，又得到合法的學(xué)生身份居留美國。 在過去的經(jīng)驗(yàn)中，公立學(xué)校只需要用住所的水電單，租房合約或房產(chǎn)證就可以申請讓孩子在你所住地址對應(yīng)的公立學(xué)校上學(xué)，這樣你的孩子可以享受教育但不能擁有合法身份。 但是，最近我們得知，現(xiàn)在有些公立學(xué)校除了要你提供水電單、租房合約或房產(chǎn)證以外，也需要你提供有效的簽證，才可以入學(xué)。 建議來美之前和買房之前請和當(dāng)?shù)氐膶W(xué)校確認(rèn)或請教專業(yè)人士。
問：你好，我想問一下，如果我要在美國開設(shè)銀行賬戶，可以我本人不去美國而委托我美國當(dāng)?shù)氐呐笥言诿绹y行幫我開設(shè)一個(gè)美國銀行賬戶嗎？
回復(fù)：你好，開設(shè)美國銀行賬戶并不要求人一定要到美國，你人在中國就可以做，但不是所有銀行都可以，比如華美銀行等可以做，你可以留言給我們你的Email，我們可以幫你轉(zhuǎn)介銀行專員給你。
問：您好，如果我現(xiàn)金全款在美國購房，是否要求我的錢需要提前匯到美國賬戶，并且在美國的銀行賬戶上停留兩到三個(gè)月的時(shí)間，期間不能動？
回復(fù)：你好，如果你是現(xiàn)金全款來美國購屋，那么不會要求你的錢一定要在美國賬戶停留多長時(shí)間。值得注意的是：在買屋過程中，當(dāng)買賣雙方達(dá)成一致，開始公正后，你的錢需要在15天之內(nèi)按時(shí)匯入公正公司，所以，你需要保證你的錢能夠按時(shí)匯出即可。
問：你好，我想咨詢一下，如果想投資美國房產(chǎn)，購房款如何帶到美國？
回復(fù)：持綠卡匯款入美國 看你是從哪里匯款過來 大陸還是香港？如果是從大陸的話 國內(nèi)會有管制 , 如果是從香港的話 有些銀行沒有管制 有些銀行可能有管制。 若你是綠卡往美國自己的賬戶名下匯款, 如果金額數(shù)目太大 美國國稅局也會對你是否在國外有資產(chǎn) 產(chǎn)生懷疑。 如果你的購房款在中國, 你需要在美國有任何一個(gè)銀行的帳戶才可以, 或者你的購房款在中國境外, 如香港, 新加坡, 臺灣等沒有外匯管制的地方, 可直接匯入美國的過戶公證公司都行。 在美國買房，你必須有美金去支付房款。如果你的錢還不是美金，那你就需要先轉(zhuǎn)換為美金。 中國對于轉(zhuǎn)換美金是有一定的限制的，你需要符合每人每年限制換匯5萬美金的規(guī)定。中國對于匯出美金也有限制，匯到同一個(gè)美國賬戶中在一定時(shí)間內(nèi)也有一定的限制，所以我們建議，你最好能夠有多個(gè)美國賬戶。所以針對于這些硬性規(guī)定，你都需要時(shí)間去安排準(zhǔn)備。
問：如果是在加州，夫妻一方因病去世，孩子的名字是必須加在財(cái)產(chǎn)證明上面么？
回復(fù)：在美國，如果夫妻雙方一方去世，不必將孩子的名字加在財(cái)產(chǎn)上，因?yàn)楫a(chǎn)權(quán)本來就不是孩子的。如果雙方采用的是夫妻財(cái)產(chǎn)公有制，則一方去世之后，財(cái)產(chǎn)變成另一方單獨(dú)所有。
問：請問從大陸寄現(xiàn)金到美國紐約，在報(bào)稅不到20000的情況下，是否可以買房，如果可以，是否有具體要求細(xì)節(jié)可以提供，謝謝
回復(fù)：分情況來看，一，如果你是美國公民，你在海外的財(cái)產(chǎn)都需要報(bào)稅的，并且如果你每年都賺很少的錢，報(bào)稅也很少，而突然有一大筆錢從中國寄到美國來購買一處房產(chǎn)，這樣可能會被國稅局質(zhì)疑。二，如果你沒有美國的任何身份，那你首先不需要在美國報(bào)稅，你在美國現(xiàn)金購房也跟你的報(bào)稅沒有什么關(guān)系。除非比如你是中國人，在中國每年報(bào)稅很少，而在美國購房時(shí)需要問美國的銀行申請貸款，這個(gè)時(shí)候也許銀行會因?yàn)槟愕脑谥袊膱?bào)稅太少而擔(dān)心你的收入太少和負(fù)擔(dān)能力較低，也許有可能銀行會不批準(zhǔn)貸款。
問：您好。請問如果我和另外一個(gè)家庭合伙買下一個(gè)single house.分apt1和apt2.那我們得房契是共同得還是分開得？土地所有權(quán)是各一半嗎
回復(fù)：如果說您計(jì)劃兩個(gè)人或多個(gè)人共同出資在美國購買一處房產(chǎn)，那么關(guān)于產(chǎn)權(quán)上，合伙人占權(quán)比例的問題是可以根據(jù)你們的出資比例或者是按照你們自己的意愿協(xié)商一個(gè)分權(quán)的比例的。比如，如果兩個(gè)人購買，占權(quán)比例可以是50%和50%，也可以是70%和30%，比例上沒有限制。等你們確定好占產(chǎn)權(quán)比例之后，就找公正公司來做。以后房屋賣出的時(shí)候資金也是按照你們的產(chǎn)權(quán)比例來分。總之這個(gè)比例是按照你們自己的意愿來分的。 那么合伙購買的時(shí)候，購房的合約和一個(gè)人購房的合約是一樣的，只不過在買或者今后賣的合約中所有需要簽字的地方每個(gè)合伙人都需要同意并簽字。
問：委托賣出房屋，你們的傭金如何收取？
回復(fù)：您好，如果您委托我們來幫助您賣出您的房產(chǎn)，那么我們收取傭金的比例按照我們這邊的行情來看，是收取您房屋賣價(jià)的5%-6%，然后這個(gè)傭金會由我們（賣方經(jīng)紀(jì)人）和買方經(jīng)紀(jì)人來按照2.5%和2.5%或者3%和3%這樣來分。
問：我很喜歡你們的網(wǎng)站。可你們網(wǎng)站上提供的mls查房系統(tǒng)查不了房呢？是要申請會員交費(fèi)才可用嗎？另，我查資料說奇諾崗處在地震帶上，為什么還能在全美的評分上得那么高分？你們也很推崇它？
回復(fù)：關(guān)于usahome123.com網(wǎng)站中提供的MLS房源搜索不能正常使用的問題：
MLS房源系統(tǒng)是美國有執(zhí)照的房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人才可以使用的房源共享平臺，我們在網(wǎng)站開設(shè)這樣的窗口，也是取用了其他房源搜索網(wǎng)站的資源。因?yàn)檎嬲腗LS系統(tǒng)沒有辦法提供接口給任何網(wǎng)站來做搜索。另外，由于這些房源系統(tǒng)服務(wù)器都在美國，所以有時(shí)候網(wǎng)站的搜索頁面會出現(xiàn)打不開，或搜索之后出現(xiàn)無結(jié)果的現(xiàn)象。但事實(shí)上，搜索功能是可以使用的。如果無法使用請多次嘗試或適當(dāng)?shù)却撁娣磻?yīng)。
另外，關(guān)于房源的問題，任何網(wǎng)站提供的房源都不如MLS系統(tǒng)里面的房源及時(shí)準(zhǔn)確，所以，我們建議客人，不要在網(wǎng)路上面廣泛的搜索房源，最好的做法是選擇你信任的經(jīng)紀(jì)人，告訴你的經(jīng)紀(jì)人你自己的購房需求，讓經(jīng)紀(jì)人使用MLS系統(tǒng)來幫助你為你量身打造一個(gè)房源系統(tǒng)，這樣你就能源源不斷地收到市面上所有最符合你需要的房源，一個(gè)不重復(fù)且一個(gè)都不會漏掉。在我們多年的經(jīng)驗(yàn)里面，這樣也是讓買房最順?biāo)斓姆绞健?/p>
關(guān)于奇諾崗處在地震帶上的問題：
實(shí)際上，加州的絕大多數(shù)地方都是處在地震帶上。多年以來大家都住在這里，所以真正住在加州的人，都對地震這個(gè)問題不敏感。另外，加州基本上所有的住宅房屋都是木制的，這也是處于對加州地處地震帶上的考量。奇諾崗一直在全美根據(jù)各項(xiàng)生活指標(biāo)，比如學(xué)風(fēng)，安全系數(shù)，社區(qū)規(guī)劃和設(shè)施，公園等綜合考量一直被評為最高的分?jǐn)?shù)，所以會有很多人喜歡追捧。當(dāng)然也有的人會覺得加州地震多，會考慮比如紐約等東部地區(qū)，但真的去過之后會因?yàn)樯瞽h(huán)境設(shè)施和氣候等原因最終還是選擇了加州，所以這也是為什么加州地處地產(chǎn)帶卻依然吸引了絕大多數(shù)華人來到這里。
問：預(yù)，買美國加州1951建的舊房，但有白蟻，怎么辦？
回復(fù)：如果在加州買1951年的房子，有白螞蟻很正常。但在過戶時(shí)，加州有法規(guī)規(guī)定：房子過戶的時(shí)候必須有第三方有執(zhí)照的白螞蟻公司做檢查，如果有發(fā)現(xiàn)任何有白螞蟻，必須在過戶之前處理完畢。所以在加州有很多很久的房子，很多也都有白螞蟻，比如san Marino，那里的房子大部分都是1950年以前的，都是很舊的，而且價(jià)格都是幾百萬的。所以在加州買賣房屋，大家在過戶之前都是要做白螞蟻檢查工作的。
問：加州那些城市適宜買房？
回復(fù)：在CNN 的 MONEY 雜志評選中，有5個(gè)城市被評為全美一百個(gè)最佳宜居城市，其中有4個(gè)城市在在南加州，他們分別是Irvine (爾灣，排名 6)，Chino hills (奇諾崗，排名 34)，Diamond bar (鉆石吧，排名 41), Yorba Linda (約巴林達(dá)，排名 42) ,這幾個(gè)城市的資料都可以在我們的網(wǎng)站里面看到。
問：我想到加州買房子，應(yīng)該怎樣做？
回復(fù)：很簡單，第一步，你需要確定你想要在哪個(gè)城市買房，想買什么樣的房子，然后把剩下的事情就可以交給我們來做。ww.usahome123.com 里面有介紹各個(gè)城市的資訊, 如果能夠選擇好城市的話, 那么我就可以幫你做一個(gè)自動房源設(shè)定, 請告訴我以下資料: 1.你的英文姓名 2.你的手機(jī)號碼/Email 3.你美國買房的初步計(jì)劃 4.買房金額大小范圍 5.獨(dú)立屋或Condo, 6.對房子基本條件要求, 如房浴數(shù),,最低面積... 7.現(xiàn)金或貸款?
問：你們直接服務(wù)的區(qū)域是南加州嗎？
回復(fù)：我的直接服務(wù)區(qū)域是南加州，同時(shí)我們的“美國華語房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人聯(lián)盟”（http://t.cn/zT4cirf）在全美各地都有優(yōu)秀的華人經(jīng)紀(jì)人。所以你想在南加州購房，我很樂意為你服務(wù)。如果你想在其他區(qū)域買房，我也可以為你轉(zhuǎn)介優(yōu)秀的經(jīng)紀(jì)人幫助你。
問：如果我在美國買一套50多萬美元的房子用來出租，這算投資嗎？可以獲得投資移民簽證嗎？
回復(fù)：買一棟住宅是不能幫你取得移民身份的。對不起，移民方面我懂得不多,但依普通常識所知，投資移民是投資美國的企業(yè)能給美國創(chuàng)造10個(gè)以上就業(yè)機(jī)會, 從而發(fā)放給投資人及家屬綠卡的移民項(xiàng)目, 單純買住宅不能創(chuàng)造就業(yè)機(jī)會, 所以不符投資移民條件。
問：代理人多，我找誰好？
回復(fù)：你好。如果你看中其他經(jīng)紀(jì)人手中的房子，你也可以雇傭我作為你的買方經(jīng)紀(jì)人，代理你與賣方進(jìn)行房屋交易。這并不會增加費(fèi)用，因?yàn)榻?jīng)紀(jì)人的交易傭金是由賣方付的。通過我來與賣方交易，可以幫助你更好地評估房屋的價(jià)值，合理地出價(jià)，在房屋交易手續(xù)上也可以為你節(jié)省很多麻煩。
問：美國經(jīng)紀(jì)人是否提供代租服務(wù)呢？是否需要另付給經(jīng)紀(jì)人服務(wù)費(fèi)呢？
回復(fù)：我們可以提供代租服務(wù)的。交給經(jīng)紀(jì)人幫助租賃可以大大節(jié)省您的工作和時(shí)間，由於經(jīng)紀(jì)人的專業(yè)，可以幫您選擇條件較好的租客，減少以后惡房客的困擾。租賃的傭金一般是全年租金的6%。如果是我們公司代表購買的房屋, 優(yōu)惠只收5%.
問：請問除了房子本身的價(jià)錢外，我還需要支付一些其它必需費(fèi)用嗎？麻煩請列舉出，謝謝。
回復(fù)：美國房地產(chǎn)交易中貸款買主一般需要支付的各種費(fèi)用如下：
定金 (Earnest Money Deposit)- 屬於頭款一部份
公證公司作業(yè)費(fèi) (Escrow Fee)- 大約$600-1200 (按房價(jià)比率收費(fèi))
產(chǎn)權(quán)保險(xiǎn)費(fèi) (Title Insurance ) - 大約 $400-800 (按貸款額比率收費(fèi))
房屋檢查費(fèi) (Home Inspection Fee)- 大約$300-400 (按房屋建筑面積大小收費(fèi))
銀行貸款申請及相關(guān)費(fèi)用 (Bank Charges)- 如銀行評估費(fèi)，信用報(bào)告費(fèi)，貸款申請費(fèi)- 貸款買主需要
房屋估價(jià)費(fèi) (Appraisal fee)- （大約$300-400)
公證費(fèi) (Notary Fee)- 大約$50-120
信差費(fèi) (Messenger Fee)- 大約$50-150
房屋保險(xiǎn)費(fèi) (Hazard Fire Insurance)- 大約$600-1000
房屋過戶稅 (Documentary Transfer Tax)- $300-600 (按房價(jià)比率收費(fèi))
登記費(fèi) (Recording fee)- 大約$80-100
為什么美國人不像中國人那么喜歡住新房？
回復(fù)：其實(shí)，美國人非常注重房屋的格調(diào)和品質(zhì)，所以很多人買了房子之后，根據(jù)自己的需求對房子進(jìn)行量身打造，讓房子變得適用于自己。所以他們不一定要住在新房。而且通常來講，新房的區(qū)域會比較偏遠(yuǎn)。一般來說，挑選位置對他們來說更重要。所以他們更多會選擇二手房。
問：請問爾灣市Laguna Altura社區(qū)Siena小區(qū)的地產(chǎn)稅率和社區(qū)費(fèi)是多少？
回復(fù)：爾灣市的新屋的地產(chǎn)稅率一般為1.6%-1.7%。
Laguna Altura社區(qū)目前的社區(qū)費(fèi)為：295美元/月（鐵門警衛(wèi)社區(qū)，所以社區(qū)費(fèi)較高）。但應(yīng)該注意的是：在美國，社區(qū)費(fèi)的標(biāo)準(zhǔn)并不是一成不變的。社區(qū)費(fèi)是取之于社區(qū)成員，用之于社區(qū)之中。如果社區(qū)中有些大的設(shè)備需要修繕，預(yù)存的社區(qū)管理費(fèi)不夠用，該社區(qū)就會提高社區(qū)費(fèi)的收取標(biāo)準(zhǔn)。如果某年社區(qū)費(fèi)有盈余，下一年就會減少社區(qū)費(fèi)的增收。
問：您好，請教一個(gè)問題，在加州購置房產(chǎn)時(shí)房產(chǎn)證上面寫一個(gè)人的名字和寫夫妻雙方的名字有什么區(qū)別嗎？如果有，主要是哪些方面呢？ 非常感謝！！！
回復(fù)：差別當(dāng)然是有的，這個(gè)討論起來是有關(guān)法律的問題，應(yīng)請教律師比較專業(yè)。美國是夫妻財(cái)產(chǎn)共同制度，假設(shè)夫妻一方瞞對方而以個(gè)人名義買下這個(gè)財(cái)產(chǎn)的話，理論上另一方仍然擁有此財(cái)產(chǎn)一半的權(quán)利，細(xì)節(jié)請咨詢律師吧！
問：請教一個(gè)問題，在國內(nèi)買房時(shí)一個(gè)買主是可以同時(shí)找多個(gè)經(jīng)紀(jì)人聯(lián)系看房的，在加州那邊也可以這樣做嗎？
回復(fù)：我們一般不那么做，假設(shè)你找三個(gè)不同的經(jīng)紀(jì)人帶你看房，這就表示另外兩個(gè)人會白忙活，在美國的共享房源都是一樣的，所不同的是經(jīng)紀(jì)人的經(jīng)驗(yàn)和能力不同，所以應(yīng)該尋找一個(gè)合適的經(jīng)紀(jì)人去幫助你，當(dāng)然如果經(jīng)紀(jì)人你感到不滿意你是有絕對權(quán)力換別人的。
問：Hi, Grace, 國內(nèi)城里人對這種木結(jié)構(gòu)房屋的維護(hù)特點(diǎn)不了解，在選購的時(shí)候應(yīng)注意些什么？雖然過戶前可有專業(yè)人員對房子做檢查，但初期選房的時(shí)候買主也應(yīng)該心中有數(shù)才好。
回復(fù)：木結(jié)構(gòu)房屋在加州非常普遍，由于他能夠吸震，對于這個(gè)多地震的地方最適當(dāng)，木結(jié)構(gòu)的房屋如果正常情況他都能夠維持六十年以上，甚至百年，木結(jié)構(gòu)的房屋他最怕的是潮濕還有就是白蟻，加州有規(guī)定在買賣過戶的時(shí)候一定要做白蟻的檢查，發(fā)現(xiàn)白蟻必須找專業(yè)公司處理，才能完成過戶手續(xù)。
問：請教為什么irvine的房價(jià)相對貴這么多？是因?yàn)榕R近new port beach嗎？
回復(fù)：是的爾灣這里的房價(jià)比較貴，是一種供需的平衡，爾灣的學(xué)區(qū)在家中名列前茅在全國也是排名在前，在地理位置上他也是靠近海邊的第二線城市，商業(yè)發(fā)達(dá)，在工作機(jī)會上也相當(dāng)多，城市規(guī)劃完善，眾多的誘因使這里的房價(jià)保持較高的水平。
問：我想在爾灣買新房，想請教您上100萬美元的房子在woodburt買還是在這邊買保值？
回復(fù)：爾灣市本身就是非常保值的城市之一, 二個(gè)區(qū)域應(yīng)該沒多大差。
問：請問一下爾灣的Lagula Altura樓盤現(xiàn)在還有房賣嗎？周圍配套齊全嗎？新房都是不帶裝修的吧？這小區(qū)帶小學(xué)，中學(xué)的學(xué)位嗎？謝謝。
回復(fù)：美國的新屋一般都不帶裝修的，但賣出來的時(shí)候都有基本的配備，例如地毯地板瓷磚基本上都有，如果你要更高級的裝備等等，就可以加價(jià)跟建筑商更換。Laguna Altura 他們?nèi)栽阡N售。價(jià)格范圍，從600000美元，1200000美元。這些學(xué)校是：Elementary-Aderwood, Middle-Rancho San Joaquin, High School-University High. 購物中心，高速公路，許多公園都在附近。
問：我在redfin上看最近房源很少，而且普遍報(bào)價(jià)偏高，是不是因?yàn)槭堑镜脑颍?/p>
回復(fù)：從今年初開始，美國的房地產(chǎn)市場就在住上走，這種趨勢讓很多的賣主開始有了惜售的心理，買主則拼命的想要買房，所以產(chǎn)生供需不平衡，當(dāng)然現(xiàn)在是十一月也是美國的假日季節(jié)，房源也是會比較少。
問：請教一下，在美國注冊了公司，用公司的銀行賬戶，而不是個(gè)人的私人存款賬戶在建筑商那里做買房的登記，可不可行？在美國用有限公司名義買房和個(gè)人名義買房，各有哪些利弊？多謝。
回復(fù)：用公司的賬戶作為購房的來源或做買房的登記是可以的，假設(shè)您是用來自住的房屋，原則上應(yīng)該是由你個(gè)人名義去購買，若是用于投資房，你就可以考慮用公司或者個(gè)人名義去購買。用公司名義去購買，一般認(rèn)為它的好處是在于能夠得到更多的保護(hù)，萬一發(fā)生任何的事情，不會再追索到個(gè)人的財(cái)產(chǎn)，他的缺點(diǎn)就是可能會交兩次的稅，其他細(xì)節(jié)更深入的數(shù)字，建議你必須詢問專業(yè)的會計(jì)師。
問：中國人在美國貸款買房，具體應(yīng)該怎樣操作？
回復(fù)：我記得現(xiàn)在HSBC可以給外國人提供貸款，年利率只有好像百分二點(diǎn)幾到百分之三點(diǎn)幾，蠻優(yōu)惠的，甚至比美國當(dāng)?shù)厝丝梢垣@得的利率還要低。如果你有興趣，可以去問一下。
你可能要問兩個(gè)地方。一個(gè)是中國的HSBC。你需要在那邊開戶，然后把你的買房的頭款的錢逐漸放進(jìn)美金賬戶里。你到美國之后，需要在美國這邊的HSBC再開一個(gè)賬戶。等你準(zhǔn)備買房子的時(shí)候，你就可以把你在中國的HSBC的美金賬戶的錢，用個(gè)人轉(zhuǎn)賬的方式，轉(zhuǎn)到你在美國這邊的HSBC賬戶。這應(yīng)該算是最簡便的方式了。如果你需要聯(lián)系美國這邊HSBC的貸款負(fù)責(zé)人的話，我可以給你他的電話。
問：我看中你們掛牌的一套房子，有4個(gè)房間，我想把其中3間租出去，自己住一間。你覺得這個(gè)想法怎么樣？
回復(fù)：要做到這一點(diǎn)，可能有一些難度。因?yàn)槟悴灰欢軌虮ＷC把每個(gè)房間都出租出去。如果一套房子整租給一個(gè)家庭，在Chino Hills，58萬美元的房子，大概每月能租到2500美元左右。但是如果你要分開一間一間出租，自己住一間，另外3間租給別人，假設(shè)每間租金為500美元，你一個(gè)月能租到1500美元。但是在現(xiàn)實(shí)中，不一定每個(gè)月都能把房子租出去。因?yàn)槟憧赡懿灰欢苷业?個(gè)穩(wěn)定的租客一直租你的房間。現(xiàn)實(shí)可能跟計(jì)劃會有點(diǎn)差別。因?yàn)樵诿绹肿獾那闆r是不太多的，并不太受到歡迎。當(dāng)然也有一些學(xué)生，經(jīng)濟(jì)不太寬裕，只想租一個(gè)房間，每個(gè)月五六百美元，這種情況也有。但他們大多是好幾個(gè)學(xué)生約好一起租一套房子。如果你自己把房子分租給3個(gè)租客，自己住在其中一間，這種情況在這邊不是說沒有，但是你不一定能保證這3間都能穩(wěn)定的租出去。我個(gè)人覺得是有這個(gè)風(fēng)險(xiǎn)的。有可能你每年只能把其中兩個(gè)房間租出去。所以你自己得有這個(gè)準(zhǔn)備。
問：美國的房子，照片和實(shí)際差別大嗎？
回復(fù)：有的時(shí)候在照片上看到的是不準(zhǔn)確的：有的房子的照片照得很漂亮，但你實(shí)際去看，可能會覺得失望；有的房子的照片看起來不怎么樣，甚至有的看起來連焦距都沒有對準(zhǔn)，但是房子本身卻好得不得了。因?yàn)槊總€(gè)經(jīng)紀(jì)人攝影的功力也不太一樣。
所以在美國買房子，最好自己親自過來看到房子，這是很重要的。
問：美國加州的Diamond Bar、Walnut和Irvine這三座城市的學(xué)區(qū)和房價(jià)怎么樣？
回復(fù)：這三個(gè)城市的學(xué)區(qū)都是相當(dāng)不錯(cuò)的。但是具體到每一棟房子，其所在的學(xué)區(qū)，和其對應(yīng)的學(xué)校的成績，也不完全是一樣的。
這三座城市當(dāng)中，房屋單價(jià)最高的是Irvine，在該市比較好的區(qū)域，每平方英尺接近400美元；而Diamond Bar和Walnut，比較好的區(qū)域的房屋單價(jià)在280到300美元之間，所以這其中還是有一些差距的。
問：到美國買房，你們可以提供什么樣的專業(yè)建議？
回復(fù)：在你在直接看房子的時(shí)候，對于任何一棟你感興趣的房子，我們都會為你提供最專業(yè)的輔助。其中包括：幫助你評估房屋的價(jià)值，幫你查找到這套房子對應(yīng)的小學(xué)、中學(xué)和高中，以及周邊的配套設(shè)施（我們會提供一個(gè)周邊環(huán)境和配套設(shè)施的示意圖）。
問：請問你們幫助客人出租和管理房屋是怎樣收費(fèi)的？
回復(fù)：我們提供幫助客人出租房屋的服務(wù)，收費(fèi)是租金的6%。需要注意的是：出租房屋的服務(wù)是指我們幫你找到房客。如果你人不在這邊，房屋出租之后，每個(gè)月需要收取租金，或者房屋出現(xiàn)問題，需要尋找修理公司進(jìn)行修理，或者租客沒有按時(shí)交租金，需要去處理等等，這些屬于房屋管理的范疇。出租和管理是兩種不同的服務(wù)，是有區(qū)別的。我們公司的收費(fèi)是這樣的：1. 出租房屋：費(fèi)用是一年租金的6%。如果你是通過我們購買的房子，第一年可以享受5%的優(yōu)惠；從第二年開始，按照正常的6%的費(fèi)率收取房屋出租費(fèi)用。舉例來說，如果房屋租金每年24000美元，那么第一年出租房屋的費(fèi)用是1200美元；如果第二年需要重新幫助尋找租客，那么第二年出租房屋的費(fèi)用是1440美元。以后每年如果需要重新幫助尋找租客，費(fèi)用都是1440美元。2. 管理房屋：我們的上級公司Coldwell Banker可以提供管理房屋的服務(wù)，對于通過我們購買的房子，我們同樣可以幫助客人爭取到5%的優(yōu)惠費(fèi)率，但僅限于第一年。從第二年開始，按照正常的6%的費(fèi)率收取房屋管理費(fèi)用。舉例來說，如果房屋租金每年24000美元，那么第一年管理房屋的費(fèi)用是每月100美元；從第二年開始，管理房屋的費(fèi)用是每月120美元。我們在“美國買房直通車”網(wǎng)站中有專門介紹房屋出租和管理的文章，你不妨去看一看。美國買房后之房屋租賃及管理 http://www.usahome123.com/nview.asp?cid=3.6
問：我可不可以這樣理解，就是說在美國有很多人買得起房子，但是不一定養(yǎng)得起，永久性的每年都交稅，稅金加起來就比大陸的房價(jià)貴了是吧？
回復(fù)：美國的房地產(chǎn)制度和稅收制度跟中國有所不同。首先，美國的房子所附的土地屬于房屋買賣交易的一部分，購買了一套房屋，也就擁有了其所附土地的所有權(quán)。但是在中國，購買一套房子，只能獲得其所附土地的一定年限的使用權(quán)。其次，在美國，每年居民繳納的房產(chǎn)稅是專款專用的，由政府征收后，用于地方建設(shè)，例如興建學(xué)校、道路設(shè)施和區(qū)域的開發(fā)。這就是美國的制度形態(tài)和中國的不同之處。
另外舉一個(gè)例子。在中國，在高速公路上需要設(shè)關(guān)卡按距離收費(fèi)。但是在美國，擁有汽車的居民每年在繳納汽車的牌照稅的時(shí)候，就已經(jīng)包含了道路的保養(yǎng)費(fèi)用。所以在美國你不需每走一段距離，支付一次費(fèi)用。這也反映了兩國的制度的不同。
如果你把稅金加到房屋的價(jià)格中去計(jì)算購房的總價(jià)，這并不合理，我恐怕不能贊同。因?yàn)檫@歸根結(jié)底只是由于稅法的設(shè)計(jì)有所不同而導(dǎo)致的問題。在美國，你在購房的之前就要預(yù)計(jì)到以后每年要交的房產(chǎn)稅。正如你買了汽車，上路之后需要購買汽油一樣。那你是不是要把汽油的費(fèi)用算在購買汽車的價(jià)錢里面呢？恐怕不是這樣的吧？
問：熊寶寶你好，經(jīng)你的介紹感覺美國的房價(jià)確實(shí)很低，但是稅收方面比國內(nèi)的要高了很多吧？國內(nèi)買完了一套房交完契稅就再不用交什么費(fèi)用了，美國是不是買了房子每年都要交稅啊？沒完沒了的稅嗎？ 另外我到美國買房子可以按揭嗎？需要哪些材料啊？
回復(fù)：在美國買了房子之后每年要分兩次繳納房產(chǎn)稅，在加州這個(gè)稅率大約在1.2%到2%之間。那么每年你繳納的稅額就等于你購買房屋的價(jià)錢乘以這個(gè)稅率。詳細(xì)的情形請參考我在“美國買房直通車”網(wǎng)站（www.usahome123.com）上發(fā)布的文章“關(guān)注美國房地產(chǎn)稅”。
另外，如果你是外國人，在美國也可以辦理按揭貸款，需要的材料其實(shí)也比較簡單，但是你自己需要準(zhǔn)備40%-50%的頭款。詳細(xì)的情形，也可以在我們的網(wǎng)站中有說明，請直接到網(wǎng)站中查閱，這里就不再寫文章介紹了。如果還有什么問題，請?jiān)俑覀兟?lián)絡(luò)。
問：您說在中國大陸很快就會見到老百姓買得起的水平的房價(jià)，這可能嗎？
回復(fù)：中國大陸的高房價(jià)，并沒有得到人民可以負(fù)擔(dān)得起的需求的支撐，所以這么高的房價(jià)是沒有堅(jiān)實(shí)基礎(chǔ)的。沒有堅(jiān)實(shí)基礎(chǔ)的價(jià)錢，就是泡沫。
為什么在這么高的房價(jià)背景下，還有人在買房？主要的原因是：能勉強(qiáng)買得起房子的老百姓只擔(dān)心房價(jià)越來越高，將來更買不起房子，所以現(xiàn)在湊一湊，趕緊把房子買下來。除了這一人群之外，很多房屋交易其實(shí)是有錢的人彼此在操作。舉例來說，我今天100萬元把這套房子買下來，明天你用120萬元把這套房子接手過去，后天我再用150萬元把房子接下來。過一陣子，你再接過去，把房價(jià)變成200萬元。就這樣，有錢人彼此配合操作，把房價(jià)推高。這樣做的意義在于吸收旁邊的游資，也就是上面提到的拼拼湊湊勉強(qiáng)買得起房子的老百姓的資金。這些人是最危險(xiǎn)的，因?yàn)樗麄儼炎约汉椭車H戚朋友的血汗錢拼湊起來買房子，這套房子就是他們所擁有的一切。沒有這套房子，他們就什么都沒有了。所以他們也非常不愿意房價(jià)下跌。但是很不幸，無論人們怎么希望，無論政府有無任何的措施去打壓房價(jià)，從經(jīng)濟(jì)學(xué)的理論來看，不可能會有一個(gè)物品，在炒作過程中價(jià)格被無止境的推高，在價(jià)格超過了有實(shí)際需求的人群的支付能力之后，還能永遠(yuǎn)往上走。這是絕對不可能，也不合乎道理的。所以這個(gè)虛高的房價(jià)肯定會掉下來的。
為什么很多人在討論房價(jià)的時(shí)候，會談到房價(jià)與收入的比例。因?yàn)檫@個(gè)比例可以顯示一個(gè)人靠工作收入多長時(shí)間可以買下一套房子。這個(gè)比例是有一定道理的。如果一個(gè)人不吃不喝三十年以上都買不起一套房子，這是絕對不合理的，也是不可行的。這樣的價(jià)錢都是泡沫。不幸的是，現(xiàn)在中國大陸很多地方都是這樣。目前中國大陸政府對房地產(chǎn)市場采取了限制措施。在這之前我就一直在說，中國的房價(jià)一定會降，問題只是什么時(shí)候降。如果有政府的政策去推動的話，會降得更快。如果沒有政府政策干預(yù)，它也早晚會降。這種不合理的東西是不可能長久存在下去的。因此，如果一般的老百姓都知道這個(gè)道理，大家都不要去追這個(gè)不合理的房價(jià)，這個(gè)房價(jià)會很快降下來的。問題就是還有很多人都不信，因?yàn)樵趪鴥?nèi)大家還沒有看到過房價(jià)會降的情況。但是在國外大家經(jīng)常會看到，房價(jià)有的時(shí)候上升，有的時(shí)候下降，是隨著經(jīng)濟(jì)的趨勢在變化的。如果價(jià)格飚的太高，變成大家在狂熱搶購的時(shí)候，這個(gè)價(jià)錢就是虛無縹緲的，是有泡沫的。
問：可以幫我看看在Foster city和Fremont的房子嗎？我購房預(yù)算為30萬美元。
回復(fù)：Foster city和Fremont都是舊金山和San José兩個(gè)大都會周邊的城市。三十萬美元的預(yù)算，如果購買condo，是可以的。但是如果四十萬美元的預(yù)算要購買獨(dú)立屋的話，我必須說，這個(gè)預(yù)算要比當(dāng)?shù)氐男星橐秃芏唷Ｓ绕涫荈oster City的房價(jià)要比四十萬美元要高不少，很難在當(dāng)?shù)刭I到獨(dú)立屋。如果預(yù)算低于三十萬美元，可能只能選擇condo。
另外，我希望你能明確自己想買多大尺寸的房子。獨(dú)立屋和Condo，根據(jù)房屋尺寸的不同，價(jià)格相差也很大。所以很難簡單地回答你獨(dú)立屋多少錢，或者condo多少錢。舉例來說，有那種比較老的獨(dú)立屋，大小也就70多平米。價(jià)錢就比較便宜。而比較大的condo，房屋尺寸可達(dá)300平米左右，價(jià)錢就會較貴。所以需要看你想買的房屋的尺寸，才知道更精確的價(jià)格。
一般來講，在北加州的房價(jià)都比較高。如果你的預(yù)算是30萬美元到40萬美元，那我個(gè)人建議你購買condo，因?yàn)橐粋€(gè)30萬美元左右的condo，是比較完整而適合居住的。而一個(gè)30到40萬美元的獨(dú)立屋，會比較破舊不堪，位置很差，或者需要很大的修理。
總的來說Condo和獨(dú)立屋的基本價(jià)位上會有一個(gè)很大的距離。Condo因?yàn)檎嫉乇容^小，面積也通常較小。通常一個(gè)2室的condo，假設(shè)在120平米到150平米左右，在加州來講，便宜的話十幾萬美元，貴的話三十幾萬美元。因此如果買一個(gè)Condo，三十幾萬美元就可以買到一個(gè)很舒適的Condo。但如果要購買獨(dú)立屋，在北加州，沒有五十萬美元，很難買到一個(gè)像樣的獨(dú)立屋。以一般家庭居住的3室以上的房子來說，房屋尺寸大約200平米左右，在北加州平均要五十萬美元以上。這是平均的價(jià)格，當(dāng)然有比較貴的城市，也有比較便宜的城市，價(jià)錢會有差別。
基本情況就是這樣的，僅供你參考。是選擇Condo還是獨(dú)立屋，需要你根據(jù)自己的具體經(jīng)濟(jì)情況進(jìn)行衡量。
問：我想在洛杉磯買房投資，但聽說美國養(yǎng)房很貴。房子容易往外租嗎？買什么地方的房子好往外租。謝謝
回復(fù)：關(guān)于在美國養(yǎng)房成本的問題，我曾專門撰寫過一篇文章發(fā)表在我們的網(wǎng)站，進(jìn)行了詳細(xì)的分析，請?jiān)L問以下地址閱讀這篇文章：http://www.usahome123.com/kpage.asp?id=350
在美國，任何一個(gè)房子都可以賣得出去，也可以租出去，關(guān)鍵是你以什么樣的價(jià)格出售，或者以什么樣的價(jià)格出租？如果一個(gè)很破爛的房子，你以很高的價(jià)格出售，那肯定賣不出去。同樣道理，每個(gè)地方的房屋出租市場都有一個(gè)行情價(jià)格，如果你出租的價(jià)格高于這個(gè)行情價(jià)格，那就不太容易租出去。如果高得很多，那可能完全租不出去。如果出租的價(jià)格合理，就很容易將房子租出去。如果低于行情的價(jià)格，那大家就會來搶著租你的房子。所以，在美國，沒有房子是賣不出去，也沒有房子租不出去，關(guān)鍵是看你定的價(jià)錢是多少。
問題就是，你在做投資決策之前，一定要知道你所看中的房子能夠賣多少錢，或者能租多少錢。好在美國的房地產(chǎn)市場是一個(gè)非常透明的市場。所有在最近買賣成交，或者最近租出去的房子，在MLS系統(tǒng)（經(jīng)紀(jì)人房源共享網(wǎng)站共享平臺）中都有記錄，房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人都可以把這些資料直接調(diào)出來。這些信息是非常公開的，騙不了人。憑借這些信息，大家就可以知道，類似的房子最近拿出來出租，能夠租多少價(jià)錢。同樣的道理，如果要去買一個(gè)房子，有這些信息，我們就可以知道，這個(gè)房子，或者類似的房子，甚至一樣尺寸一樣格局的房子，最近幾個(gè)月買賣的情況是怎樣的。這些信息是我們在做決策時(shí)很重要的一個(gè)依據(jù)，我們可以據(jù)此知道最近這個(gè)房屋的出售或者出租的價(jià)錢。這個(gè)是非常準(zhǔn)確，也是非常透明的，這跟中國大陸的情況可能不太一樣。
如果你有意在美國投資置業(yè)的話，這些知識和技術(shù)上的問題，你都不用擔(dān)憂，我們會給你提供很完善的服務(wù)。我們在加州是非常有聲譽(yù)，也很有經(jīng)驗(yàn)的房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人。
補(bǔ)充一點(diǎn)：在洛杉磯地區(qū)的房子是很容易出租的，因?yàn)槁迳即壥侨赖诙蠖紩^(qū)，僅次于紐約。如果將整個(gè)大洛杉磯地區(qū)計(jì)算進(jìn)去的話，甚至可以稱為全美第一大都會區(qū)。所以在這邊出租房子或者買賣房子，其市場是最穩(wěn)定也最有潛力的。
問：哪里能看到美國總體房價(jià)的走勢呢？
回復(fù)：全美房地產(chǎn)總體走勢不一定能反映美國各地房地產(chǎn)市場的狀況。因?yàn)槿珖目傮w統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)和各個(gè)地方的數(shù)據(jù)會有很大的差距。舉例來講，美國房產(chǎn)的平均價(jià)格才十幾萬美元，而加州的房產(chǎn)平均價(jià)格在三十幾萬美元。可見美國的每個(gè)州和每個(gè)城市之間的房產(chǎn)價(jià)格存在很大的差別，甚至在同一個(gè)地方，例如在洛杉磯郡內(nèi)，不同的區(qū)域之間都存在很大的差距。所以首先要確定你要購買那一個(gè)區(qū)域的房子，然后再了解當(dāng)?shù)氐姆康禺a(chǎn)走勢，這樣做才比較實(shí)際。
問：可以說明更詳細(xì)點(diǎn)嗎?
回復(fù)：20萬元左右是很難買到獨(dú)立屋的，所以最好選擇Condo。房屋總價(jià)在10多萬到20多萬的Condo，其租金回報(bào)率一般比較高。如果預(yù)算在25萬美元以內(nèi)，建議就選擇Condo。如果想購買獨(dú)立屋出租，第一個(gè)原則是價(jià)格不要太高。因此，在比較貴的城市，購買獨(dú)立屋，從租金回報(bào)率的角度來看并不劃算。如果想但追求較高的租金回報(bào)率，那盡量不要買總金額超過45萬美元的獨(dú)立屋。
問：如果買了租出去，南加州哪個(gè)城市的收益比較高？
回復(fù)：南加州的房產(chǎn)的租金回報(bào)率一般在5%至6%之間，如果在各個(gè)城市間進(jìn)行比較，平均租金回報(bào)率相差并不大。如果要追求較高的租金回報(bào)率，那么購買房產(chǎn)的時(shí)候，最好不要選擇房屋總價(jià)過高的房產(chǎn)。50萬美元以上的房產(chǎn)，租金回報(bào)率一般就比較低。租金回報(bào)率最好的房產(chǎn)，其房屋總價(jià)一般在20萬至30多萬美元之間。
問：如果買了租出去，南加州哪個(gè)城市的收益比較高？
回復(fù)：南加州的房產(chǎn)的租金回報(bào)率一般在5%至6%之間，如果在各個(gè)城市間進(jìn)行比較，平均租金回報(bào)率相差并不大。如果要追求較高的租金回報(bào)率，那么購買房產(chǎn)的時(shí)候，最好不要選擇房屋總價(jià)過高的房產(chǎn)。50萬美元以上的房產(chǎn)，租金回報(bào)率一般就比較低。租金回報(bào)率最好的房產(chǎn)，其房屋總價(jià)一般在20萬至30多萬美元之間。
問：請問我們夫妻是上海人，兒子是美國國籍，我們?nèi)羰窃诿绹I房可以貸款嗎？謝謝
回復(fù)：可以的，據(jù)我了解美國有一些華資銀行對外國人提供貸款，證件方面的要求不是很多，只需要提供護(hù)照等等，另外需要收入和財(cái)產(chǎn)方面的相關(guān)證明。如果您需要貸款，我們可以把銀行的業(yè)務(wù)人員的電話提供給您，以便于您親自洽詢
問：Montery Park的治安如何？
回復(fù)：Montery Park有一些墨西哥人住在這里，但是比例相對較小。有墨西哥人居住的地方，就會有一些偷盜案發(fā)生，但是暴力犯罪相對比較少，所以治安狀況還算可以。l另外住在Montery Park里的居民大多年齡較大，住在這里的年輕人和學(xué)生比較少。
問：請問相對于獨(dú)立屋來說，Condo的安全性是否更好？
回復(fù)：如果僅從房屋的結(jié)構(gòu)來看，如果Condo內(nèi)周圍鄰居都信得過，Condo相對于獨(dú)立屋被侵犯的可能性更低，所以相對更安全。但另一方面，Condo的左右鄰居很多，有一個(gè)壞處，就是人員混雜。所以在不好的區(qū)域，Condo內(nèi)發(fā)生偷盜的概率也挺高的。總之，很難簡單地判斷Condo的安全性就更高。
問：請問相對于獨(dú)立屋來說，Condo的安全性是否更好？
回復(fù)：如果僅從房屋的結(jié)構(gòu)來看，如果Condo內(nèi)周圍鄰居都信得過，Condo相對于獨(dú)立屋被侵犯的可能性更低，所以相對更安全。但另一方面，Condo的左右鄰居很多，有一個(gè)壞處，就是人員混雜。所以在不好的區(qū)域，Condo內(nèi)發(fā)生偷盜的概率也挺高的。總之，很難簡單地判斷Condo的安全性就更高。
問：我不是美國人，如果我在美國購買了房子，我的子女在美國可以讀公立學(xué)校嗎？
回復(fù)：不可以。原因是：美國的公立學(xué)校沒有資格簽發(fā)學(xué)生簽證（I-20簽證），而私立學(xué)校都已向政府申請核準(zhǔn)簽發(fā)學(xué)生簽證，以便能夠招收外國學(xué)生。如果你只是在美國購買了房子，而沒有其他身份的話，你的子女需要擁有學(xué)生簽證才能在美國讀書。當(dāng)然，你也可以選擇放棄（學(xué)生簽證），如果你只是在這邊居住，用住所的水電單，就可以申請讓孩子在附近的公立學(xué)校上學(xué)，但是因?yàn)閷W(xué)校不能簽發(fā)學(xué)生簽證，所以你的孩子沒有辦法擁有合法的身份。
問：如果豪宅買不起，也不想投資，只想買適合自住，社區(qū)比較好的，您有推薦嗎？
回復(fù)：有的! 請查看"南加華人熱門城市": http://t.cn/SVYlZe 中的奇諾崗及伊市, 再看"華人城市行情表" http://t.cn/SVYlwq 比較各城市的房價(jià)，看看那個(gè)最適合你。
問：我是中國人，可不可以在美國買房？在美國買房有什么限制嗎？
回復(fù)：可以。任何外國人都可以在美國買房子。 美國是一個(gè)移民國家，是歡迎外國人在美國投資或購置房產(chǎn)，在買房方面幾乎沒有任何的限制。但是在賣房的時(shí)候，在利潤賦稅上可能會有一些不同。請參考買賣須知中的房屋增值稅及外國人扣稅的說明。
為什么現(xiàn)在就要在美國購買房產(chǎn)？
簡單來說，有下列幾項(xiàng)優(yōu)勢：
美國完善的法律，穩(wěn)定的社會環(huán)境和相對簡單的購房程序可以完全保障外國投資者的利益。
大量銀行擁有的”法拍屋”(FORECOSUER PROPERTY)的售價(jià)遠(yuǎn)低于市場價(jià)格。
人民幣升值與美元貶值為在美國購買房地產(chǎn)提供了低成本的購買機(jī)遇。
租賃需求旺盛，房屋租金呈日益上升趨勢，得以保障投資者的租賃收益。
美國銀行對外國投資者在美國購買物業(yè)的貸款利率目前非常低（年利率在6.50% 左右）。
目前的房產(chǎn)情況是百年難遇的長期投資良機(jī)。
中國人能否購買美國房產(chǎn)？
答：絕大多數(shù)情況下，美國房產(chǎn)市場對購買者并沒有居民或公民的身份要求，也沒有簽證方面的特別規(guī)定。不過少數(shù)州，如新墨西哥州、俄克拉何馬州要求只有公民或居民身份才能購買當(dāng)?shù)氐木幼『蜕虡I(yè)性房地產(chǎn)。
一般可以購買哪種類型的物業(yè)？
答：美國各州法律規(guī)定不盡相同，但絕大部分州不限制外國自然人及法人（公司、機(jī)構(gòu)）購買一般的居住性和商業(yè)性房地產(chǎn)，包括東西海岸主要的主要市場：加州、佛州、紐約州等等。而大多數(shù)州對礦產(chǎn)、軍事等用地有所限制。
有無數(shù)量限制？
答：部分州對于土地?fù)碛袛?shù)量有限制，但是一般是不允許擁有上百或者上千英畝，因此一般的商業(yè)或居住的購買完全不受其影響。
目前美國房價(jià)的水平如何？
答：全美20個(gè)都市圈的綜合房價(jià)在2006 年7 月達(dá)到頂峰，至今美國房價(jià)下跌平均已超過20-40%。目前全美平均房價(jià)為17 萬美金左右。加州房屋平均價(jià)值為50萬至60 萬美金之間，佛州為15-30 萬美金，紐約曼哈頓區(qū)域房價(jià)在100 萬美金以上。
美國房產(chǎn)的投資回報(bào)一般是多少？
答：從1926 到1996 的70 年間，美國房產(chǎn)市場年均漲幅為11%。1996-2006 年間，達(dá)到15%以上。目前的房價(jià)情況是百年難遇的長期投資良機(jī)。
購買美國房產(chǎn)可以移民到美國嗎？
答：目前移民美國需通過特定的移民項(xiàng)目實(shí)現(xiàn)，購買美國房產(chǎn)不能直接實(shí)現(xiàn)移民。不過購買美國房產(chǎn)有助于移民后證明您的居住意愿以保有您的綠卡；如有貸款也有助于您獲得在美的信用記錄。
什么是熟地塊(Lot)？
熟地塊是指隨時(shí)可以用于建造房屋的土地，必須具備以下條件：一，道路、排水管、電纜、天然氣等基本設(shè)施已經(jīng)建設(shè)到位；二，獲取政府建造批文。一般，地塊價(jià) 格會占到整棟房屋價(jià)值的20%至30%。完成從生地到熟地塊的開發(fā)過程需耗時(shí)2至10年不等。所以房地產(chǎn)市場價(jià)格在復(fù)蘇階段的話，熟地塊的初期升值潛力也 要比普通一般的公寓房要強(qiáng)。
什么是房地產(chǎn)稅 (Property Tax)？
答：房產(chǎn)稅是房地產(chǎn)所有人每年向當(dāng)?shù)厥姓患{的稅種。房地產(chǎn)稅是從價(jià)稅，占房產(chǎn)價(jià)值的1-2%，按年計(jì)，按地方規(guī)定年度或半年度繳納。一般講，房地產(chǎn)稅 是用于當(dāng)?shù)厥姓ㄔO(shè)、環(huán)境保護(hù)、公共治安、衛(wèi)生醫(yī)療、教育發(fā)展及其它相關(guān)設(shè)施的建設(shè)。隨著上述設(shè)施的改進(jìn)，當(dāng)?shù)氐姆康禺a(chǎn)價(jià)值也會隨之升高，因此在美國房地 產(chǎn)稅被看做是對房地產(chǎn)市場有積極推動作用的稅收。
購置美國房產(chǎn)后，還需要支付哪些費(fèi)用？
答：還需要每月支付物業(yè)管理費(fèi)、財(cái)產(chǎn)保險(xiǎn)費(fèi)以及房地產(chǎn)稅；總計(jì)為房價(jià)的1%至3%。由于沒有或者較低的物業(yè)費(fèi)及保險(xiǎn)費(fèi)，土地的持有成本相對房屋更低。
對于想要在美國買房的人來說，如果對美國房地產(chǎn)市場完全不熟悉，怎樣才能買房和買到好房子？顯然，了解一些在美買房的條件和相關(guān)手續(xù)是有必要的。美澳居為您總結(jié)一些在美國買房常見的問題。
1.沒有綠卡的外國人可以在美國購置房產(chǎn)嗎？ 美國是比較成熟的市場經(jīng)濟(jì)，對外國投資者持歡迎態(tài)度。同時(shí)，法律透明公開，購房程序要比其它國家相對簡單明了。任何人都可以購買美國房產(chǎn)，只要你擁有中國護(hù)照，你就可以完成購房交易，即使你沒有美國簽證，也可以通過傳真完成交易。
2.在美國買房子有什么好處？ 在中國買一個(gè)普通公寓，現(xiàn)在就可以在美國買一個(gè)獨(dú)棟別墅。相對而言，在美國買房子是已經(jīng)極具投資價(jià)值。同時(shí)，也可以為若干年后子女去美國就讀中小學(xué)或者大學(xué)做準(zhǔn)備；作為度假或者養(yǎng)老的居所也是不錯(cuò)的選擇。
3.我在美國買房以后可以移民美國嗎？ 一般講，買房與移民美國沒有直接的聯(lián)系。外國人只需要提供身份證明和合法入境美國的簽證就可以在美申請購買房產(chǎn)。買房可以被視為一種投資行為。
4.在美國買房需要辦理哪些手續(xù)？ 美國每個(gè)州的法律法規(guī)都不一樣。但一般講，需要申請貸款買房的要比一次性付清的所需材料更多，手續(xù)更復(fù)雜，時(shí)間也會更長。現(xiàn)金付款最短2個(gè)星期即可辦完所有手續(xù)，貸款一般需要2個(gè)月的時(shí)間。
5.房產(chǎn)交易的基本流程是什么？ 房產(chǎn)交易涉及下面的基本流程，如果不需要貸款，則會相對簡單些。整個(gè)交易流程如下： 1)須有中國護(hù)照和合法來美的簽證 2)申請正式貸款提前批準(zhǔn)信（30%以上首付） 3)選擇想要買房的地區(qū), 4)與你的房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人討論購買要求，經(jīng)紀(jì)人介紹看房，選房 5)填寫買房出價(jià)合約書，付定金支票 6)定金支票存入第三方公證托管公司(Open Escrow)開始工作 7)做房屋檢查 8)要求維修 9)審閱房屋各項(xiàng)結(jié)果報(bào)告 10)審閱并與公證托管書上簽章 11)審閱前期屋主(產(chǎn)權(quán))報(bào)告 12)審閱白蟻檢查報(bào)告 13)購買房屋保險(xiǎn) 14)簽署貸款資料 15)公證托管結(jié)尾步驟(Close Escrow) 16)最后交房檢查 17)銀行放款 18)資料登記 19)交收鑰匙
6、養(yǎng)護(hù)房子的主要費(fèi)用是哪些？ 1)房產(chǎn)稅:房產(chǎn)稅在美國各個(gè)州和地區(qū)都不同，一般在1%多一點(diǎn)。政府會對每個(gè)房子做一個(gè)評估價(jià)，然后根據(jù)評估價(jià)計(jì)算房產(chǎn)稅。很多國內(nèi)非專業(yè)的投資人對房產(chǎn)稅都有誤解，其實(shí)按1%計(jì)算，就是你交100年房價(jià)才漲一倍；實(shí)際上100年之后房價(jià)早已漲了至少10倍，房產(chǎn)稅根本就可以忽略不計(jì)。同時(shí)在中國雖然沒有房產(chǎn)稅的概念，可是只有70年產(chǎn)權(quán)，房子的建筑成本只有2000多人民幣一平米，也就是說大部分成本都是土地成本，把房子的土地成本分?jǐn)偟?0年里，你所花的錢比美國的房產(chǎn)稅其實(shí)還要高不少。 2)房屋保險(xiǎn)：在美國購買房產(chǎn)的同時(shí)，一般都會購買房屋保險(xiǎn)。一棟50萬美元的房子，房屋保險(xiǎn)費(fèi)每個(gè)月都在100美元左右，一年就是1200美元。此外，在自然災(zāi)害多發(fā)的州往往還要額外增保一份自然災(zāi)害險(xiǎn)，例如加州要加保地震險(xiǎn)，南方城市要加保颶風(fēng)險(xiǎn)等。 3)物業(yè)費(fèi)：物業(yè)費(fèi)主要是針對公寓而言的，別墅一般沒有物業(yè)，都是自己建房自己維護(hù)，物業(yè)費(fèi)為零或者每年只有一到兩百美元；那種開發(fā)商建一大片新別墅的情況需要特別注意，物業(yè)費(fèi)可能比較貴。公寓的物業(yè)費(fèi)大約每年3000到5000美元，越是年代久遠(yuǎn)的公寓維護(hù)成本越高，物業(yè)費(fèi)也越貴。
7、我無法經(jīng)常去美國，我的房子怎么辦？ 可以找專業(yè)的中介機(jī)構(gòu)委托處理，包括每月巡查以及房屋維修、定期清潔、剪草及冬季維護(hù)。
8、我聽說有人去美國買房被騙，有這回事嗎？ 一般而言，美國房地產(chǎn)的買賣是被法律嚴(yán)格規(guī)范的經(jīng)紀(jì)人模式，很難產(chǎn)生騙局。騙局往往發(fā)生在熟人之間或者貪圖小便宜，請切記如下幾點(diǎn)即可避免： （1）以誰的名字買房。這個(gè)道理大家都懂，可實(shí)際上有些人聽信熟人的一面之詞，例如退稅等等，把購房合同甚至最后產(chǎn)權(quán)登記的名字都寫成其他人的名字。這里切記：除了你自己，不要寫任何其他人的名字。 （2）不通過房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)私下交易。經(jīng)紀(jì)人在合同確認(rèn)之后就會提供一個(gè)close律師的監(jiān)管賬戶（這個(gè)賬戶受到州房產(chǎn)委員會監(jiān)管，賬戶資金不能挪用，因此是很安全的），購買者只要把款打入到監(jiān)管賬戶就行了。如果你私下交易直接把錢付給房主的賬戶上，怎么保證房主會把產(chǎn)權(quán)給你就是一個(gè)問題了。
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