美國(guó)貸款買房的小常識(shí)
在美國(guó)，大多數(shù)人都會(huì)選擇貸款買房。成功申請(qǐng)房貸，一要估算自己的經(jīng)濟(jì)承受力，二要明晰利率取舍。
這里有兩個(gè)小常識(shí)：
房貸計(jì)算器
小伙伴們可以利用一些在線房貸計(jì)算器（Mortgage Calculator），來(lái)大概估算一下能自己的經(jīng)濟(jì)承受能力，事先規(guī)劃。比如Zillow房貸計(jì)算器：
輸入房?jī)r(jià)、首付比例、利率等信息就能估算出每月月供金額；
● 可以選擇30年fixed，15年fixed，5/1 ARM三種貸款計(jì)算；
● 可以選擇是否包含地產(chǎn)稅、房屋保險(xiǎn)、HOA等費(fèi)用；
● 能從Schedule和Full Report處看到還貸詳情，了解每月月供分別還了多少本金和利息。
在貸款買房的時(shí)候，大家可能會(huì)留意到，銀行給出的房貸利率除了Interest Rate以外，還有APR（Annual Percentage Rate，年度利率）。
所謂APR，就是包含了房貸利息以及其他買房貸款手續(xù)費(fèi)用后計(jì)算出來(lái)的借貸年度成本，能給出一個(gè)對(duì)借貸成本更加全面概念。
所以比較不同銀行的貸款時(shí)，比較APR會(huì)比Interest Rate更加直觀。但不是所有銀行都會(huì)將全部費(fèi)用成本計(jì)算進(jìn)APR里。
優(yōu)惠點(diǎn)數(shù) Discount Points
房貸英文術(shù)語(yǔ)里有Mortgage Point（房貸點(diǎn)數(shù)），是提前支付給貸方的一種手續(xù)費(fèi)用，相當(dāng)于預(yù)付利息，1 Point（1個(gè)點(diǎn)數(shù)）等于房屋貸款總額的1%。銀行貸款收取貸款手續(xù)費(fèi)用（Loan Origination Fee）很多時(shí)候會(huì)以Points來(lái)表示。假設(shè)借款$20萬(wàn)，1 point 就是$2000，0.5 point 就是$1000。
而所謂Discount Points就是降低房貸利率需要交納的手續(xù)費(fèi)用，每1個(gè)點(diǎn)數(shù)對(duì)應(yīng)一定的房貸利率優(yōu)惠（通常是0.125%~0.25%），選擇付出多少點(diǎn)數(shù)的費(fèi)用，就可以換取房貸利率降低多大幅度，俗稱“buy down the rate”。
新利率=原利率-(利率優(yōu)惠 x 點(diǎn)數(shù))
如果有足夠的資金，買的房子又是準(zhǔn)備長(zhǎng)住的話，付點(diǎn)數(shù)買低利率對(duì)于長(zhǎng)期來(lái)說(shuō)是劃算的。在考慮購(gòu)買點(diǎn)數(shù)的時(shí)候，要計(jì)算多長(zhǎng)時(shí)間能“Break Even”回本，可以對(duì)未來(lái)有更好的規(guī)劃。
PS：購(gòu)買點(diǎn)數(shù)的錢通常可以算在買房貸款利息上，在報(bào)稅時(shí)可以抵稅。
跟花錢買點(diǎn)數(shù)相反，如果手頭上現(xiàn)金不夠，一些銀行也提供“Lender Credits”的選擇，可以以提高房貸利率為代價(jià)，讓貸方付出相應(yīng)點(diǎn)數(shù)。
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