美國房市走向：疫情后的購房策略
新冠病毒造成的疫情封鎖大幅改變美國人的生活一年后，拜疫苗之賜似乎逐漸走出困境，但是房地產市場的前景并不光明，各種情況匯集可能導致房市修正的“完美風暴”，有意購屋者應采取因應策略。
財經新聞網站CNBC報導，目前房價過熱、房貸利率上升、待售房供應過少、消費者對房市的信心下降，而且因應疫情而暫停房貸付款的許可將于今年夏天到期。
一年前，房屋銷售戛然而止，由于新冠疫情造成的不確定，沒有人想買賣房子，甚至不愿進到一間陌生的房子。但僅在數月后，房市加足馬力往前沖，價格也跟著水漲船高。這股狂熱出于強烈的情緒，因為民眾看到日常生活突然被局限于住家內，空間變成寶貴資產，同時，創下十幾次最低紀錄的房貸利率也在興波助瀾。
房貸利率上揚
2020年初，30年固定房貸利率平均為3.75%左右，接著在3月疫情初始下滑，4月因經濟紓困而短暫回升，后來就一路跌到年終，創下十幾次最低紀錄。
現在隨著另一波紓困和經濟終于大幅解封，利率再度回升，最近就業反彈應會使利率保持上揚走勢。房屋銷售市場將碰到就業增加和房貸利率上升的互相反制力量，我們必需觀察哪股力量較強。例如，經濟在2018年創造強勁的就業，但是房屋銷售卻下滑，因為房貸利率年初為4%，到年底升至4.6%。
購屋者今年已失去不少購買力。根據房地產網站的估計，房貸利率從2.75%升至3.25%，購屋者就失去相當于2萬3250元的購買力。
隨著經濟復蘇，房貸利率可能回升至疫情前的水平，也就是30 年固定房貸利率在3.5%左右，使得貸款買房比現在昂貴。由于經濟表現已優于一些專家的預測，近兩兆元的紓困法案可能為經濟注入太多錢而導致通貨膨脹，促使房貸利率超過4%。
房價已經飆升
去年，偏低的房貸利率加上房屋供不應求，促使房價節節上升。到了今年1月，中位房價漲幅高達11.2%， 漲價步調為2006年以來最快。2月份中位房價比去年升高15.8%，達到31萬3000元，東北部和西部漲更多，比去年高出21%。在一些市場，例如西雅圖、鳳凰城和圣地牙哥，漲幅更大。信貸評級機構“惠譽國際”（Fitch Ratings）最近報告認為，全美房價過高5.5%，由于就業復蘇放慢和失業仍偏高，無法支撐可長期持續的房價成長。
房價負擔能力大幅削弱，特別是首購族。房市低端的價格漲最多，供應也最少。由于需求增加和建材漲價，建商也提高價格。新屋一向較貴，但根據全國建商協會最新計算，現在約7500萬家庭，也就是60%的美國家庭，負擔不起中位價的新屋。
負擔能力削弱是房市今年可能放慢的主要原因。隨著房貸利率上升，銷售已經開始放緩。鑒于大量房市需求于去年得到滿足，今年銷售可能大為減弱。
建屋陷入瓶頸
房市目前真正需要的是更多房子，但建商陷入掙扎。去年夏天需求飆升，建商根本沒有準備，一些建商在疫期初期暫停營業遺散工人，沒想到“復原如此強勁”。
此外，建材價格大漲，特別是木材。技能工人和建地短缺，對成本施加更大壓力。建材漲價使普通新屋的建筑成本增加了2萬6000元，導致一些建商，包括幾個最大的公司，放慢蓋房子的步調，希望價錢能下降。獲得許可但未動工興建的一家庭房屋，在去年12月增加9.6%，比一年前飆升28%。根據商務部的數據，蓋房子在上個月降至六個月新低。
這一點使住房短缺更為嚴重。即使年輕人不斷搬回家與父母同住，美國目前還需90萬棟房子才能恢復一家庭房的正常數量。
然而，房價高有個亮點，就是房屋凈值也提高。屋主在2020年的凈值集體增加了1萬5000億元，也就是說從2019年第四季以來，每位屋主平均賺進2萬6300元。專家表示，凈值增加有助許多家庭貸款進行裝修，例如加蓋一間辦公室或書房，使得去年房屋裝修開支創下紀錄。
待售房的短缺加重
除了房價高以外，今年買家也面臨紀錄上最緊張的房屋供應。2月底的待售屋數量僅為一年前的幾乎一半。供應偏低的問題，受到1月和2月天氣酷寒至使新上市房屋減少影響而進一步惡化，結果目前是史上競爭最激烈的房市之一。在全國，經紀人的出價，在1月有58%面臨競爭，高于去年12月的53%。這是連續第九個月逾半出價有競爭。
為什么待售的房子那么少？即使在一個賣家市場，很多人擔心買不起下一棟房子而寧可留守原來的家不愿出售。同時，257萬屋主加入放貸銀行的延展房貸計劃，這些人以后可能會賣屋改住較便宜的房子，但目前將按兵不動。
經預測，疫情結束時，待售屋的數量應會從歷史新低攀升，但仍會低于疫情前的水平。過去12個月，上市出售的房子少于前一年，目前新上市的房子仍比去年少12%。如果多數人在2022年以前接種新冠疫苗，未來一年的新上市房屋會增加 10%。
更多屋主會決定賣房以把握高房價，其中一小部分屋主原本不愿在疫情期間賣屋以免染疫，但接種疫苗后準備售屋。另一些參加房貸延展計劃的屋主，付清拖欠的房貸后會想賣房。但是很多屋主在疫情期間爭取到低于3%的房貸新利率，不會想脫手。
家庭租屋市場興起
疫情期間待售屋供不應求，強力提振家庭租屋市場。各種跡象顯示，這個市場將日益強大。家庭房租金提升步調強勁，入住率遠高于多家庭屋。家庭出租屋的不動產投資信托（REITs）都獲得非常亮麗的回報。一些公司現在建造專用來出租的房子，而且出租屋的建造比率不斷上升。
建商可能現在蓋100棟出租屋，明年就會蓋1000棟。出租屋營建業的成長幅度，和與一家庭出租屋業者的合作，將形成最強大的資產類型。
疫情之后，很多人將決定是否干脆租屋，因為買房太貴。在生活費昂貴的就業中心，例如曼哈頓和舊金山，租金可能繼續低于疫情前水平，因為遠程工作員工將有更多居住地的選擇，不需靠近公司總部。但是在受歡迎的移居目的地，像是奧斯汀和亞特蘭大，租金將上漲較快，因為當經濟重啟，染疫不再是安全顧慮后，更多人會想住在這些較便宜的城市。
短期出租將特別受歡迎，更多遠程工作者會采取游牧生活方式，自由自在的從一個城市移到另一個城市，根本沒有固定住所。遠程工作的科技員工可能一年部分時間在總部工作，一部分時間在衛星辦公室工作，其他時間則在度假地工作。這種情況將使短期出租屋的租金上漲。
有意買房者該怎么辦？
對房市的消費者信心在2月下跌，民眾相信房價將持續上升，所以認為目前是買屋好時機的消費者，從52%降至48%。認為目前是賣房好時機的人也減少，這可能是因為擔心房價過高，賣房后難買另一棟房，而且不愿失去爭取到的低房貸利率。賣家少也會使房屋供應危機惡化。
倍感挫折的有意購屋者想知道，這種情況何時結束。公司表示，供應會持續吃緊一段時間，因為不斷出現買主尋求較大空間或想搬到新地方，包括都會居民、千禧世代、首購族等。他認為，如果你已準備好購房，沒有必要等，房貸利率會上升，但沒有跡象顯示房價會下跌，需求強勁而供應短少。
去年秋天，一項調查發現，許多新屋主已開始后悔買房。約55%在疫情期間購屋的美國人幾乎馬上感到后悔，其中30%是擔心財務。而目前，很多想買到房子的人都需出高于屋主要價的價格，才能如愿以償。
可是，雖然房貸利率上揚，長期下來可能導致房價回跌，不過猶豫不決的買家可能錯過目前仍低的利率。
根據目前房市，購屋需考慮的問題
即使在供應緊張、競爭激烈的火熱房市，一般的購屋原則仍適用，但還需考慮其他問題。
疫情是否改變了你的購屋能力？首先考慮你為頭款存下的錢，以及每月房貸會是多少。對租客而言，目前支付的每月租金是個值得參考的標準。買房一開始會有很多開銷，例如交割費用，以及持續的費用，例如維護費和管理費。把每月房貸定在不會讓預算太吃緊的范圍，同時有額外的錢來支付緊急開銷。
買房預算須考慮以下幾點：房貸利率、為頭款存下的錢、每月能付多少房貸、當地房價、稅金和交割費等開銷。
目前紅火房市的部分助因，是偏低的利率。隨著利率上升，一些有意買房者可能會加快行動。想爭取到低利率，房貸業者會注意你的收入、信用史和負債對收入的比率，所以這些數據都要準備好。可取得房貸預先批準以便迅速出價。
疫情結束后，你的長期需要是什么？所謂的“長期”不是指有空間安放運動器材或是在家有個辦公室開在線會議，而是指孩子能讀好學校或是接近父母住處。買房者需考慮會在房子住多久，但有些人卻只對個人積蓄過度自信，急著趕上這股購屋潮。然而若現在以過高價格置產，幾年后想換大一點的房子就會得不償失，因房市可能冷卻。
在這么火熱的房市，何種作法較明智：買個需要修理或是馬上可搬入的房子？目前，需要修理的房子最后代價可能超出你的計劃，裝修過程的開銷較大，而且要花較長時間才能完工，因為建材少且貴。此外，面對解封后的龐大房屋需求，很多包商和水電工等技能工人無法分身，頻頻推掉工作或是完工時間較久。
經紀人表示，一般買主根本不會注意的建材，例如用于屋面瓦的柏油，短期內已調升五次價格，所以裝修無法迅速完成。一些買主找到中意房子和出價被接受已花很長時間，所以決定裝修僅限于粉刷和新地板，其他暫不考慮。
你能等下去嗎？房貸利率在提高，但預期不會短期內飆升，不會房價會持續高昂。供應短缺的問題也會持續下去，所以現在對買主而言不容易，特別是沒有房子可賣以獲資金的首購族，往往搶不過口袋更深的買家。
在目前的經濟情況，首購族沒有優勢。但也有人認為，首購族不需先賣房，或是賣不出房還得照顧兩棟房，他們可迅速成交，這點在熱房市是個優勢。
你準備好加入出價戰嗎？2月售出的房產中，四分之三不到一個月就賣出。如果你打定主意現在就要買房，就要準備加入出價戰。提高預算為出價戰做準備是務實的作法，但一心只想“打贏”會讓你失望。，“你的出價應可讓你長期負擔得起，而不是打贏出價戰，后來卻發現超出自己能力”。
經紀人建議，如果你的預算可買30萬元的房子，就應看25萬元的房子給出價戰預留空間。當然有方法爭取優勢，包括提供迅速交割、全額現金（若能力允許）等有利條件、甚至寫一封情詞懇切的信給賣家，說明為何應把房子賣給你。
