在美國搶房是否要去掉買家保護條款Contingency
最近房市實在是太火了，一個好房子很多人搶，估計買房的朋友腦子里只有一件事：
怎么才能讓賣家選中我的Offer？！
今天我們就來介紹一下，除了提高價格和使用Cash Offer，如何合理使用Contingency條款，來提高Offer的競爭力，讓賣家選你！
什么是 Contingency？
Contingency，簡單說就是在交易合同中規定好的“交易退出條件”，交易過戶過程中，滿足某種條件，買家有權利安全退出交易，拿回定金。
這是對買家的一種保護，但同時在賣家看來，會非常影響Offer的穩定性，畢竟Contingency是給買家留的“退路”。
所以對于買家來說，Contingency是搶房時的雙刃劍。
賣方市場時，買家可以在保證自身利益的前提下，通過Waive Contingency（去掉某些退出條件）來提升Offer的競爭力。
靠譜專業的中介也會根據具體情況給買家提出合適的建議和策略。
幾種常見的Contingency
現在房市火爆，如果幾個offer出價差不多，賣家一般會優先選擇退出條款比較少的Offer。
買家如何在保護自己的同時，去掉一些退出條款提高Offer競爭力呢？我們挨個講一講！
Inspection(房屋檢查)Contingency
定義：買家要求在房屋成交后做房屋檢查，如果發現問題，可以要求賣家進行修復或降低價格，如果賣家不同意，買家可以退出合同，退還定金。
可以去掉條款的情況：買家下offer前拿到賣房披露文件和房檢報告，認真考慮清楚后，認為房屋狀態可以接受，那么可以選擇下offer時去掉Inspection退出條款。
Tip：去掉條款后，成交過戶期間就不能夠再要求對方修理房屋成交時已有的問題。我們會根據具體情況，建議買家是否要保留Inspection Contingency。
Finance(Loan)(資金/貸款)Contingency
定義：如果銀行因為某些原因，拒絕了貸款買家的貸款申請，或者實際批準額度低于預期，那么買家可以取消合同，提交相應證明材料，申請退還定金。
可以去掉條款的情況：通常情況下，在下offer之前，拿到貸款方審批的Underwritten Pre-Approval（簡稱UW）后，除非買家的工作、creidt score或資金狀況有重大改變，一般貸款都會成功。
Tip：相比于Pre-approval Letter，UW預估的貸款額度比較準確，貸款機構也基本確定會發貸款。我們一般會鼓勵客戶提前拿到UW，增加資金穩定性。
Appraisal(房屋估價)Contingency
定義：如果銀行對房產的估價低于合同價（Low Appraisal），銀行會以估價作為價格，導致貸款額度降低，差額需要買家以現金的方式來補齊。
如果買家的現金不足以補齊差額，且賣家也不同意降價的情況下，那么可以取消合同，拿回定金。
可以去掉條款的情況：Low Appraisal風險理論上不能完全避免，但是相對可控。買家應在合理范圍內競價，最大限度控制風險。
靠譜的中介會分析房子的合理市場價格，而不是盲目讓買家加價。我們也會對客戶的自身資金狀況進行評估，看可承受low appraisal的能力有多強。
Tip：對于Low Appraisal風險高的房子，建議有backup lender的選項，這樣就有第二次appraisal的機會。
在買房時，大家要根據自身情況謹慎選擇和去掉這些條款，如果拿不準一定要咨詢專業人士！
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