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徐琳玉

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房地產貸款中的氣球貸款

氣球貸款要求貸款人在一定短期內(通常是3年、5年或7年)全部付清貸款余額。這類貸款的利率可固定或變化。

這種需要大額尾付貸款的另外一種叫法又被稱為“氣球貸款”是一種比較特殊的貸款,它的貸款期限一般限制在短期(例如3的7年)內,但它的每期付款金額卻是按照長期貸款(例如15年到30年)來計算的。

這種計算一方面會降低每期的還款金額,但另一方面會在貸款期限結束時,積累一筆很大的金額,稱之為大額尾付金額。大額尾付貸款的利率一般在大額尾付貸款期間是固定的。

這種貸款就和氣球一樣,在開始的時候比較小,但是最后卻有一筆比較大的尾款。這筆尾款會要求借款人到期償付的。

氣球貸款的出現

在美國的房地產金融體系中,你的月供多少是通過你的收入比的體現的。

通常你的月供和還款壓力不應該超過你收入的50%,不同銀行的要求是不一樣的。這里的還款壓力包括有所有的還款,如果你有信用卡,那么按照你信用卡的最低還款額度計算。如果你有車貸,那么按照你的車貸的月供計算。

當然還有地產稅,地產稅的償付也是要計算到月供里面的。

這樣算下來的的話,如果使用長期貸款比如說15年,你的月供比率可能會比較高,導致銀行不放款。

解決辦法就是提高首付減少貸款金額或者延長貸款年限。

如果延長貸款年限還是沒有辦法解決這個貸款比例的問題的話,那么需要考慮使用不同方式了。

“氣球貸”并不適合所有借款人,具有以下經濟狀況或貸款意愿的人群可以考慮選用"氣球貸"。

1、考慮中短期貸款的人,貸款期限一般為3-5 年。

2、貸款前期每月的同定收入較低的人,借款人不能承擔普通短期貸款的高月供,但是預計在貸款期末有一筆較大的資金進賬,足以支付“氣球貸”期末應付的較大數額的一次性清償的剩余本金。

3、有更好的投資渠道,且投資收益率高于銀行貸款利率,一段時間后預期獲得本金和收益,一次性償還剩余的貸款本金。

4、敢于承擔風險的投資者,這樣的借款人在貸款前期僅償還較少的月供,貸款結束期末一次償還剩余本金。

需注意一點,想短期貸款而且有能力承擔高月供的借款人不適合選擇“氣球貸”,因為上面可以看出,同樣貸款期限的“氣球貸”與普通貸款相比所償還的總利息要髙。

如果在貸款末期的最后償付金額是可以在家庭范圍內想辦法解決的,但是又不愿意承擔比較高的月供的話,氣球貸款還是可以考慮的。

計算方法舉例

假設你現在要一個5年的 Balloon Payment 貸款。

房屋的成交價格為:438K首付為20%,87.6K當前貸款利率為:3.0%

你的實際貸款金額為:350.4K你的月供將會為1.478K

在5年后,你還需要支付給銀行313.005K。

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