在美國房貸重新貸款，你需要清楚什么事？
首先，我們看看做重新貸款(Refinance)的一些目的吧！
最常見的是為了省錢！整體行情走低、信用分數提高，都有可能拿到更好的利率。
有人是為了套現。比如說，30 萬房貸已經還了 10 萬，還欠 20 萬；現在房子值 40 萬，可以重新貸 32 萬，其中 20 萬用于還剩下的房貸，另外 12 萬可以用于大額投資，比如給孩子上大學、買股票、用來做生意、創業，當然也可以把房子重新裝修甚至擴建。
此外，如果你買房時首付很低，房貸公司為了保障自己的利益可能要求你購買保險（Private Mortgage Insurance），還了一段時間之后，如果所欠貸款低于房屋估值的 80%，做 Refinance 可以順便把這個保險去掉，節省一筆小開支。
關于重新貸款，說起來是那么簡單，但有很多因素值得考慮！
搞清楚房貸還款的 Amortization
貸款包括本金（Principal）和利息（Interest）兩部分。30 年還貸期間，雖然每個月的還款額度基本一致，其組成部分卻大不一樣。
為什么要搞清楚還款的 Amortization 呢？舉個簡單粗略的例子，假設：
你還了十年的房貸，現在每月還款 2,200 中有 600 是本金、1,600 是利息。
重新貸 30 年，利息略有降低，每月還款變成了 2,050，其中 400 是本金、1650 是利息。
也就是說，Refinance 之后雖然每月還款減少了 150，但是欠銀行的本金卻增加了 200。
在 Refinance 之后的一年內，你的還款減少了 150 x 12 = 1,800 美元，但是欠銀行的本金卻增加了 200 x 12 = 2,400 美元。假設這時你要換房，你經過 Refinance 之后實際虧損了 600 美元，這還不包括手續費。
其他需要考慮的因素
利率的變化。一般來說，利率要降低至少 2 個百分點才值得做 Refinance.
Refinance 的手續費。有些房貸公司可以「免費做」，通常利率會高一些，其實相當于把手續費分攤到了分期付款里。如在本文開頭的實例中，有手續費的是 3.750%，而「免費做」則是 3.875% 和 4.000%。
你是否在未來幾年有換房子的打算。舉例來說，如果每月還款減少 100 美元、手續費是 2,600 美元，至少要 26 個月才能持平，也就是說如果 26 個月之內你打算賣房子，很顯然不適合做 Refinance。
如果長期來看沒有換房的打算，也需要考慮房貸的期限。舉例來說，你還了 5 年房貸、現在每月換 2,000 美元；做 30 年 Refinance 可能每月還款減少了 200 美元，但是還款期限卻增加了 5 年。
信用分數。除了整體市場行情的大環境外，你實際拿到的利率和你的信用分數息息相關，因此即使已經買房買車了，也要注意養信用分數，否則即使市場行情走低，你也拿不到很好的利率。反之，如果你貸款的時候信用分數很低，過了幾年之后分數提高了很多，哪怕市場行情沒有太大的變化，你也可能拿到比之前好很多的利率，可以做 Refinance。
貸款類型。比如說，你之前做的是 30 年房貸，如今收入提高了很多，可以考慮重新做 15 年房貸，雖然每個月還款增加，但是需要付的利息會少很多，長遠來看是劃算的。再比如說，現在整體利率很低，你打算在 7 年之內換房，那么可以考慮做 7 年的 ARM（Adjustable Rate Mortgage）Refinance，鎖定 7 年的低利率。
