2021年美國房價前景分析：未來還有上漲空間嗎？
疫情以來，美國房地產(chǎn)銷售短暫“冰封”后很快修復并創(chuàng)新高。迭加新開工落后導致庫存快速去化，全美國空置房屋一度降至2000年以來新低。目前，疫情改善推動新開工修復至疫情前水平，但庫存仍處于低位。
究其原因，低利率和充裕流動性、大規(guī)模財政轉(zhuǎn)移支付、以及疫情帶來的額外空間需求是主要因素。
實際上，美國本輪房地產(chǎn)周期可以追溯到2019年寬松周期，并在疫情后被進一步強化：
1）美聯(lián)儲寬松使得30年房貸利率一度降至2.8%的歷史低位；
2）疫情后三輪大規(guī)模補貼使得居民可支配收入和儲蓄都大幅上升，目前超額儲蓄依然高達2萬億美元，相當于GDP的~12%，同時居民負債（債務/GDP）仍處于低位；
3）疫情嚴重且多輪反復帶來了更大且離散的居住需求。與此前不同的是，本輪房地產(chǎn)周期呈現(xiàn)逆都市化、居住空間（獨棟房屋需求激增）、購房資質(zhì)和房屋凈值更高等特征，因此相對此前相對更為健康。
美國住宅型地產(chǎn)是美國最大資產(chǎn)類別，增加值貢獻GDP~13%，因此體量和規(guī)模不可忽視。但結(jié)構(gòu)上，由于成屋銷售占絕對主導（~90%），因此消費屬性更強，對投資直接拉動并不顯著（居民住宅投資占GDP4~5%）。
實際影響也體現(xiàn)了這一點例如：
1）家裝和耐用品增速領先地產(chǎn)投資。
2）地產(chǎn)后周期產(chǎn)品（如家具、家電，建筑材料和花園設備等）庫存驟降，增速降至2008年以來新低，供需缺口不斷擴大。過去幾個月已經(jīng)開啟補庫周期，但除建筑材料外都還有很大空間；
3）進口需求激增，如家具和電氣設備等，從中國進口占比達~38%，因此也提振了中國出口需求。
不過，我們測算疫情帶來的額外需求為35.3萬套，相當于2019年一個月的銷售。此外，從長期因素看，當前依然較低的空置率水平以及有利人口結(jié)構(gòu)（千禧一代逐步步入買房年齡，與二戰(zhàn)嬰兒潮相當），都可能表明美國房地產(chǎn)市場還未到過熱狀態(tài)。
我們預測成屋銷售未來幾個月將逐漸回落并在三季度回到疫情前正常中樞，在此背景下，相關下游商品需求也將于三季度回到疫情前，并伴隨進口需求的逐步回落，并于二季度回到疫情前水平。
