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戎馳-Chi ( Eric) Rong

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在美國房貸戶虧本出售止贖房房有哪些好處?

在美國的房地產貸款理論和實踐中,我們很多人都知道FORECLOSURE,即查封,也就是由于貸款人不能按時支付貸款,銀行最后把抵押物-房子收回,下面就介紹在這一過程中的一個階段-SHORT SALE,中文可以譯為虧本出售。

 

一 SHORT SALE 的過程

 

1)貸款人違約

 

   一般是貸款人連續兩個月沒有支付貸款,這時候銀行就在法律上有了查封房子的依據,這時銀行會書面通知貸款人銀行可能會啟動查封程序,但是銀行希望與貸款人合作,并幫助貸款人盡量能繼續支付貸款。

 

2)正常出售

 

這時,貸款人一般會委托房地產經紀人出售房子,如果能順利售出,那么房子就沒有被查封。

 

3)SHORT SALE-虧本出售

 

  如果銷售價太低,不能順利售出,要銀行參與進來,并且銀行要讓步,不僅不能得到所欠的貸款而且還要支付所有的過戶費用,這種情況就是SHORT SALE。

 

   比如:一棟房子的貸款余額是20萬美元,如果我們把所有的過戶費用是10%來計算,那么,如果房子賣了22萬美元,扣除過戶費2萬美元,剩下20萬美元,銀行沒有虧錢,這就是正常的銷售。

 

  但是,如果因為房價下跌,房子只賣了18萬美元,加上過戶費18000美元,這是銀行只能得到162000美元,一共虧損38000美元,這種情況就是SHORT SALE-虧本出售。

 

二 SHORT SALE 的定義

 

   SHORT SALE 有時也叫SHORT PAY,SHORT SALE 可以看成是SHORT THAN MORTGAGE BALANCE SALE的縮寫,在這個過程中,銀行是虧損的。  

   但要知道,只有是在無追究權貸款的情況下,才會發生SHORT SALE,因為在美國,住宅貸款是無追究權貸款,所以SHORT SALE會存在。在很多國家和地區,住宅貸款是有追究權的貸款,就不存在SHORT SALE。

 

三 SHORT SALE的原因

 

   以前銀行是很少SHORT SALE的,但次貸危機之后,由于太多的銀行查封,銀行才愿意考慮SHORT SALE。

 

SHORT SALE 的原因:

 

1)查封一棟房子對于銀行來說,虧損要遠遠大于SHORT SALE。

 

2)查封一棟房子比起SHORT SALE容易,簡單的多。

 

3)SHORT SALE對銀行的信用評級沒有太壞的影響,但是查封數量對于銀行的信用評級會有顯著的不良影響,銀行不到萬不得已時,不愿查封。

4)業主也愿意SHORT SALE,因為一旦被查封,要等7-10年才可能有銀行愿意貸款買房,所以,業主也會盡全力與買主,銀行合作把SHORT SALE完成。

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