出租房裝修 費用可折舊？
美國公民住在加州，想要搬去新居，打算把現(xiàn)有的房屋出租。出租之前想要大翻修來吸引租客。那么：
所有工程費用能夠以出租房的初始費用（start-up costs）抵稅嗎？
是否明年將10萬元全數(shù)報稅？還是分為15年來報？
若要分為15年報稅，假入我們不到15年又把房子收回自住，那剩余的費用如何抵稅？
房屋出租的費用扣減通常包括日常費用（operating expenses）和資本支出（capital expenditures，也稱置產(chǎn)費用）。
判斷這兩類的標(biāo)準(zhǔn)是看該支出是為近期帶來利益還是為今后若干年帶來利益。前者包括水電燃?xì)赓M、管理費、維修保養(yǎng)費、房地產(chǎn)稅、貸款利息、保險費、廣告費等。后者則包括房屋購買成本、購買時產(chǎn)生的經(jīng)紀(jì)費用、會計費用、法律費用、添置家具或設(shè)備的費用、以及你所要申報的裝修費用、地板、門窗、墻漆等分類折舊費等。很多人分不清維修（repairs）和改造（improvements）的區(qū)別，就這個例子來說，修理一扇破碎的窗玻璃屬于維修，但像這樣更換全屋的窗戶則是改造。
資本支出是為未來若干年帶來利益，在計算年度費用時是將其攤銷（capitalized）到各年進(jìn)行所謂的折舊（depreciation，使用4562 表），一旦收回成本或者停止出租活動，折舊也將終止。稅法把類似的固定資產(chǎn)歸類，然后按照其類別確定折舊年分和折舊率，折舊率是在未折完的剩余價值(residual value)的基礎(chǔ)上計算。你可以根據(jù)實際情況，采取不同折舊方法。
第一種是直線折舊（straight-line depreciation），民用住宅的建筑物折舊費用等于房屋本身價值除以27.5年（商用為39年），租賃改造等于改造費用除以15年。
第二種是加速折舊，有余額遞減法（declining balance method）和雙倍余額遞減法（double declining balance method），對于3、5、7或10年的固定資產(chǎn)（比如大件建材），適用雙倍余額遞減法，對于15年或20年的固定資產(chǎn)，適用150%余額遞減法。
也可以采用獎勵折舊（bonus depreciation）。2017年川普新稅法允許對2017年9月27日至2023年1月1日期間取得并投入使用的特定資產(chǎn)支出，當(dāng)年允許100%費用化（fully expensed）扣除；2023年1月1日至2027年底期間允許繼續(xù)費用化，但是比例每年以20%遞減。
需要注意的是，在賣房時，以前出租抵扣過的折舊將被追回（recapture）到調(diào)整成本基數(shù)（adjusted cost basis）上，或者可用于計算的置產(chǎn)成本減少。你若計劃在未來賣房，是否提取折舊要綜合權(quán)衡。
比如你是否要重新收回作為主要居所，是否可以滿足售房前五年住滿兩年的要求，是否可以拿到個人25萬元（夫妻50萬元）的資本利得豁免。如果不考慮這些因素，可以只看折舊對售房的影響。
舉例說明，出租物業(yè)購入價80萬元，過去房屋折舊12萬元，賣出100萬元；已折舊的12萬元被追回，降低其調(diào)整成本，資本利得32萬元，即100萬元減去調(diào)整成本68萬元（80萬-12萬）。再比如，同樣的買賣價，出租期間并未做房屋買價的折舊，但做了10萬元改造折舊，扣去5萬元，原本資本利得為10萬元，即100萬元減去調(diào)整成本90萬元（80萬元＋10萬元），現(xiàn)因用去折舊5萬元，調(diào)整成本降低，資本利得提高至15萬元，即100萬元減去調(diào)整成本85萬元（80萬元＋未折舊的裝修費用5萬元）。
因為稅法每年都有所變化，政府更迭也有不同的稅改政策推出。因此，我們建議應(yīng)巧用當(dāng)前稅法提供的優(yōu)惠，降低稅費，雖然可能在未來賣出房產(chǎn)時需要變相追回，但目前節(jié)省下來的錢可用于其它投資，進(jìn)而取得投資回報
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