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梅太-Mui, Rowena

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在美國買房如何巧用1031條款避稅?

眾所周知,美國是一個多稅種的國家,稅收條款琳瑯滿目,但大家可能并不熟悉的是,許多法律條款能夠成為非常有效的避稅或延稅工具,本文描述的1031條款就是其中之一, 它能幫助投資者延遲交稅時間,增強(qiáng)購買力。

1031條款(1031 Exchange),也稱作“1031財(cái)產(chǎn)對換”或“同類財(cái)產(chǎn)交易”,是從美國國家稅務(wù)法第1031條第一款第一項(xiàng)中的規(guī)定而得名。在法律條文的定義下,此類交換意味著“ 如果交換的房產(chǎn)是用于商業(yè)性使用或投資,并且用于交換類似的資產(chǎn),那么交換過程中的資產(chǎn)利益得失不予承認(rèn),即不用繳納其過程中產(chǎn)生的資產(chǎn)利得稅。”換言之,只要賣家在出售原有房產(chǎn)后購買價(jià)值更高或等值的房產(chǎn),并且用于投資,就可以使用這一法條。

 

該條款規(guī)定主要表明

 

進(jìn)行房產(chǎn)交易必須是用作商業(yè)性用途或投資

賣方需在出售財(cái)產(chǎn)后的45天內(nèi)確定一個或多個重置房產(chǎn)

在出售后的180天內(nèi)將重置房產(chǎn)購入(當(dāng)賣方無法在規(guī)定時間內(nèi)確定或購買重置房產(chǎn),逆向交換也是較為常見的交換方式,即賣方先購入重置房產(chǎn),再將原始房產(chǎn)出售。)

重置房產(chǎn)需與原有房產(chǎn)等值或高于原有房產(chǎn)的價(jià)值。

 

值得注意的是,在實(shí)際操作中,1031條款還會有不同的約束和限制,也有不同的使用途徑,要視具體情況而定。(轉(zhuǎn)載請注明:)

 

下面這個例子可以直接地說明1031條款的優(yōu)勢:

 

若林女士在2013年7月1日以30萬美元的價(jià)格購入一套精品公寓并且出租給他人(作商業(yè)用途),也付清了所有貸款,該公寓現(xiàn)市場價(jià)值為50萬美元。若林女士于2013年7月底打算購買另一套價(jià)值同樣為50萬美元的公寓,忽略房屋需要進(jìn)行折舊的情況,此時她有兩個選擇:

 

若林女士將自己原有的公寓放到市場上出售,但不在180天內(nèi)購入新房產(chǎn),就需要繳納一定比例的資產(chǎn)利得稅。因林女士持有房產(chǎn)已超過一年,純收入所應(yīng)繳納的資產(chǎn)利得稅約為4萬美金。此時林女士所剩資金為46萬美金,無法立即購買新的房產(chǎn)。

若林女士選擇利用1031條款,在45天內(nèi)確認(rèn)新房產(chǎn),并在180天購入,用作投資或商業(yè)使用,就可以幫助她延后所需繳納的稅收,順利購置新房。

 

在對此條款有了基本認(rèn)識后需要提醒廣大房產(chǎn)交易者的是,雖然房產(chǎn)購買時1031條款可以發(fā)揮巨大效用,但它不易理解也容易用錯,所以使用前最好前往專業(yè)房產(chǎn)機(jī)構(gòu)或向經(jīng)驗(yàn)豐富的注冊會計(jì)師進(jìn)行咨詢。

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