在美國想把房子留給子女，如何規(guī)劃可以免稅？
如果你打算在自己的家里養(yǎng)老直到過世，把房子當(dāng)遺產(chǎn)留給子女較省稅。
長(zhǎng)輩有好幾種方法可以將房屋過繼到孩子手上，有些方法還可以免稅，不過若想要找到最棒的稅務(wù)結(jié)果，必須事前規(guī)劃，以下有幾種選擇可供參考。
留住原屋
如果你打算在自己的家里養(yǎng)老直到過世，而且你的房產(chǎn)價(jià)格低于統(tǒng)一聯(lián)邦遺產(chǎn)贈(zèng)與和遺產(chǎn)免稅額度（2019年為1140萬元），那么把房子當(dāng)遺產(chǎn)留給子女會(huì)是你的最佳選擇。
當(dāng)你離世后，你名下房屋的課稅標(biāo)準(zhǔn)會(huì)依據(jù)死亡日期調(diào)整至公平市場(chǎng)價(jià)值。如此一來，你和你的繼承人就可避免該日期以前所有增值的資本利得稅。另外，因?yàn)榉慨a(chǎn)價(jià)值低于遺產(chǎn)免稅額度，所以你的繼承人不會(huì)欠下聯(lián)邦遺產(chǎn)稅。房屋繼承人可以自由選擇入住這棟房屋或轉(zhuǎn)售，由于成本墊高稅法（basis step-up rule），轉(zhuǎn)售房子拿到錢后他們僅繳納少額聯(lián)邦稅或者免稅；如果他們決定搬進(jìn)房屋，之后如果將房屋賣掉，那么計(jì)算增值或貶值的課稅標(biāo)準(zhǔn)，將以原屋主死亡日期當(dāng)天的公平市價(jià)為準(zhǔn)。
如果你要繼續(xù)住在房里，比起生前還住在房屋時(shí)就將該房贈(zèng)與繼承人，上述做法更好。
直接贈(zèng)與
如果你打算搬出這棟房屋，你可直接將房產(chǎn)贈(zèng)與你的孩子，但你會(huì)動(dòng)用聯(lián)邦遺產(chǎn)贈(zèng)與和遺產(chǎn)免稅額度。
首先利用每年1萬5000元的免稅贈(zèng)與來抵銷，切記這是每一位贈(zèng)予者給受贈(zèng)者的額度。如果你和另一半要一起贈(zèng)與你的孩子與其配偶，那么1萬5000元可乘以四倍，一共可抵消6萬元的房屋售價(jià)。其次，只要2019年凈房?jī)r(jià)低于1140萬元（若是夫妻則凈房?jī)r(jià)低于2280萬元），那么你就不需繳當(dāng)前的贈(zèng)與稅。
這項(xiàng)策略有兩個(gè)缺點(diǎn)：你的孩子以后若出售該房屋，可能需繳資本利得稅，因?yàn)楫?dāng)初獲得房子的成本低；另外你個(gè)人的聯(lián)邦遺產(chǎn)贈(zèng)與和遺產(chǎn)免稅額度會(huì)減少。
長(zhǎng)輩將房屋過繼給孩子，要先了解國稅局相關(guān)稅務(wù)規(guī)定。
便宜賣房
如果你把房屋以低于公平市場(chǎng)價(jià)格賣給一個(gè)完全不認(rèn)識(shí)的陌生人，那么你不過做了一場(chǎng)不劃算的買賣，國稅局不在乎。但如果你把房屋便宜賣給親戚，那就是另一個(gè)情況，你的這筆交易會(huì)被當(dāng)成贈(zèng)與，贈(zèng)與金額就是公平市價(jià)與售價(jià)的價(jià)差。
賣方融資的全價(jià)交易
與其賤價(jià)賣房，倒不如考慮以全額市價(jià)分期付款銷售。這個(gè)做法依舊可以達(dá)到將房屋以你的孩子能夠負(fù)擔(dān)的方式轉(zhuǎn)移到他們手中的目的，而且這可能有較佳的稅務(wù)結(jié)果。你可要求小額頭款，然后余款則用貸款票據(jù)，子女分期付款。但你的貸款至少要收取「可適用聯(lián)邦利率」（AFR），務(wù)必確保透過法律程序拿到房屋的票據(jù)。如此一來，你的孩子便可以把利息當(dāng)成不動(dòng)產(chǎn)抵押貸款利息來扣除；萬一你漏掉這個(gè)步驟，你的孩子報(bào)稅便無法扣除利息。
賣房后又想住怎么辦？
如果你把房子轉(zhuǎn)移到親戚手上，但又繼續(xù)住在該屋，就不容易向國稅局解釋，要小心行事
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