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投資美國房地產需要再三考慮哪些方面?

購買,銷售和運營成本高昂

與其他投資相比,美國私人房地產市場的交易成本很高。通常情況下,購買更大的房產會更加劃算,因為你可以將交易成本分攤到更大的房屋面積中。房產是你一筆有形的投資,需要你的管理,為此你需要花費高昂的運營成本。

需要管理

除了一些例外,房地產需要在兩個層面持續(xù)管理。首先,你需要對物業(yè)進行日常管理以處理物業(yè)的日常事務。其次,需要考慮投資房產的市場長期定位,因此物業(yè)的戰(zhàn)略管理也是必不可少的。有時兩個層面的管理可以交由同一個公司處理。管理是有代價的,即使是由業(yè)主親自出馬,也需要耗費業(yè)主的時間和精力。

多元化的房地產投資組合

建立一個有意義的,多元化的房地產投資組合可能是一個挑戰(zhàn),因為購買的房地產要遍布各種有潛力的位置,類型也需要多元化,而這對許多投資者來說是無法實現(xiàn)的。但是,你可以購買帶有私人泳池或公共安全設施的物業(yè),這些物業(yè)通常可以滿足多樣化的投資組合。

周期性(租賃市場)

家住美國

與其他資產類別不同,房地產投資是周期性的。美國房地產有兩個周期:租賃市場周期和投資市場周期。和大多數(shù)市場一樣,租賃市場的情況是由供給方決定的,即可用房屋(或空位)的數(shù)量,需求方(租戶需要的房屋面積)。如果租賃需求增加,空置率將會下降,因此市場供給的不足也會帶來租金的上漲。一旦租金達到一定水平,開發(fā)商便會再開發(fā)閑置地來滿足市場需求。

周期性(投資市場)

美國房地產投資市場與租賃市場的周期不同。投資市場的需求方是有資金投資于房地產的投資者,供應方是已有物業(yè)的業(yè)主。如果需求方擁有充分的資金可以投資房市,那么房價就會上漲。隨著價格的上漲,額外的物業(yè)又將被投入市場以滿足需求。

盡管租賃和投資市場具有獨立的周期,但它們往往會互相影響。比如說租賃市場呈下滑趨勢,租金增長速度就會便放緩。面對租金增長速度放緩,房地產投資者也會止步于高額的房價,因此可能會停止進行購買。如果投資市場的需求變得冷淡,則價格也會隨之下降。雖然計算市場周期便于困難,但是你在購買時也可以衡量一下自己投資房產的未來走勢。

績效評估

在美國私人市場中,沒有一個確切的標準可以讓你比較你的投資組合。同樣,市場風險也是難以衡量。在股市中,收益和風險的確定會比較容易一些,但是要衡量一個房地產的市場表現(xiàn)將更具有挑戰(zhàn)性。

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