貸款利率飆升！美國房市2022年六大走向
去年在美聯(lián)儲寬松政策下,抵押貸款利率下行,美國購房需求旺盛;今年隨著美聯(lián)儲開啟加息周期,抵押貸款利率開始飆升,但專家表示,美國地產(chǎn)市場到2022年不會有太大的緩解。
隨著美國通貨膨脹以四十多年來最快速度上升,抵押貸款利率的上升和物價飆升,人們愿意支付的房價可能會受到壓力。
《華爾街日報》報導(dǎo),雖然出現(xiàn)全國性房價下跌的情況很少見——觸發(fā)了2008—2009年金融危機(jī)的樓市崩盤是罕見例外,但會出現(xiàn)房價漲幅落后于通貨膨脹的時候,這實際上使住房在一段時間內(nèi)更容易負(fù)擔(dān)。
對可負(fù)擔(dān)住房的追逐可能會帶來人們購買的房屋類型和購置區(qū)域的變化。例如,根據(jù)美國全國地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)商協(xié)會(NationalAssociationofRealtors)的數(shù)據(jù),2月份西部地區(qū)成屋銷量同比下降了8.3%,但在房價中值相比西部低近20萬美元的南部地區(qū),成屋銷量增長了3%。
以下是多名專家對2022年美國房市的多方預(yù)測。
1.高價房屋的競爭可能會減少美國抵押貸款利率正在上升,本月,30年期固定利率抵押貸款的利率超過5%,這是自2011年以來首次,專業(yè)人士表示利率可能會繼續(xù)上升。
“大多數(shù)買家的出價范圍取決于他們每個月能負(fù)擔(dān)多少,隨著利率的增加,抵押貸款付款會增加。因此,抵押貸款利率的上升意味著購房者將不得不調(diào)整他們的預(yù)期,并開始在較低房價范圍內(nèi)選擇。”個人理財公司Nerdwallet的房屋和抵押貸款專家霍爾頓?劉易斯(HoldenLewis)對“市場觀察”(MarketWatch)說,“我們可能會看到對高價房屋的競爭減少,而對低價房屋的競爭會更多。”2.買家的選擇有限Realtor.com首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家丹妮爾?黑爾(DanielleHale)對福克斯新聞表示,待售房屋的數(shù)量已經(jīng)超過季節(jié)性低點,但仍然滯后。
黑爾說,我們正在進(jìn)入掛牌售房“一年中最好的時間”,并且有更多賣家進(jìn)入市場。盡管如此,黑爾警告說,“整體格局仍然是買家選擇有限的局面。”她補(bǔ)充說,待售房屋的銷售速度很快。
“即使抵押貸款利率達(dá)到11年來最高點,房屋的要價和銷售價格仍在繼續(xù)上漲,購房者的預(yù)算正在捉襟見肘。”黑爾說。
根據(jù)黑爾的說法,目前,典型待售房屋的融資成本已經(jīng)增加了大約40%,幾乎是總體通貨膨脹率的五倍。
3.房貸利率上升或迫使部分買家退出市場美國全國房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人協(xié)會首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家勞倫斯?云(LawrenceYun)對“市場觀察”表示:“由于利率上升對負(fù)擔(dān)能力的打擊,許多買家將被迫退出市場。”“15%的房價上漲和現(xiàn)在高達(dá)5%的利率,增加了每月抵押貸款支付數(shù)額......肯定遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于人們的收入增長和消費(fèi)價格通脹。”他說。
4.租金上漲傷害首次購房者由于日常必需品成本的上漲,首次購房者并沒有看到房屋凈值和財富增長。
黑爾對福克斯新聞?wù)f,對于這些買家來說,在原本已經(jīng)充滿挑戰(zhàn)的房地產(chǎn)市場,租金上漲使得首次買房者難以為首付存錢。
例如,3月是單間至兩居室房產(chǎn)租金連續(xù)第八個月增長達(dá)到兩位數(shù)。
根據(jù)Realtor.com的數(shù)據(jù),美國50個最大的大都市租金中位數(shù)達(dá)到了創(chuàng)紀(jì)錄的1,807美元。
黑爾說,現(xiàn)在,鎖定住房成本,以防止不得不支付更高未來租金的動力正在增加。
5.房價將繼續(xù)上漲但增速有所放緩《財富》雜志本周報導(dǎo),包括CoreLogic和房地美(FannieMae)在內(nèi)的每家有公開預(yù)測的大型房地產(chǎn)公司都預(yù)測,來年房價將進(jìn)一步上漲。
但專業(yè)人士表示,對買家來說,好消息是房價增長在2022年可能會有所放緩。Zillow表示,年度房價增長將“在整個春季繼續(xù)加速,在5月份達(dá)到22%的峰值,然后到2023年2月逐漸放緩至17.8%。”Zillow經(jīng)濟(jì)學(xué)家妮可?巴肖(NicoleBachaud)對“市場觀察”解釋說:“由于足夠多的買家在價格上漲和抵押貸款利率之間達(dá)到承受能力上限,因此需求回落,我們將看到今年晚些時候價格增長放緩。”“抵押貸款利率的急劇上升正在將更多購房者趕出市場,但它似乎也阻止了一些房主出售房子。由于供需雙雙下滑,市場不太可能很快從賣方市場轉(zhuǎn)向買方市場。”房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司Redfin首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家達(dá)里爾?費(fèi)爾韋瑟(DarylFairweather)在一份聲明中表示。
黑爾預(yù)計,“隨著銷售減少和賣家增加,市場將更加平衡”,房屋簽訂合同的價格和速度將會放緩。
盡管如此,“部分由十年來建房不足所驅(qū)動的失衡嚴(yán)重程度,可能意味著房地產(chǎn)市場會緩慢降溫。”她補(bǔ)充道。
根據(jù)黑爾的說法,這意味著購房者和租房者“應(yīng)該準(zhǔn)備好迅速采取行動”,包括在尋找房屋或出租地點之前有條不紊地打理財務(wù),并對自己是否能負(fù)擔(dān)得起充分了解。
6.雇員重返辦公室或影響住房選擇Realtor.com高級經(jīng)濟(jì)學(xué)家喬治?拉修(GeorgeRatiu)對“市場觀察”說:“四月可能會見證消費(fèi)者活動的更廣泛改善,包括隨著疫情限制的消退,以及我們進(jìn)入新常態(tài)而旅行增加。雖然公司轉(zhuǎn)向辦公環(huán)境并試圖讓員工回到辦公室和擁擠的通勤中,但加薪跟不上汽油、午餐、服裝和日托成本的增加,將導(dǎo)致員工對靈活性(工作)的需求。過去兩年遠(yuǎn)程工作的成功不僅重新定義了就業(yè)文化和期望,還讓美國人有機(jī)會在遠(yuǎn)離高成本市中心的地方尋找更多經(jīng)濟(jì)適用房。”他也表示,一些認(rèn)為自己不必親自重返辦公室的人實際上可能不得不重返工作崗位,這意味著可以看到人們從他們在瘟疫大流行高峰期購買的更多郊區(qū)房屋,搬回城市地區(qū)。?
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