美國(guó)貸款買(mǎi)房流程？
首先介紹一下在美國(guó)買(mǎi)房的基礎(chǔ)知識(shí)：
interest rate 利率
Fixed rate mortgage 固定抵押貸款利率
利率固定不動(dòng)、風(fēng)險(xiǎn)較低
適合適合打算長(zhǎng)期持有房產(chǎn)，長(zhǎng)期風(fēng)險(xiǎn)承擔(dān)力較低、追求穩(wěn)健的買(mǎi)家
Adjustable rate mortgage （ARM）浮動(dòng)利率
初始利率比固定利率低，但往后利率會(huì)隨指數(shù) (Index) 浮動(dòng)。開(kāi)始浮動(dòng)的年限和利率增幅皆事先規(guī)定。
如7ARM、還款時(shí)間30年，代表前7年利率不變，往后每年根據(jù)市場(chǎng)情況浮動(dòng)調(diào)整。
短期風(fēng)險(xiǎn)而言，浮動(dòng)利率比固定利率來(lái)的低，但長(zhǎng)遠(yuǎn)角度風(fēng)險(xiǎn)也是較高的。適合中短期投資者或持房年限短的買(mǎi)家。
loan terms 貸款期限
常見(jiàn)的有15年，20年，及30年
mortgage type 房貸種類(lèi)
Conventional Mortgages 常規(guī)貸款
一般是固定利率，而且國(guó)家機(jī)構(gòu)不保障
FHA Loans FHA貸款
由Federal Housing Administration聯(lián)邦住宅管理局提供，對(duì)借貸方有保障。
Special Mortgage Loan特殊貸款
如USDA loans，VA loans 和Jumbo loads，這些貸款需要借貸方達(dá)到申請(qǐng)要求才可以申請(qǐng)。
具體流程：
1.首先需要明白你可以貸多少錢(qián)，根據(jù)總額制定你的購(gòu)房金額:去銀行申請(qǐng)pre-qualification letter或 pre-approval letter 貸款預(yù)批準(zhǔn)信。
信上會(huì)寫(xiě)明借貸方可借款額度，也可以證明買(mǎi)家通過(guò)了銀行的基本條件。
需要注意的是，這封信不代表銀行一定會(huì)貸款給買(mǎi)家，它需對(duì)買(mǎi)家購(gòu)買(mǎi)的房屋及風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行深度分析才能做出決定。
2.找想買(mǎi)的房子
3.為想買(mǎi)的房子正式申請(qǐng)貸款，可選擇當(dāng)下的利率也可選擇在application后到closing前的任意一天的利率。
4.咨詢律師關(guān)于購(gòu)房資料等細(xì)節(jié)可以確保購(gòu)房要求以及購(gòu)房截止日期。
5.找到在價(jià)格范圍內(nèi)你喜歡的房后就可以出價(jià) make a offer。
offer需要仲介幫忙準(zhǔn)備。出價(jià)信里會(huì)包括出價(jià)金額以及你的要求。
要求是為了保護(hù)買(mǎi)方，一旦發(fā)生對(duì)買(mǎi)方不利的情況，買(mǎi)方可以減少損失。有inspection contingency房屋檢查發(fā)現(xiàn)房屋情況不好需要維修，mortgage contingency貸款不通過(guò)需要退出買(mǎi)方還能收回定金，pest inspection contingency 害蟲(chóng)檢查后發(fā)現(xiàn)有嚴(yán)重情況買(mǎi)家可以退出競(jìng)爭(zhēng)。
當(dāng)然如果買(mǎi)家要求太多，賣(mài)房會(huì)選擇要求少的offer。所以如何在眾多的買(mǎi)家中凸顯優(yōu)勢(shì)表現(xiàn)出買(mǎi)房的競(jìng)爭(zhēng)力？你需要一位經(jīng)驗(yàn)豐富的地產(chǎn)仲介來(lái)幫忙。
6.賣(mài)家接受了買(mǎi)家的出價(jià)后，雙方會(huì)簽署一份由雙方律師準(zhǔn)備的purchase and sale agreement 購(gòu)房合同 （P&S）。里面涵蓋了最后價(jià)格及各項(xiàng)條款。
7.與貸款機(jī)構(gòu)溝通好，確保在購(gòu)房合同寫(xiě)的交款期限內(nèi)通過(guò)貸款。
一般外國(guó)人貸款機(jī)構(gòu)審批時(shí)間會(huì)長(zhǎng)至2個(gè)月，需要在購(gòu)房合同上寫(xiě)清楚日期。
8.可結(jié)束交易 clear to close代表的是買(mǎi)房的貸款機(jī)構(gòu)通過(guò)了貸款申請(qǐng)，已準(zhǔn)備好了資料以及款項(xiàng)。
9.與買(mǎi)家的仲介，買(mǎi)家，貸款機(jī)構(gòu)人員，律師約好交易結(jié)束日期去簽交接合同。
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