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提到很多房產投資者在用的PHRESE投資法——Purchase(買入),Hold(持有), Refinance(再融資) and Sell(賣出)，最關鍵的環節在于Refinance，那么 Refinance 怎么理解，如何操作?

Refinance是指用現在的房價和收入，重新做一遍房貸，把已有的房貸用新的房貸替換掉。要想持續Refinance（一般每5-6年一次），光是房價漲了是不能Refinance的，借款人必須保持良好收入水平。

以美國為例，為獲得更低的利率或更優惠的貸款條件而申請 Refinance 時，實際上是拿出一筆新的貸款，用這筆錢來償還現有的住房貸款。

稅收減免通常指支付的貸款利息

通常，房貸利息可用于抵免稅。需要滿足的條件是，房子是主要住所，或者是不用來出租的第二套房子。可以用于抵稅的貸款利息上限為$750,000。

對于申請 cash-out refinance （提現再融資）的房主，提現的資金需用于房屋翻新才可以將利息用于抵稅。

符合條件的翻新工程包括：在院子里搭建一些建筑的延伸、能源效率改進、更換新的 HVAC 系統、更換屋頂等。但是，房屋的日常保修和保養不屬于房屋翻新。另外，如果將資金用于合并債務、旅游、結婚等，涉及的貸款利息也不能抵稅。

房貸點數可以抵稅

房貸點數買來可以用來降低房貸利率，如果在 Refinance 的時候買了房貸點數，它作為 Refinance 的一部分支付費用，是可以申報稅收減免的，但會是逐年部分減免。比如 Refinance 是15年貸款期，就會是分成15年減免。

結算費用不能享受稅收減免

當簽署了所有的文檔，正式 Refinance 的時候，就進入了“結算或關閉”的房貸再融資的動作。結算時可能會收取一些費用，稱為“結算成本”，加起來可能多達數百或數千美元，具體包括：鑒定費用，律師費用，檢查成本，法律及錄音費用，都是不能享受稅收減免的費用。

Refinance 房產出租可抵稅

如果申請 Refinance 的房產是用來出租，那么收來的租金即為應稅收入，必須在納稅申報表上申報。

但對于 Refinance 的人而言，出租的房產，不僅可以扣除租賃房產 Refinance 的利息和積分，還可以扣除所有的結算成本和費用。

今年開始美國房貸利率的下降對潛在買房者和已經貸款買房的人來說都是好消息，已經貸款買房者可以嘗試做 refinance，不過注意一定要貨比三家。