房地產(chǎn)貸款中的氣球貸款
氣球貸款要求貸款人在一定短期內(nèi)（通常是3年、5年或7年）全部付清貸款余額。這類貸款的利率可固定或變化。
這種需要大額尾付貸款的另外一種叫法又被稱為“氣球貸款”是一種比較特殊的貸款，它的貸款期限一般限制在短期(例如3的7年)內(nèi)，但它的每期付款金額卻是按照長(zhǎng)期貸款(例如15年到30年)來(lái)計(jì)算的。
這種計(jì)算一方面會(huì)降低每期的還款金額，但另一方面會(huì)在貸款期限結(jié)束時(shí)，積累一筆很大的金額，稱之為大額尾付金額。大額尾付貸款的利率一般在大額尾付貸款期間是固定的。
這種貸款就和氣球一樣，在開(kāi)始的時(shí)候比較小，但是最后卻有一筆比較大的尾款。這筆尾款會(huì)要求借款人到期償付的。
氣球貸款的出現(xiàn)
在美國(guó)的房地產(chǎn)金融體系中，你的月供多少是通過(guò)你的收入比的體現(xiàn)的。
通常你的月供和還款壓力不應(yīng)該超過(guò)你收入的50%，不同銀行的要求是不一樣的。這里的還款壓力包括有所有的還款，如果你有信用卡，那么按照你信用卡的最低還款額度計(jì)算。如果你有車(chē)貸，那么按照你的車(chē)貸的月供計(jì)算。
當(dāng)然還有地產(chǎn)稅，地產(chǎn)稅的償付也是要計(jì)算到月供里面的。
這樣算下來(lái)的的話，如果使用長(zhǎng)期貸款比如說(shuō)15年，你的月供比率可能會(huì)比較高，導(dǎo)致銀行不放款。
解決辦法就是提高首付減少貸款金額或者延長(zhǎng)貸款年限。
如果延長(zhǎng)貸款年限還是沒(méi)有辦法解決這個(gè)貸款比例的問(wèn)題的話，那么需要考慮使用不同方式了。
“氣球貸”并不適合所有借款人，具有以下經(jīng)濟(jì)狀況或貸款意愿的人群可以考慮選用"氣球貸"。
1、考慮中短期貸款的人，貸款期限一般為3-5 年。
2、貸款前期每月的同定收入較低的人，借款人不能承擔(dān)普通短期貸款的高月供，但是預(yù)計(jì)在貸款期末有一筆較大的資金進(jìn)賬，足以支付“氣球貸”期末應(yīng)付的較大數(shù)額的一次性清償?shù)氖Ｓ啾窘稹?/p>
3、有更好的投資渠道，且投資收益率高于銀行貸款利率，一段時(shí)間后預(yù)期獲得本金和收益，一次性償還剩余的貸款本金。
4、敢于承擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)的投資者，這樣的借款人在貸款前期僅償還較少的月供，貸款結(jié)束期末一次償還剩余本金。
需注意一點(diǎn)，想短期貸款而且有能力承擔(dān)高月供的借款人不適合選擇“氣球貸”，因?yàn)樯厦婵梢钥闯觯瑯淤J款期限的“氣球貸”與普通貸款相比所償還的總利息要髙。
如果在貸款末期的最后償付金額是可以在家庭范圍內(nèi)想辦法解決的，但是又不愿意承擔(dān)比較高的月供的話，氣球貸款還是可以考慮的。
計(jì)算方法舉例
假設(shè)你現(xiàn)在要一個(gè)5年的 Balloon Payment 貸款。
房屋的成交價(jià)格為：438K首付為20%，87.6K當(dāng)前貸款利率為：3.0%
你的實(shí)際貸款金額為：350.4K你的月供將會(huì)為1.478K
在5年后，你還需要支付給銀行313.005K。
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