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房產知識:美國房產稅征收方式

美國的遺產稅與贈與稅金額不少,如果打算在美國買房,并有將房子留給孩子的想法,信托是最好的方式,既有權益保障,同時以信托方式過戶給孩子,還可以大幅減少遺產稅和贈與稅。除此之外,最省稅的方法就是寫孩子的名字,但未成年人沒有簽字權,必須代為辦理。如果寫了父母兩人的名字,那么繼承要比贈與少繳稅。

買房時寫了誰的名?

父母在美國買房,通常有三種做法:

1. 只寫孩子的名字

直接寫孩子名,就不牽涉遺產稅和贈與稅的問題,自然最省稅。但在美國,18歲以下的未成年人無權簽署任何法律文書,只能由父母或監護人代為辦理,手續十分麻煩,通常需要通過美國專業律師操作。

2. 只寫父母的名字

只寫父母的名字,打算贈與孩子或過世后再繼承給孩子。這種方式相對常見,但繼承要比贈與繳稅更少,原因我們在后文會詳述。在這里舉例說明一下繼承,比如現在以父母名義買了100萬美元的房子,三十年后去世時由孩子繼承。當孩子想要賣房時,要繳的資本利得稅需要以去世那天的房屋價值作為基數。假設去世那天的房子價值150萬美元,后又以150萬美元的價格賣掉房子,那收益為零,不需要繳任何稅。

3. 同時寫父母和孩子的名字

這種稱為聯合持有物業,父母去世后,孩子繼承房產的權利要高于其他任何親屬或債權人。

比如買的是100萬美元的房子,房契上有孩子的名字,在美國就被認為是贈予孩子一半產權,孩子的計稅基數為100萬的一半,即50萬。三十年后父母去世,屬于父母的一半由孩子繼承,假設當時房屋價值變成150萬,那繼承這部分的計稅基數為父母去世當天房屋價值的一半,即75萬。再加上原先孩子受贈一半的計稅基數50萬,總計稅基數為125萬。如果這時以150萬的價格賣房。資本所得是150萬-125萬= 25萬,需要為這25萬繳稅。所以,可以發現,聯合產權是增加了孩子的納稅負擔。

此外,聯合產權方式還有一些風險和負擔:

*如果未來某天急需用錢需要賣房,而孩子不同意的話,父母沒有任何辦法;

* 如果孩子先去世,那么就變成孩子的合法繼承人與父母共同持有房產,這個合法繼承人不見得是父母希望的人選;

* 如果孩子先去世,孩子的債權人就由父母來處理;

* 如果孩子申請破產,盡管父母擁有一半產權,房子仍可能被強制賣出;

* 如果房價超過2.6萬美元,父母需申報聯邦贈與稅。

所以,這是最不推薦的一種方式。

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