美國(guó)房子到底是現(xiàn)金買(mǎi)好，還是貸款買(mǎi)好？仔細(xì)一想就知道了
那么貸款購(gòu)買(mǎi)會(huì)比現(xiàn)金購(gòu)買(mǎi)更有哪些優(yōu)勢(shì)呢？讓我們來(lái)對(duì)比看看。
現(xiàn)金購(gòu)買(mǎi)vs貸款購(gòu)買(mǎi)
房地產(chǎn)投資者在初期考慮購(gòu)房投資的資金來(lái)源及準(zhǔn)備時(shí)，全部用現(xiàn)金交易還是向銀行申請(qǐng)部分抵押貸款無(wú)疑是不可避免的問(wèn)題。
若購(gòu)房者本身是喜歡進(jìn)行多種投資的成熟投資者，那么選擇抵押貸款購(gòu)房將會(huì)給予其充裕的現(xiàn)金流來(lái)計(jì)劃其它投資回報(bào)率高于銀行貸款利息的投資，從而實(shí)現(xiàn)資本的最優(yōu)化利用。
若購(gòu)房者的資金不用來(lái)買(mǎi)房就只是單一地存在銀行賬戶收取利息，那么考慮到貸款產(chǎn)生的相關(guān)費(fèi)用，在資金充裕的前提下，或許全現(xiàn)金購(gòu)房會(huì)是較經(jīng)濟(jì)的選擇。
自2001年后對(duì)美國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的現(xiàn)金交易/貸款購(gòu)房的跟蹤數(shù)據(jù)可以看出，在2009年次貸危機(jī)之后，越來(lái)越多的房地產(chǎn)交易屬于“全現(xiàn)金交易” (All-Cash Deals)。
這種現(xiàn)象的存在還歸因于：隨著房地產(chǎn)市場(chǎng)的復(fù)蘇、美國(guó)迎來(lái)了“賣(mài)家市場(chǎng)” (Seller’s Market)，即供小于求的情況下，“全現(xiàn)金”買(mǎi)家競(jìng)爭(zhēng)力要遠(yuǎn)高于含貸款計(jì)劃的買(mǎi)家；越來(lái)越多的外國(guó)投資者鎖定美國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)，往往這些投資者擁有足夠的現(xiàn)金購(gòu)買(mǎi)力；
受投資者追捧的“開(kāi)發(fā)商新房交易” (Sponsor Deals) 往往由于其完工期的不穩(wěn)定性、較低的入住比例與大多貸款銀行政策的沖突性，導(dǎo)致大量全現(xiàn)金交易的高占比。
全現(xiàn)金交易 (All-CashDeals)：“全現(xiàn)金交易”從合同條款上應(yīng)理解為不受到“抵押貸款保護(hù)”的交易 (No Mortgage Contingency)，并非購(gòu)房只能全部用現(xiàn)金。
抵押貸款保護(hù) (Mortgage Contingency)：一般要求買(mǎi)賣(mài)雙方合同簽署之后，買(mǎi)方在一定時(shí)間內(nèi)進(jìn)行貸款申請(qǐng)，若在規(guī)定時(shí)間內(nèi)無(wú)法得到貸款批準(zhǔn)，根據(jù)“抵押貸款保護(hù)”條例，則有權(quán)取消合同。
如果無(wú)“抵押貸款保護(hù)”，則意味著若在規(guī)定時(shí)間內(nèi)買(mǎi)方?jīng)]有獲得貸款審批，仍需要進(jìn)行合同義務(wù)、交割房屋，視其等同為“全現(xiàn)金”交易。因此，上述45%的比例并非完全排除“抵押貸款”購(gòu)房的形式。
貸款購(gòu)房?jī)?yōu)勢(shì)一：減免報(bào)稅額
根據(jù)美國(guó)國(guó)稅局 (IRS) 最新的公告936及相關(guān)信息，允許貸款人將房屋貸款利息和地稅從當(dāng)個(gè)財(cái)政年的納稅基數(shù)中扣除。該政策不僅從橫向包括納稅人的第一抵押房和第二抵押房，還從縱向涵蓋了多樣的借貸方式：如“購(gòu)房貸款” (Mortgage)、“房屋凈值貸款” (Home Equity Loan) 和“信用貸款” (Line of Credit)。
只要滿足貸款項(xiàng)目是擔(dān)保性貸款 (Secured Debts) 和所貸房屋自身?xiàng)l件 (Qualified Home) 這兩個(gè)條件，納稅人就可通過(guò)“法定扣減項(xiàng)目” (Itemized Deduction) 享受相應(yīng)的減免。
其中，購(gòu)房貸款總額不得超過(guò)100萬(wàn)美元，其他兩種借貸方式總額不得超過(guò)10萬(wàn)美元。除此之外，國(guó)稅局還針對(duì)首次貸款購(gòu)房者提供相應(yīng)的“抵稅額” (Tax Credit)。可以看出，美國(guó)政府的稅收政策從多面上鼓勵(lì)和刺激著銀行業(yè)的貸款項(xiàng)目。
貸款購(gòu)房?jī)?yōu)勢(shì)二：具有靈活性
時(shí)間的靈活性：在賣(mài)方市場(chǎng)的大形勢(shì)下，有條件的購(gòu)房者完全可以先進(jìn)行現(xiàn)金交割，之后再向銀行申請(qǐng)借貸項(xiàng)目。
項(xiàng)目種類(lèi)的靈活性：除了傳統(tǒng)的“購(gòu)房貸款”，上述提到的“房屋凈值貸款”和“信用貸款”的使用目的并不局限于購(gòu)房，還可以是用作其他投資，如孩子的教育基金、付清信用卡欠費(fèi)等。這兩者的貸款資金使用和還款方式也同樣寬松，算是值得考慮的選擇。
