在美國，購房者在申請房屋貸款前，都會心存疑惑：在美國申請到房貸主要是看還貸能力而不是身份，對嗎？怎么能知道銀行最多貸我多少錢？
不同銀行對不同簽證有不同的限制
在美國申請到房貸主要是看還貸能力而不是身份，對嗎？
不是！銀行還是要看你的簽證類型的。
首先，是要可以合法在美國境內(nèi)居住的，所以簽證過期非法滯留的不能獲取銀行貸款；
其次，沒有在美工作許可的簽證也不能獲得貸款。
比如旅游簽證，因為銀行審查貸款能力的重要指標(biāo)就是收入水平，無法在美國境內(nèi)工作就沒有辦法取得合法收入，沒有收入銀行自然不會通過貸款，而海外收入由于很難查驗一般銀行也不考慮。
第三，有些銀行對有工作許可簽證的類型也有限制。
比如學(xué)生簽證在畢業(yè)后一般都會先得到OPT獲取暫時的工作許可（1-2年），然后再申請工作簽證H1b，但是大部分銀行都不能通過OPT申請人的貸款，因為現(xiàn)在的H1b抽簽制度使得他們覺得OPT存在很大的風(fēng)險，一旦申請人沒有抽中H1b就失去了在美國工作生活的權(quán)利。
大部分銀行審查貸款人的資格的第一步就是問你的身份（簽證類型）以及是否還在有效期。
身份有效，再談貸款能力的問題。
另外就是有些銀行對不同的簽證也有不同的限制。
美國公民，永久居民（就是常說的綠卡）以及工作簽證如H1，基本所有銀行都能做也并沒有額外的要求。
但是學(xué)生簽證就一定要有OPT，不僅不是所有銀行都能做，還有額外的對貸款額、信用分?jǐn)?shù)和信用歷史的要求。
?怎么能知道銀行最多貸多少錢？
銀行一般考慮以下因素，來評估你的貸款能力和風(fēng)險：
一是信用記錄
最直觀的體現(xiàn)就是信用分?jǐn)?shù)，信用分?jǐn)?shù)過低可能會影響你的貸款額或者利率，如果信用記錄上有l(wèi)ate payments，collection或是破產(chǎn)，不僅會導(dǎo)致信用分?jǐn)?shù)低，還會直接導(dǎo)致銀行不通過你的貸款申請；
二是月債務(wù)-收入比例（我們稱之為DTI）
一般銀行可允許的最高DTI范圍在43%-50%（每個銀行的規(guī)定不一樣），如果你的月收入是1萬的話，你的最高月債務(wù)額就是4300-5000元，這些債務(wù)包含了貸款月供、地稅、房屋保險、車貸、助學(xué)貸款、信用卡每月最低payment；
三是貸款額-房屋價值比例（也就是LTV）
房子需要有足夠的equity（資產(chǎn)凈值），銀行會聘請第三方估價師來對你的房子進(jìn)行估價，如果房子估價不足，可能就會需要降低貸款額。?
