由于過時辦公樓的業主難以填補空置空間，而這些建筑的現金流成為更大的挑戰，支持被視為不良或拖欠的辦公物業的貸款率正在上升。
總部位于New York的信用評級機構 Kroll Bond Rating Agency LLC（也稱為 KBRA）最近的一項分析發現，8月份拖欠或特殊服務的商業抵押貸款支持證券2.0貸款量達到6.8%，高于2019年的4.5%。2022年6月。CMBS2.0是指2000年代末全球金融危機后發行的管道貸款，當時大多數CMBS交易都是在當時融資的。
KBRA分析的貸款代表了約6000億美元的商業房地產債務，相當于整個4.5萬億美元商業房地產債務市場的13%左右，但它揭示了哪些房地產類型和都市區出現不良貸款堆積最多。
根據KBRA的數據，在全國前20個市場中，8月份CMBS貸款的總體不良率為 7.2%，其中芝加哥以22.7%位居榜首，其次是丹佛 (19.1%)、費城 (14.2%) 和舊金山。13.9%）。
具體而言，從去年夏天到今年，前20個MSA中辦公部門的不良率增長最快，其中15個MSA的不良率水平有所上升。
Orlando, Florida市是一個例外，該州的辦公室困境率在2022年6月至2023年8月期間有所下降，但其目前9.1%的辦公室困境率仍高于全國8%的辦公室困境率。
2022年6月至2023年8月期間，頂級市場的不良率顯著上升。在Chicago，該比率從去年6月的12.5%上升至8月的22.7%。在丹佛，這一比例從4.9%上升至19.1%。
KBRA 高級董事總經理兼CMBS監控主管Roy Chun表示，支持大型、引人注目的辦公物業或投資組合的貸款數量較少，通常會推高主要市場的不良率。但是，他補充說，由于其他房產類型的動態，一些市場出現了增長，例如在Houston，住宿拖欠率為 56.1%。
Chun表示，商業房地產貸款困境尚未達到全球金融危機期間的頂峰，金融危機對住宅和商業房地產市場造成了沉重打擊，但由于寫字樓租約需要一段時間才能到期，因此仍有更多問題需要解決。現時階段。
CoStar Group Inc. 今年夏天的一項分析發現，在疫情爆發前簽署的2020年1月活躍的辦公室租賃中，有55%尚未到期，這意味著市場上仍有大量潛在的空置或空間減少。
全球金融危機爆發后，整體拖欠率在2012年達到峰值10.2%，同期辦公室拖欠率達到峰值10.5%。根據 KBRA 數據，多戶家庭的情況更糟，為15.4%。
在Covid-19大流行高峰期間，整體拖欠率為9.8%，其中住宿高達23%。根據 KBRA 的分析，酒店物業的不良率此后大幅下降，今年夏天降至 7.2%。
Chun表示，在辦公室之外，酒店和零售等行業可能會保持穩定，而Chun和其他分析師預計，這種房地產類型將在未來幾個月和幾年內經歷更廣泛的困境。多戶家庭的貸款困境率仍然很低，今年夏天全國為3.8%，盡管自大流行以來有所上升。
Chun將這一增長歸因于一些高杠桿、引人注目的多戶型項目，這些項目以浮動利率為基礎，利率極低，隨著美聯儲從2022年春季開始加息，這些項目最終追上了這些借款人的需求。
他說：“這給他們償還債務的能力帶來了很大的壓力，而不是潛在的績效問題。”
辦公領域仍存疑問
辦公室仍然是最受關注的領域，因為公司和人們將如何使用辦公空間仍然不明朗。
勞動節后重返辦公室的動態似乎沒有什么結果，至少從辦公室使用世界的一項流行指標來看是這樣。Kastle Systems International LLC 的數據跟蹤了大約2,600個辦公場所的刷卡活動，數據顯示，9月6日當周美國10個主要城市的辦公室實際占用率為 47%。這實際上比前一周觀察到的47.3%略有下降，與這些市場幾個月來觀察到的入住率大致持平。
最終的問題是：當拖欠貸款或特殊服務辦公室貸款到期時會發生什么？
與其他人一樣，Chun表示，一些借款人可能會尋求某種形式的貸款期限延期，而且即使在當前充滿挑戰的環境下，其中一些交易也已經完成。
“[借款人]可能要花一些錢來償還貸款，但這可能比申請8%的抵押貸款要好，”他說。“我認為我們會看到借款人要求延期，如果他們對房產有承諾，我認為這些延期將會發生。”
不過，他表示，與一年前相比，現在有更多的借款人歸還了陷入困境的寫字樓房產的鑰匙。這是因為，對于一些業主來說，投入更多資金建造一棟建筑是沒有意義的，例如，在疲軟的辦公市場中，有大量過時、空置的塔樓，而該建筑的入住率為 60%。
KDM Financial（一家總部位于邁阿密的中間市場商業房地產貸款機構）首席執行官兼總裁Holly MacDonald-Korth表示，尋找有意義的交易變得越來越具有挑戰性。不過，她表示，她的公司正在各種資產類別中尋找業務，其中贊助商有足夠的流動性來降低交易的整體杠桿率。
“承保辦公室確實發生了翻天覆地的變化，”她說。“你過去常常尋找信貸租戶，那些家喻戶曉的大牌租戶，他們的足跡遍布一棟占地50,000平方英尺的大樓。現在你不想要這樣的情況，[因為]你知道他們會縮小規模或不再續租。”
在評估當前市場上潛在的辦公貸款時，她的公司正在研究建筑物的租約是否是在大流行后簽署的；是否有大公司租賃空間已經縮小規模；75%至80%被占用的建筑物；以及建筑物的租戶是否要求公眾來看他們，例如牙醫、律師和會計師。
她說：“這些辦公室能夠經受住這場風暴。”她補充說，雖然企業試圖讓員工回來，但辦公室內的一致性可能還需要幾年的時間才能保持下去。
麥克唐納-科思表示，雖然商業房地產貸款拖欠率不斷上升，辦公樓市場也有很多值得關注的問題，但她不確定違約是否會出現大幅下滑。相反，她說，這可能會是一個緩慢的過程。
Chun 表示，對于某些市場來說，還有一些困難即將到來，但尚未出現在雷達上。根據KBRA的分析，截至8月份，San Jose, California和San Francisco的辦公室拖欠率分別為0.9%和3.8%。這些市場科技行業高度集中，但也遇到了很多阻力，包括大量轉租空間、空置率創歷史新高，以及San Francisco市中心零售業等其他房地產類型的問題。
“這可能需要長達幾年的時間才能在這些市場上發揮作用，具體取決于租賃的性質，”春說。