當家里有人去世時，親屬往往會繼承房產以及附帶的房貸。這種情況可能會讓人感到困惑甚至壓力重重，會冒出許多問題：
房貸還需要繼續還嗎？
如果房子“負資產”（貸款金額超過房屋價值）怎么辦？
如果沒有遺囑又該如何處理？
我們來聊聊繼承一套帶有房貸的房子會面臨什么情況，你有哪些選擇（比如買下、出售或出租），以及像反向房貸（reverse mortgage）這種特殊情況會如何影響你的決定。
繼承帶房貸的房子應該怎么做？
當你繼承了一套帶房貸的房子時，你可以選擇賣掉房子、自己承擔貸款，或者租出去。這些選擇都有不同的經濟考量。在做決定之前，先認真查看房貸合同的細節。了解房貸的剩余額度、每月還款金額、利率類型（固定還是浮動）等信息，有助于你權衡和決定。
第一步：尋求律師幫助
第一步就是找一位擅長老人法或遺產規劃的律師特別重要，尤其是當涉及多個繼承人、跨地區房產或較大金額遺產時。律師能幫你理清下一步的流程，包括繼承帶房貸的房產需要遵守的法律進程和文檔提交要求。
第二步：繼續還房貸
雖然借款人已經去世，但房貸仍需要按時償還。在遺產分配過程中，如果房貸拖欠，你可能面臨罰款，甚至因拖延過久而被銀行收回房產。因此，先弄清貸款服務方是誰、賬單的收取方式（郵件還是電子郵件）、支付方式（手動支付還是自動扣款）。如果需要更改支付安排，現在就是調整的好時機。
第三步：入住并接管房貸
你可以選擇長期住進這套房子，同時將貸款過戶到自己名下，繼續每月償還房貸。如果你選擇接管貸款并將房產過戶到自己名下，貸款方通常會愿意與你合作。根據1982年的Garn-St. Germain存款機構法案，繼承人可以在遺產處理過程中獲得較大的協商權。
第四步：買下其他繼承人的份額
如果房產是由多個繼承人共同繼承的，而你想自己入住，就需要買下其他繼承人手中的份額。這被稱為“遺產買斷”，通常需要對房產進行估價，并就買斷價格達成一致。為了支付其他繼承人，你可能需要申請一筆貸款，市面上也有專門針對這種情況的“遺產貸款”產品。
第五步：賣掉房子
繼承人可以共同決定賣掉這套房子，用房產出售的收益來還清房貸。如果出售后還有剩余資金，可以按照遺囑或相關法律分配給繼承人。在賣房時，記得了解可能涉及的稅務問題，比如資本利得稅。這種稅是針對出售收益高于房產原始購買價格部分征收的。不過，繼承的房產通常會以當前市場價值作為起點，因此很多情況下可以免于繳納資本利得稅。
第六步：了解遺產稅
聯邦遺產稅通常由遺產資產支付，而不是由繼承人支付。但在2024年，只有遺產價值超過1360萬美元時才會征稅，涉及的人數相對較少。此外，有些州還會征收遺產稅或繼承稅，因此咨詢律師了解當地稅務政策也是必要的。
承帶反向房貸（reverse mortgage）的房子
如果房子涉及反向房貸，處理方式會有所不同：
償還余額：若能一次性還清貸款余額，房子就歸你所有。
refinance：將反向房貸轉為普通貸款，同時還清現有余額。
出售房子：以房屋評估價值的95%價格出售，清償貸款。
交出產權：通過“以產權抵債”的方式，把房子歸還貸款方，避免欠款。
需要注意的是，反向房貸通常有6個月的償債寬限期，繼承人若能積極償還，最長可延長到1年。如果超期未還，貸款方可能會啟動法拍進程。繼承帶“負資產”的房子
如果房屋的市值低于剩余貸款余額（即“負資產”），這可能會影響你的決定。你可以考慮請求貸款方進行“短售”或“以產權抵債”。如果貸款是“無追索權貸款”，即借款人只需承擔房屋價值以內的債務，那幺貸款方可能別無選擇，只能接受法拍。
沒有遺囑時誰繼承房貸？
如果借款人去世時沒有遺囑（“無遺囑死亡”），處理帶房貸的房產會更加復雜且耗時。建議在這種情況下盡快咨詢律師。此外，提早制定遺囑或遺產規劃文檔，可以有效避免這種問題。
