美國房價漲不停，雖然有部分地區(qū)因為疫情期間漲太多，現(xiàn)在有回降的現(xiàn)象，不過整體美國房價仍然是漲漲漲的趨勢，只是漲幅沒有疫情期間那么夸張。
那為何現(xiàn)在房價還在漲？
除了上市房供應量少、有眾多的千禧世代到達買房年齡，還有在家工作模式的延續(xù)在推動買房之外，其實還有一個原因在默默地推動今天的房價。
最近幾年，美國涌入數(shù)以百萬計的合法移民和非法移民。當然，非法移民方面給美國帶來了包括醫(yī)療、住房、治安等許多方面的問題，甚至是造成危機。但是，眾多的合法移民也為美國帶來經(jīng)濟動能，增加了美國抵抗通貨膨脹的韌性。
今天給大家分享最新的美國移民活動，給房地產(chǎn)市場帶來怎么樣的影響？是負面影響，還是正面影響呢？請看下面分析。
美國人口報告
美國房地產(chǎn)咨詢研究公司約翰?柏恩斯說，他們最近正在致力于研究，美國的人口移動對房地產(chǎn)行業(yè)的影響。這個人口移動包括了，國外移民和美國國內(nèi)的搬遷活動，影響甚是巨大。所以，約翰柏恩斯在四月初發(fā)布了一份人口分析報告，目的是幫助房地產(chǎn)行業(yè)做出正確的決策。
1. 2023年人口成長最多
在這份美國人口洞見報告，點出了四個重點：第一、報告中發(fā)現(xiàn)，2023年移民推動了美國歷史上最大的人口成長。據(jù)統(tǒng)計，2023年美國人口增加簡直是沖破了天際，增加380萬人，在歷年來是一支獨秀。美國人口普查局在去年底的一份新聞稿中也聲明，2023年人口有成長的州數(shù)量，比疫情爆發(fā)以來的任何一年都要多。
人口普查局的統(tǒng)計學家說：“盡管出生率下降，但死亡人數(shù)也下降了近9%，加上移民數(shù)量回升，導致美國經(jīng)歷了2018年以來，最大的人口增長。”人口普查局統(tǒng)計全美增加160萬人，年增幅是0.5%，全美人口數(shù)達到約3億3500萬人。
柏恩斯的人口成長統(tǒng)計，比人口普查局的還要多超過一倍，應該是加上了不少隱性的移民人口數(shù)量。不管如何，美國的人口增加，確實給住房市場和經(jīng)濟帶來了活水，不僅支撐了住房需求，還增加了勞動力能量，并且還幫助冷卻了工資通脹，因為通常本地人的工資，會比新移民的還要高昂。
人口普查局顯示，人口增加最多的是美國南部地區(qū)，所以南部的經(jīng)濟擴張就占了全美的87%，因為南部是唯一在疫情期間，人口還保持增長的地方，而且在后疫情時代也是增加最多的地方。其它地區(qū)，中西部、西部也有十幾萬人口的增加，唯獨東北部，是四大地區(qū)中人口減少的，事實上東北部只有紐約州和賓州出現(xiàn)減少，不過減少幅度已經(jīng)比2022年緩和許多。
這些人口紅利都在幫助美國支撐經(jīng)濟，這也難怪買房的需求總是多過供應，除了有來自國內(nèi)的需求，再加上國際移民的需求，導致在有限的供應之下，一直推升房價的上漲。
2. 55歲以上人口 握有大量資產(chǎn)
在柏恩斯的人口報告中，第二個發(fā)現(xiàn)的是1970年之前出生的美國居民，掌控著107萬億（兆）美元的財富。盡管抵押貸款利率上升，但是前所未有的財富創(chuàng)造，正在刺激住房需求。
許多嬰兒潮世代的人，1950年代和1960年代出生的人，他們的財富在過去十年中翻了一倍，導致更多人有辦法為自己和孩子購買房屋，或者是改造房屋。
分析中指出，1950年代和1960年代出生的人，他們的財富增長曲線非常陡峭，比1940、1930的人還要多，不過這也是因為1940、1930這些年代的人可能很多都已經(jīng)過世了。
總之，這些年長者在房地產(chǎn)上累積的財富，相當驚人，這也就是為什么買房要盡量趁早，在家庭收入還在成長的時候，盡快在房地產(chǎn)上投入成本，如此一來長期收到的回報就會相當可觀。
3. 在家工作模式正常化
報告上的第三個重點是，現(xiàn)在在家工作的人數(shù)比例，是2019年的4倍。在家工作已經(jīng)形成正常化，在家工作的時間，已經(jīng)占全天工作時間的三成左右。
雖然，我們看到這種情況在疫情過后，逐漸消退，但仍然為全美房價實惠的地區(qū)，創(chuàng)造了對住房的需求，這也讓房屋建筑商和租賃開發(fā)商，可以往更偏遠的地方開發(fā)住房，更輕松地購買和承包土地。
4. “銀色海嘯”沒有出現(xiàn)
報告中的第四個重點，發(fā)現(xiàn)嬰兒潮世代的房源并不是所謂的“銀色海嘯”。以往我們總是認為嬰兒潮世代會出現(xiàn)換房潮，或者在過世后，由下一代上市房屋。但是，情況并沒有我們想像中的那么龐大。
據(jù)統(tǒng)計，到2033年，嬰兒潮世代的死亡將導致每年有77.2萬套房屋掛牌出售——這個數(shù)字看起不少，但其實不到所有自住房的 1%。因為不是所有嬰兒潮世代的房屋都會出售，有許多房屋其實會轉(zhuǎn)變?yōu)槌鲎鈫挝弧?/span>
分析中，這些老年屋主的上市房產(chǎn)，在疫情開始后有所增加，但是并沒有暴增的趨勢，而且預計在未來的十年，也只會緩慢的增加到每年近八十萬套。換句話說，要期望“銀色海嘯”為房市帶來活水，是不用太奢望了。還是得讓建筑商多多蓋房子，一些藍州的建筑政策、環(huán)保政策要多松綁，才有辦法加速蓋房的速度。
否則，美國房地產(chǎn)市場等不到“銀色海嘯”，已經(jīng)先被“移民浪潮”給淹沒了。市場供不應求，房價只會越來越貴！
人口遷移對2024房市 三大影響
另外，針對不管是國際移民，或是美國境內(nèi)的搬遷，伯恩斯也透過人口分析，看到三個在2024年對房地產(chǎn)市場的影響。了解這些變化對開發(fā)商、建筑商，或者是機構(gòu)投資人、個人投資者都有很大的裨益，你會知道不同地區(qū)、城市有哪些人口流動，而人口是一切經(jīng)濟的根基，不同的年齡又會有不同的經(jīng)濟模式、消費習慣，所以我們才要定期的更新人口統(tǒng)計數(shù)據(jù)，來了解地區(qū)上的人口變化。
1. 搬家大潮已經(jīng)結(jié)束
移民人口對2024年房市的第一個影響是，疫情以來的搬遷潮基本上已經(jīng)結(jié)束，2020到2021是美國的搬家大潮，從統(tǒng)計上發(fā)現(xiàn)，2022年開始搬家潮就已經(jīng)大幅下降到1100萬人（2021年是1290萬），橘色是指在同一個都會區(qū)中搬家，藍色是指從一個都會區(qū)搬遷到另一個都會區(qū)，作比較遠距離的搬家，到了2023年，搬家人數(shù)再度大幅下降到970萬人（恢復到疫情前水平）。
而且，現(xiàn)在在同一都會區(qū)中的搬家比例，再度大幅上升，2022年曾經(jīng)下降比較多，2023年回升到接近68.5%。即便是在同一個都會區(qū)中搬家，搬到郊區(qū)的比例也在迅速下降，2021年的時候，曾經(jīng)到最頂峰的近8%，2023年已經(jīng)下降到7.4%。
2. 經(jīng)濟適用城市是熱點
第二個影響是，現(xiàn)在主要的、價位比較高昂的都會區(qū)，這些都會區(qū)周邊的小城市，因為房價相對實惠，越來越受到歡迎。因為房價高、利率高，大家只好往比較偏遠的地方去住了。例如在德州奧斯汀、佛羅里達州奧蘭多、科羅拉多州丹佛，這幾個都會區(qū)周邊的小城市，因為中位數(shù)房價都低于主要城市十萬美元左右，所以就算會增加通勤時間，現(xiàn)在還是會有比較多的人口涌入。
3. 七類搬遷模式
第三個影響，表現(xiàn)在疫情前后，搬遷活動出現(xiàn)很大的變化，疫情期間受到比較多青睞的城市，現(xiàn)在未必再受到喜愛，有些則反過來，從人口外流，轉(zhuǎn)變?yōu)槿丝谠黾印Ｔ诜治鲋杏?5個主要城市，共分為七種流動類型：
第一種類型非常吃香，在疫情中、疫情后都持續(xù)受到歡迎，南卡羅萊納州的莫特爾海攤（Myrtle Beach）、北卡羅來納州的羅利（Raleigh-Durham）就是這種幸運兒。
第二種類型是之前受到歡迎，但是現(xiàn)在正在減弱，亞特蘭大、達拉斯、納什維爾、休士頓就是這類型的城市。
第三種類型也是之前受到歡迎，但是現(xiàn)在幾乎沒有人口增長，奧斯汀、鳳凰城、拉斯維加斯、坦帕都是屬于這類型城市。
第四種類型的情況比較嚴峻，之前也受到歡迎，但現(xiàn)在人口出現(xiàn)負增長，奧蘭多和佛羅里達州西南地區(qū)，就是這類型的城市。
第五種類型是之前稍微有人口損失，現(xiàn)在卻出現(xiàn)些微的人口成長，這種類型的人口變化就比較輕微，明尼阿波利斯（Minneapolis）、河濱市、沙加緬度都是屬于這種城市。
第六種類型是，之前有些微人口流失，現(xiàn)在卻出現(xiàn)更多人口減少，發(fā)生這種現(xiàn)象的有舊金山東灣地區(qū)、圣荷西、鹽湖城、圣地牙哥、費城，還有俄勒岡州的波特蘭。
第七種類型算是有驚無險吧，之前就有大規(guī)模的人口外移，但是在國際移民的進駐之下，抵消了人口流失，這種類型幾乎都是美國一線大城市，比如紐約、舊金山、波士頓、邁阿密、洛杉磯、西雅圖、芝加哥、華盛頓特區(qū)。
這也確實不難理解，因為在疫情期間，這些有最多人口密度的大城市，有大量人口移居到郊區(qū)，或更遠的城市，而疫情解封后，國際移民的涌入，這些最大城市往往就是最直接的接收者。
透過了解這些人口移動，投資者就能進一步做出投資判斷，開發(fā)商就能夠知道往哪些地區(qū)購買土地、開發(fā)哪種類型的住房或是商業(yè)建筑，房地產(chǎn)經(jīng)紀人也會知道哪里的房子更好賣。
