受益于Covid-19推動的 "大遷徙 "的陽光地帶城市仍有大量人口涌入，但房價不再隨之飆升。
這項分析來自美國銀行公司的匿名客戶交易數據，通過截至2023年第一季度的數據，進一步了解了美國人的遷移去向。雖然增長速度確實有所放緩，但人們仍在遷移。
奧斯汀2022年第一季度的人口凈流入比2020年第一季度增加了5%，2022年第一季度到2023年第一季度的人口凈流入增加了1.5%。坦帕、奧蘭多、達拉斯、夏洛特、休斯頓、鳳凰城和拉斯維加斯均出現人口凈流入。克利夫蘭也有大量人口凈流入。
美國銀行的數據顯示，舊金山、圣何塞、紐約和波士頓等在大流行病期間因人口遷移而陷入困境的城市，在過去一年中繼續出現人口離開的情況。
大量居民的流入往往會推動房價和租房價格的上漲，但美國銀行援引房地美的數據顯示，即使在人口增長的城市，房價漲幅也在迅速放緩，而租房價格仍在上漲。
美國銀行研究所經濟學家Anna Zhou表示："國內移民仍是影響房地產市場的關鍵因素。雖然利率上升在短期內抑制了購房需求，但隨著千禧一代和嬰兒潮一代進入黃金購房年齡，以及后者縮減住房規模，千禧一代和嬰兒潮一代遷入的城市的住房市場可能會在較長時期內出現強勁增長。"
千禧一代推動奧斯汀租金上漲
奧斯汀是房價跌幅最大的城市之一，從2021年至2022年期間33%的漲幅降至2023年第一季度近10%的跌幅，在大城市中與舊金山的房價跌幅不相上下。所有其他增長型市場的房價也出現大幅下跌。
但在增長型市場中，租賃市場依然強勁。2023年4月，美國銀行客戶在奧斯汀、奧蘭多和坦帕的租金支付中位數分別比去年同期增長了11%、14%和14%。而全國平均水平為8%，舊金山僅為3%。
原因何在？美國銀行表示，這不僅僅是因為抵押貸款利率上升。報告稱："例如，我們的數據顯示，流入奧斯汀的人口偏向年輕化，這可能對租金而非房價造成更大的上漲壓力。"
報告指出："隨著嬰兒潮一代重新成為購房最多的一代人，這種變化也隨之而來。該報告強調了多種因素，包括一代人財富的增加、退休帶來的縮減規模或搬遷的時機以及靠近家人和朋友的愿望。全美房地產經紀人協會的報告顯示，2022年，68至76歲的嬰兒潮一代中只有49%的人融資購房，而33至42歲的千禧一代中則有93%的人融資購房。
不過，嬰兒潮一代似乎正在離開奧斯汀，而奧斯汀正在吸引更多的年輕居民，而嬰兒潮一代則選擇了拉斯維加斯、鳳凰城、坦帕和奧蘭多等地。各代人似乎都在離開舊金山、紐約和西雅圖。
如果你關注當今的新聞，對于房價的走勢可能會感到不確定，并擔心最糟糕的情況是否尚未到來。這是因為如今的頭條新聞在無端地描繪了一個非常負面的畫面。如果我們從年度比較的角度來看，房價確實有所下降，但這是因為我們正在與一個“獨角獸”年份（2022）進行比較，那一年的房價遠遠超過了正常水平。
為了避免與之前的峰值進行不公平的比較，我們需要看月度數據。而這些數據告訴我們一個截然不同且更加積極的事實。雖然各地的房價趨勢仍因當地市場而異，但以下是全美數據告訴我們的情況。
下面的圖表使用了來自三個來源的最近月度報告，顯示最糟糕的房價下跌已經過去而且房價在全國范圍內穩步上漲。
從這個月度視圖來看，我們可以看到過去一年的住房市場可以分為兩部分。2022年上半年，房價飛升得很迅猛。然而從7月開始，價格開始下降（上圖中以紅色顯示）。到了大約8月或9月，趨勢開始穩定下來。但是觀察最新的2023年初的數據，這些圖表也顯示價格再次上漲。
所有三份報告都顯示，價格連續三個月或更長時間上漲，這是住房市場一個令人鼓舞的跡象。月度數據表明，一個全國性的轉變正在發生，房價再次上漲。
標普道瓊斯指數公司的董事總經理克雷格·J·拉扎拉（Craig J. Lazzara）在談到房價趨勢時表示：“如果我想要證明從2022年6月開始的房價下跌在2023年1月已經結束，4月的數據將支持我的論點。” 專家認為房價沒有像一些人預期的那樣崩潰的原因之一是因為供不應求。即使在今天的超高抵押利率下，尋求購房的人比可供出售的房屋數量還要多。
First American的首席經濟學家馬克·弗萊明（Mark Fleming）解釋了需求多于供應如何對價格施加上升壓力的原因：“歷史表明，利率的上升可能會減緩房價的上漲速度，但不會導致它們完全崩潰。這在當今的住房市場尤為明顯，因為對房屋的需求繼續超過供應，保持了對房價的壓力。”
Fannie Mae的高級副總裁兼首席經濟學家道格·鄧肯（Doug Duncan）表示，由于高需求，房價增長超出了預期：“房價繼續顯示出比以前預期的更強勁的增長，房屋的表現證明了與人口相關的需求的強大。”
對于買家來說，如果你因為擔心房價下跌而推遲了購房計劃，了解到房價已經回升應該會給你一些安心。這也給了你一個機會擁有一樣通常會隨著時間增值的財產。
對于賣家而言，如果你一直在等待著出售你的房屋，因為擔心房價的變動會影響其價值，那么現在可能是一個好時機與房地產經紀人合作，將你的房屋列出銷售。你不必再等待，因為最新的數據表明形勢正朝你有利的方向轉變。
