翻新家具最近變得越來越流行。無論你看到哪里，人們都在重新利用廢木片，添加新的硬件和一些室內(nèi)裝飾，然后轉(zhuǎn)售“新”家具以獲取利潤。
當一些因狀況不佳而被忽視的東西通過風格和汗水進行現(xiàn)代化改造時，它就會變得更有價值，更受市場歡迎。這就是增值的本質(zhì)，也是房地產(chǎn)投資中常用的策略。
增值房地產(chǎn)的基礎(chǔ)知識
就單戶住宅而言，購買破舊的房產(chǎn)，對其進行改造，然后出售以獲取利潤的過程通常被稱為修復(fù)和翻轉(zhuǎn)。您的汗水資產(chǎn)和看到未經(jīng)加工的鉆石的能力將得到金錢獎勵，而新主人將獲得一套更新的、可立即入住的房屋。
增值多戶型房地產(chǎn)交易遵循類似的模式，但規(guī)模龐大。數(shù)以百計的單元在數(shù)年的時間里一次完成翻新，而不是僅在幾個月內(nèi)完成一棟單戶住宅的翻新。
一處高附加值的房產(chǎn)可能會出現(xiàn)油漆剝落、電器過時或景觀雜草叢生的情況，這些都會影響外觀吸引力和潛在租戶的初步印象。一些簡單的裝飾升級將吸引更多合格的租戶并增加房產(chǎn)產(chǎn)生的收入。
在增值屬性中，改進有兩個目標：
改善單位和社區(qū)（對租戶產(chǎn)生積極影響）
增加利潤（對投資者產(chǎn)生積極影響）
增值示例
常見的增值翻新可以包括單個單元的升級，例如：
新油漆
新櫥柜
新臺面
新家電
新地板
升級的燈
此外，增加外部和共享空間的價值通常有助于增強社區(qū)意識：
建筑物外墻的新油漆
新標牌
園林綠化
狗公園
健身房
泳池
俱樂部
游樂場
有頂棚停車場
共享空間（燒烤區(qū)、野餐區(qū)等）
最重要的是，增加價值還可以采取提高效率的形式：
降低公用事業(yè)成本的綠色舉措
共用有線網(wǎng)絡(luò)和互聯(lián)網(wǎng)
減少開支
多戶型增值物流
單戶住宅的基本修復(fù)和翻轉(zhuǎn)對大多數(shù)人來說都非常熟悉，但當同時涉及數(shù)百個單元時，翻新時間表和物流就不那么直觀了。問題在于，當人們居住在那里時，如何翻新房產(chǎn)以及一次可以翻新多少個單位。
翻新多戶住宅時，首先要考慮的是空置單元。在一個擁有100個單元的綜合體中，5%的空置率意味著有5個空單元，這就是翻修工程將開始的地方。
一旦這五個單元完工，并且每個現(xiàn)有租戶的租約到期更新，他們就有機會搬進新裝修的單元。通常，租戶對升級后的空間非常滿意，并且愿意支付一點額外費用。
一旦租戶騰出舊單位，裝修就會隨之而來，并且這個過程會不斷重復(fù)，直到大部分或全部單位都完成更新。
在此過程中，一些租戶確實會搬走，對于項目來說，考慮到由于營業(yè)額和新租約而導(dǎo)致的空置率暫時增加非常重要。
為什么我們喜歡投資增值物業(yè)
如果做得好，增值策略將使所有相關(guān)方受益。通過裝修，我們?yōu)樽鈶籼峁└烙^的房產(chǎn)、更新的電器和更具吸引力的社區(qū)空間。這樣做可以使房產(chǎn)更有價值，從而提高租金和增加凈值，這也讓投資者感到高興。
房產(chǎn)美化過程以及翻新房產(chǎn)對租戶更具吸引力的事實可能很簡單。但讓我們深入探討為什么增值投資對投資者來說是一個很好的策略。
首先，產(chǎn)量游戲
要充分認識增值投資，我們必須首先了解其對應(yīng)的收益投資。在收益投資中，投資者購買穩(wěn)定資產(chǎn)并持有它以獲得每月現(xiàn)金流和潛在的未來利潤。
收益投資是指購買當前現(xiàn)金流狀況良好的房產(chǎn)。該房產(chǎn)通過收取的租金提供經(jīng)常性收入——收益。顯然希望稍后出售以賺取少量利潤，但沒有商業(yè)計劃來翻新、強制升值、改善資產(chǎn)并在出售時實現(xiàn)更大的收益。收益型投資者持有房產(chǎn)是為了預(yù)期潛在的市場上漲，但總是有可能經(jīng)歷市場持平或下跌。
現(xiàn)在，讓我們回到增值問題
價值游戲和收益游戲是不同的。在增值投資中，需要進行大量工作（即翻修）來增加財產(chǎn)的價值，而進行此類改進會帶來一定程度的風險。
然而，增值交易也具有巨大的潛在上漲空間，因為投資者掌握著所有的牌。通過采取實際行動來改善房產(chǎn)并增加其價值，增值投資者不僅僅持有資產(chǎn)希望市場上漲。他們通過改善資產(chǎn)、提高租金和降低開支來強制增長。
通過財產(chǎn)改善，收入增加，從而也增加了交易中的權(quán)益（請記住，商業(yè)地產(chǎn)的估值是根據(jù)其產(chǎn)生的收入多少，而不是像單戶住宅那樣基于比較），這使投資者能夠更好地控制投資而不是收益游戲。
當然，收益+增值的混合投資是最理想的。這是資產(chǎn)得到改善、現(xiàn)金收益率很高且市場同時增長的地方。投資者可以控制增值翻新部分，市場增長會增加升值。
現(xiàn)在，在您對混合投資的潛力過于興奮之前，任何增值交易都存在風險。
增值投資風險示例
在多戶型增值投資中，常見風險包括：
無法達到租金目標
搬出的租戶多于預(yù)期
裝修進度落后于計劃
裝修成本超過最初的估計（當您裝修數(shù)百個單位時，這可能是一個大問題）
風險緩解
在將交易評估為潛在投資時，尋找將資本保值放在計劃最前沿并制定了多種風險緩解策略的發(fā)起人。這些可能包括：
保守承保
成熟的商業(yè)模式（例如，一些單位已經(jīng)升級并正在實現(xiàn)租金上漲）
經(jīng)驗豐富的團隊，特別是項目管理團隊
多種退出策略
裝修和資本支出的預(yù)算是預(yù)先籌集的，而不是通過現(xiàn)金流來籌集
增值投資可以成為強大的財富工具，但也伴隨著嚴重的風險。這就是為什么風險緩解策略很重要——不惜一切代價保護投資者的資本。
回報大于風險
沒有任何投資是沒有風險的。增值屬性會增加一些風險。
然而，當某件事盡管存在風險，但能為社區(qū)和投資者帶來巨大利益時，它就變得相當有吸引力。
在增值投資中適當利用投資者資本可以大幅改善公寓社區(qū)，從而創(chuàng)造一個更清潔、更安全的居住場所，讓租戶更幸福。
由于投資者可以控制改造的實施方式和時間，而不是僅僅依賴市場升值，因此在保護資本和最大化回報方面他們有更多選擇。
通過投資增值房產(chǎn)，您可以獲得改善的回報并擴大您的長期財富增長。
