有買賣房產(chǎn)經(jīng)驗(yàn)的朋友們都應(yīng)該碰到過(guò)Probate Sale, Short Sale 和Foreclosure Sale吧，今天就講講這三種非常規(guī)買賣，好讓大家有個(gè)了解。
1、PROBATE SALE
房子的主人過(guò)世，沒有留下任何遺囑，法院將房子收回，然后法院會(huì)指定人來(lái)賣這個(gè)房子，房子會(huì)被像正常買賣一樣放在市場(chǎng)上賣，但是買家如果下offer的話，deposit需要放售價(jià)的10%而不是3%。
買家的offer一定要經(jīng)過(guò)法院的同意，法院同意后會(huì)定下一個(gè)買賣的日期，定下日期后，雙方還要等30-45天，在這個(gè)等待的時(shí)間內(nèi)，法院會(huì)用它所接受的offer的價(jià)格并上漲5%繼續(xù)放在市場(chǎng)上賣，等到買賣的日期，法院會(huì)要求所有下過(guò)offer的買家和所有對(duì)這個(gè)房子感興趣的買家都來(lái)法院參加拍賣。如果沒有人來(lái)參加拍賣，那這個(gè)房子就會(huì)賣給第一個(gè)下offer的人，如果有人競(jìng)價(jià)，那么這個(gè)房子就賣給出價(jià)最高的人，而且這個(gè)買家要當(dāng)場(chǎng)拿出10%的押金。
如果在競(jìng)拍的過(guò)程中，沒有任何人參與競(jìng)價(jià)，那么即使第一個(gè)下offer的人想反悔，他也拿不回他的押金。Probate sale買家是不會(huì)拿到任何的Disclosure, 甚至很多房子買家都不能進(jìn)去看，所以買probate sale的房子是非常有風(fēng)險(xiǎn)的，但probate sale的房子往往低于市價(jià)，所以還是很吸引人的。
2、SHORT SALE
Short sale中文就是短售。屋主可能無(wú)力承擔(dān)房貸想賣掉他們的房子，但是目前房子的價(jià)值低于他們欠銀行貸款的錢，如果銀行答應(yīng)屋主用賣掉房子的錢來(lái)抵過(guò)他們所欠的債務(wù)，那這就是Short sale. Short sale是seller在賣，當(dāng)seller接受offer之后，需要經(jīng)過(guò)銀行的審查，銀行這時(shí)候會(huì)找Appraiser或者另外的Broker來(lái)評(píng)估，來(lái)確定這個(gè)offer的價(jià)格跟實(shí)際的市價(jià)沒有差太多，意思就是銀行要確定他們能多拿回自己的錢。
因?yàn)榉孔訒?huì)以低于市價(jià)的價(jià)格出售，所以買家如果要求房東修理，或是還價(jià)，99%銀行是會(huì)拒絕的。大部分Short sale房子會(huì)sold “as is”. 有時(shí)候short sale 會(huì)拖幾個(gè)月甚至1年，所以會(huì)出現(xiàn)short sale后，屋主不愿意搬走，或者會(huì)搞破壞。Short sale 的房子一般很難搶到，因?yàn)閮r(jià)格便宜，屋主一般會(huì)賣給自己的親戚，即使這是法律不允許的，如果沒人透露，銀行很難find out。還有一種是賣給listing agent 的親戚。
3、FORECLOSURE
Foreclosure的過(guò)程是很漫長(zhǎng)的，當(dāng)屋主沒有付貸款90天，會(huì)收到notice of default,銀行會(huì)給他們一些時(shí)間，只要這段時(shí)間他們還能付出一點(diǎn)錢，那這個(gè)foreclosure的過(guò)程就會(huì)往后拖。如果屋主真的一分錢都拿不出來(lái)，那么銀行會(huì)拿來(lái)拍賣，也就是Auction,如果經(jīng)過(guò)Auction,沒有人買這個(gè)房子，F(xiàn)oreclosure 結(jié)束之后，這個(gè)房子就會(huì)回到銀行的手上，就是real estate own property,也就是REO。
REO一般都是sold as is, 銀行是不需要給任何disclosure的，買家不能進(jìn)去看房子。所以買Foreclosure的房子也是有風(fēng)險(xiǎn)的。
以上就是我們常見的三種非常規(guī)買賣形式，希望大家在遇到這種買賣的時(shí)候多注意，避免自己的權(quán)益受到損害。
