美國(guó)報(bào)稅原則是“掙錢需繳稅(pay-as-you-earn)”，也就是說，無論是美國(guó)稅務(wù)居民，還是外國(guó)人，在出售在美國(guó)境內(nèi)的房產(chǎn)時(shí)，增值部分都需要繳稅，如今在美國(guó)通過購(gòu)買房地產(chǎn)進(jìn)行投資的人越來越多，其中不乏投資者看到房產(chǎn)增值顯著，打算賣房變現(xiàn)。根據(jù)美國(guó)法律the Foreign Investment in Real Property Tax Act of 1980 (FIRPTA)*，外國(guó)人出售美國(guó)房地產(chǎn)，在過戶的時(shí)候買方（通常委托過戶公司）要代扣代繳所得稅 (Withholding Tax)，金額為：聯(lián)邦預(yù)繳稅15%。
**注：一句話概括FIRPTA，那就是從外國(guó)人手中購(gòu)置房產(chǎn)的人需要從房款中預(yù)扣留15%交給IRS，F(xiàn)IRPTA中的外國(guó)人并非僅指沒有美國(guó)國(guó)籍的人，而是包括了非居民外國(guó)自然人 (Nonresident Alien Individual)、外國(guó)公司、外國(guó)合伙企業(yè)、外國(guó)信托及任何非美國(guó)主體。
一般來說，退稅的方法有兩種：
第一種， 在過戶次年的年初，填報(bào)1040NR稅收申報(bào)表申請(qǐng)退稅。
用此種方法申請(qǐng)退稅時(shí)，需要在1040NR稅收申報(bào)表上附上IRS美國(guó)國(guó)稅局蓋章的8288A。怎么得到IRS美國(guó)國(guó)稅局蓋章的8288A呢？
過戶公司在過戶后，會(huì)把Form 8288/8288A 寄給IRS。如果Form 8288/8288A信息完整，美國(guó)國(guó)稅局會(huì)給過戶公司寄回一聯(lián)美國(guó)國(guó)稅局蓋章的8288A。但是，如果8288A信息缺失，比如沒有外國(guó)人個(gè)人稅號(hào)（ITIN），IRS不會(huì)給過戶公司寄回一聯(lián)美國(guó)國(guó)稅局蓋章的8288A。
所以，我們建議外國(guó)人在持有美國(guó)房產(chǎn)進(jìn)行出租時(shí)，就申請(qǐng)外國(guó)人個(gè)人稅號(hào)（ITIN），并報(bào)稅。如果賣房時(shí)候還沒有稅號(hào)，應(yīng)該在賣房的時(shí)候申請(qǐng)稅號(hào)。申請(qǐng)到稅號(hào)之后，立即通知IRS負(fù)責(zé)8288A的部門。（*當(dāng)然，沒有稅號(hào)也可以完成過戶手續(xù)并且遞交Form 8288/8288A，只要近期內(nèi)申請(qǐng)到稅號(hào)就可以了）。
如果沒有IRS美國(guó)國(guó)稅局蓋章的8288A怎么辦呢？
那么納稅人就需要在1040NR稅收申報(bào)表上附上過戶文件（Settlement Statement HUD），繳納代扣代繳所得稅(Withholding Tax)的支票的復(fù)印件和過戶公司遞交的Form 8288/8288A。這種方法，IRS會(huì)花比較長(zhǎng)的時(shí)間進(jìn)行調(diào)查，獲得退稅的時(shí)間會(huì)大大延遲。
第二種，在過戶之前或當(dāng)天，填報(bào)Form 8288B ( Withholding Certificate)申請(qǐng)?jiān)谶^戶后90天之內(nèi)退稅，這種辦法比較快捷，大大縮短了獲得退稅的時(shí)間。
舉個(gè)例子，某外國(guó)賣家在2018年1月出售美國(guó)房地產(chǎn)，如果不填報(bào)Form 8288B ( Withholding Certificate)，那么只能等待一年之后的2019年初來填報(bào)1040NR稅收申報(bào)表來申請(qǐng)退稅，然后等待兩個(gè)月左右獲得退稅。
如果填報(bào)Form 8288B ( Withholding Certificate)，在2018年四月就可以得到退稅，大大縮短了等待退稅的時(shí)間。但是如果填報(bào)Form 8288B ( Withholding Certificate)，賣家需要有稅號(hào)或者在填報(bào)同時(shí)申請(qǐng)稅號(hào)，獲得稅號(hào)后立即通知IRS負(fù)責(zé)8288B的部門。否則IRS將對(duì)Form 8288B ( Withholding Certificate)不予批準(zhǔn)。
總之，海外人出售在美房產(chǎn)雖然會(huì)有代扣代繳的所得稅，但是絕大多數(shù)賣家是可以退的，為了能順利且盡快拿到退稅，我們建議投資者在持有房產(chǎn)的時(shí)候就去申請(qǐng)稅號(hào)(ITIN)并進(jìn)行報(bào)稅。
