在 2025 年 1 月，美國房地產市場呈現出一種復雜的局面。盡管市場上的房源數量有所增加，為購房者提供了更多的選擇，但令人意外的是，成屋銷售數據卻出現了下滑。這背后的主要原因是抵押貸款利率的持續上升以及房價的居高不下，這兩個因素就像兩座大山，擋住了許多潛在購房者的腳步。
全美房地產經紀人協會在周五發布的數據顯示，1 月的成屋銷售量環比 12 月下降了 4.9%，經過季節性調整后，年化銷售率為 408 萬套。盡管與去年 1 月相比，今年 1 月的銷售量有 2% 的增長，實現了連續四年的年度同比增長，但這一成績仍然低于經濟學家們此前預測的 411 萬套的銷售速度。在房價方面，美國房價已經連續 19 個月保持年度上漲的態勢。今年 1 月，全國成屋銷售價格中位數同比上漲 4.8%，達到了 39.69 萬美元。這一數字對于許多普通購房者來說，無疑是一個沉重的負擔。
全美房地產經紀人協會首席經濟學家勞倫斯?云指出，盡管美聯儲已經多次下調短期利率，但抵押貸款利率卻在過去幾個月里一直頑固地維持在高位。這種情況使得購房者的購房成本大幅增加，再加上房價的持續上漲，住房的可負擔性成為了當前房地產市場面臨的一個嚴峻挑戰。
回顧過去，自 2022 年抵押貸款利率開始從疫情期間的歷史低點迅速攀升以來，美國房地產市場的銷售情況就一直不容樂觀。去年，美國成屋銷售量更是降至近 30 年來的最低水平。雖然在去年 9 月，30 年期抵押貸款的平均利率短暫降至兩年來的低點，但進入今年，這一利率又大多時候徘徊在 7% 左右，是四年前創下的 2.65% 歷史最低利率的兩倍還多。高企的房價和抵押貸款利率，給購房者帶來了巨大的經濟壓力。每月額外增加的數百美元成本，讓許多潛在購房者，尤其是首次購房者，不得不選擇觀望。這些首次購房者由于沒有現有住房的資產可以用于購買新房，在當前的市場環境下，面臨著更大的購房困難。上個月，首次購房者在所有房屋銷售中的占比為 28%，與 2024 年 1 月持平，但低于 12 月的 31%。去年，首次購房者的年度占比更是降至歷史最低的 24%，而在過去，這一比例通常維持在 40% 左右。
不過，對于那些經濟實力較強，能夠承受當前抵押貸款利率或者選擇全額現金支付的購房者來說，1 月的市場環境為他們提供了更多的選擇。截至 1 月底，未售出房屋數量達到 118 萬套，較 12 月增長 3.5%，較去年 1 月增長 16.8%。按照當前的銷售速度計算，這些庫存相當于 3.5 個月的供應量，高于 12 月的 3.2 個月和去年 1 月底的 3 個月。在房地產市場中，通常認為 5 到 6 個月的供應量是買賣雙方市場達到平衡的標志，所以從這一數據來看，當前市場仍在向平衡狀態緩慢調整。待售房屋庫存增加的一個重要原因是房屋銷售周期的延長。在 1 月份，房屋通常需要在市場上掛牌 41 天才能成功售出，這是自疫情前以來最長的銷售周期。而在 12 月份，這一數字為 35 天。盡管庫存有所改善，但由于整體市場的供需關系仍然偏向賣方，上個月仍有大約 15% 的房屋以高于掛牌價的價格售出，這也顯示出在當前市場中，賣家在交易中仍然占據著相對優勢的地位。
