在紐約，很多房主都對(duì)房屋凈值貸款和 HELOC（房屋凈值信用額度）的利息能否抵稅感到困惑。答案是肯定的，但有著嚴(yán)格條件限制。你可以抵扣的僅僅是利息部分，貸款本金并不在抵稅范圍內(nèi)。并且，最終能否抵稅和你貸款的時(shí)間、金額以及資金具體用途緊密相關(guān)。另外，在紐約進(jìn)行稅務(wù)申報(bào)時(shí)，你還需要權(quán)衡是選擇標(biāo)準(zhǔn)扣除還是逐項(xiàng)扣除（itemize deductions）。
抵稅具體規(guī)則在 2017 年《稅改法案》頒布之前，房屋凈值貸款利息基本都能抵稅，然而該法案頒布后，規(guī)則發(fā)生了重大變化：貸款必須用于 “購(gòu)買、建造或大幅改善” 用于抵押的房產(chǎn)。在紐約，大幅改善通常指的是能夠提升房屋價(jià)值、延長(zhǎng)房屋使用壽命或者適應(yīng)新的居住需求的改造，例如增加居住面積、升級(jí)房屋的基礎(chǔ)結(jié)構(gòu)等。如果貸款用于償還信用卡、應(yīng)對(duì)緊急支出或者創(chuàng)業(yè)，哪怕你是紐約的房主，也無(wú)法享受抵稅政策。關(guān)于貸款金額的抵稅上限：在 2017 年 12 月 15 日后貸款的，夫妻聯(lián)合報(bào)稅上限為$750,000，單身或分別報(bào)稅為$375,000；2017 年 12 月 15 日前貸款的，夫妻聯(lián)合報(bào)稅上限$1,000,000，單身或分別報(bào)稅$500,000。需要注意的是，貸款總額（包括現(xiàn)有抵押貸款）不能超過(guò)以上限額。在紐約，部分區(qū)域房產(chǎn)價(jià)格較高，房主在申請(qǐng)貸款時(shí)更要留意這一限額規(guī)定，避免因超出限額而無(wú)法享受抵稅優(yōu)惠。
HELOC（房屋凈值信用額度）能抵稅嗎？HELOC 利息同樣可以抵稅，但前提是用途必須是房產(chǎn)相關(guān)，比如翻新或擴(kuò)建房屋。如果將 HELOC 資金用于支付學(xué)費(fèi)、還信用卡等，就不能抵稅。值得一提的是，在紐約進(jìn)行房屋翻新或擴(kuò)建，需要遵循當(dāng)?shù)貒?yán)格的建筑規(guī)范和審批流程，相關(guān)的文件和證明材料在申請(qǐng)抵稅時(shí)也至關(guān)重要。
如何申請(qǐng)房屋凈值貸款的利息抵稅？首先，要確保貸款符合 IRS（美國(guó)國(guó)稅局）要求，例如貸款用于房屋改造且不超出限額。在紐約，不同區(qū)域可能對(duì)房屋改造有不同的規(guī)定，像一些歷史保護(hù)區(qū)，對(duì)房屋外觀改造有著特殊要求，所以在改造前最好咨詢當(dāng)?shù)叵嚓P(guān)部門，確保改造行為合規(guī)，這樣才能順利滿足抵稅條件。其次，準(zhǔn)備必要文檔，包括 Form 1098（貸款利息報(bào)表）、相關(guān)費(fèi)用收據(jù)等。在紐約，一些貸款機(jī)構(gòu)可能還會(huì)提供額外的本地稅務(wù)申報(bào)指南，幫助房主更好地整理和準(zhǔn)備這些文檔。計(jì)算是否值得逐項(xiàng)扣除。在紐約，生活成本較高，各種支出較多，有些房主可能會(huì)有較多的可抵扣項(xiàng)目。但如果你的總抵稅額低于標(biāo)準(zhǔn)扣除額，可能就不值得專門為房屋貸款利息抵稅而進(jìn)行復(fù)雜的逐項(xiàng)扣除申報(bào)。
2025 年還能抵稅嗎？目前在紐約，房屋凈值貸款和 HELOC 利息在符合條件的情況下依然可以抵稅。但 2025 年底《稅改法案》到期，未來(lái)政策存在很大的不確定性。紐約作為經(jīng)濟(jì)和金融中心，房地產(chǎn)市場(chǎng)活躍，政策的變動(dòng)可能會(huì)對(duì)眾多房主產(chǎn)生重大影響，所以建議密切關(guān)注政策動(dòng)態(tài)。
房屋凈值貸款利息確實(shí)能幫紐約的房主省稅，但關(guān)鍵在于貸款用途是否合規(guī)。如果你正考慮申請(qǐng)貸款，或者想確切知道自己能省多少稅，鑒于紐約復(fù)雜的房產(chǎn)和稅務(wù)政策，最好咨詢專業(yè)的稅務(wù)專家，確保用對(duì)方式，實(shí)實(shí)在在地省到錢。
