美國(guó)報(bào)稅原則是“掙錢(qián)需繳稅（pay-as-you-earn）”原則，也就是說(shuō)，無(wú)論是美國(guó)稅務(wù)居民，還是外國(guó)人，在出售在美國(guó)境內(nèi)的房產(chǎn)時(shí)，增值部分都需要繳稅。美國(guó)稅務(wù)居民和外國(guó)人，賣(mài)房時(shí)資本利得（凈增值）部分繳稅的規(guī)則有所不同。
外國(guó)人在美國(guó)購(gòu)買(mǎi)房地產(chǎn)進(jìn)行投資的非常多，也有不少外國(guó)投資者房產(chǎn)增值顯著，打算賣(mài)房變現(xiàn)。根據(jù)美國(guó)法律the Foreign Investment in Real Property Tax Act of 1980 (FIRPTA)，外國(guó)人出售美國(guó)房地產(chǎn)，在過(guò)戶(hù)的時(shí)候，買(mǎi)方（通常委托過(guò)戶(hù)公司）要代扣代繳所得稅 (Withholding Tax)，金額一般為15％賣(mài)價(jià)。
如果合理規(guī)劃賣(mài)房的支出部分，有可能將所有預(yù)繳稅都退回。雖然預(yù)繳稅的部分可以部分或者全部退回，但是如果在賣(mài)房前沒(méi)有專(zhuān)業(yè)的稅務(wù)師做好合理的規(guī)劃，那么，向美國(guó)國(guó)稅局要回多扣繳的預(yù)繳稅將會(huì)是一個(gè)無(wú)限期的漫長(zhǎng)過(guò)程，更有甚者，可能一分錢(qián)都無(wú)法退回。
一般來(lái)說(shuō)，退稅的方法有兩種
01在過(guò)戶(hù)的第二年年初，填報(bào)1040NR稅收申報(bào)表，申請(qǐng)退稅。
用此種方法申請(qǐng)退稅時(shí)，需要在1040NR稅收申報(bào)表上附上IRS美國(guó)國(guó)稅局蓋章的8288a。怎么得到IRS美國(guó)國(guó)稅局蓋章的8288a呢？過(guò)戶(hù)公司在過(guò)戶(hù)后，會(huì)把Form 8288/8288a 寄給IRS。如果Form 8288/8288a信息完整，美國(guó)國(guó)稅局會(huì)給過(guò)戶(hù)公司寄回一聯(lián)美國(guó)國(guó)稅局蓋章的8288a。但是，如果8288a信息缺失，比如沒(méi)有外國(guó)人個(gè)人稅號(hào) （ITIN），IRS不會(huì)給過(guò)戶(hù)公司寄回一聯(lián)美國(guó)國(guó)稅局蓋章的8288a。所以，我們建議，外國(guó)人在持有美國(guó)房產(chǎn)進(jìn)行出租時(shí)，就申請(qǐng)外國(guó)人個(gè)人稅號(hào) （ITIN），并且報(bào)稅。如果賣(mài)房時(shí)候還沒(méi)有稅號(hào)，應(yīng)該在賣(mài)房時(shí)候申請(qǐng)稅號(hào)。申請(qǐng)到稅號(hào)之后，立即通知IRS負(fù)責(zé)8288a的部門(mén)。（當(dāng)然，沒(méi)有稅號(hào)也可以完成過(guò)戶(hù)手續(xù)并且遞交Form 8288/8288a，只要近期內(nèi)申請(qǐng)到稅號(hào)就可以了）。
02在過(guò)戶(hù)之前或者過(guò)戶(hù)當(dāng)天，填報(bào)Form 8288b ( Withholding Certificate)申請(qǐng)?jiān)谶^(guò)戶(hù)后90天之內(nèi)退稅。
這種辦法比較快捷，大大縮短了獲得退稅的時(shí)間。舉例來(lái)說(shuō)，某外國(guó)賣(mài)家在2018年一月出售美國(guó)房地產(chǎn)，如果不填報(bào)Form 8288b ( Withholding Certificate)，那么只能等待一年之后的2019年初來(lái)填報(bào)1040NR稅收申報(bào)表，申請(qǐng)退稅，然后等待兩個(gè)月左右獲得退稅。如果填報(bào)Form 8288b ( Withholding Certificate)，在2018年四月就可以得到退稅, 大大縮短了等待退稅的時(shí)間。但是，如果填報(bào)Form 8288b ( Withholding Certificate)，賣(mài)主需要有稅號(hào)或者在填報(bào)同時(shí)申請(qǐng)稅號(hào)，獲得稅號(hào)后，立即通知ＩＲＳ負(fù)責(zé)8288b的部門(mén)。否則，IRS將對(duì)Form 8288b ( Withholding Certificate)不予批準(zhǔn)。
