每當您修理或更換出租單元或建筑物中的某樣東西時，您都需要確定該費用是否屬于稅務意義上的維修或裝修。為什么這一點很重要？因為您可以在一年內扣除維修費用，而您必須在長達27.5年的時間內對裝修進行折舊。
例如，如果您將10,000美元的屋頂費用歸類為維修，那么您今年就可以扣除10,000美元。如果將其歸類為改良，則必須在27.5年內折舊，今年只能扣除350美元。
這是一個很大的差別。然而，要區分維修和裝修是很困難的。為了澄清問題，美國國稅局發布了冗長的規定，解釋如何區分這兩者。
根據國稅局規定，什么是裝修？
根據美國國稅局的規定，只要財產發生以下情況，就屬于裝修財產：
改善
改造
修復
如果需要支出的費用是由特定事件引起的--例如，暴風雨--則必須比較事件發生前和工程完成后的財產狀況，才能做出判斷。另一方面，如果您是在糾正財產的正常損耗，您必須將上次糾正正常損耗（無論是維修還是裝修）后的財產狀況與最近一次施工后的財產狀況進行比較。如果您從未對財產進行過任何維修，則應以其投入使用時的狀況作為比較點。
改善
以下情況下的支出屬于改善支出：
改善了財產在購置前或生產時就已存在的 "物質條件或缺陷"；
導致財產的 "實質性增加"--例如，實際擴大、擴展或延伸，或
導致財產的容量、生產率、強度或質量的 "實質性提高"。?
修復
以下情況屬于修復支出：
使年久失修的財產恢復到 “正常有效的使用狀態”；
在財產的經濟使用壽命結束后，將其重建到與新財產相同的狀態；
更換財產的主要部件或重要結構部分；
更換業主已蒙受損失的財產部件，或
修復財產損失，而財產所有者已對該財產進行了意外損失基礎調整。
改造
您還必須對將財產改裝成新用途或不同用途所花費的金額進行折舊。如果某項用途與您最初將財產投入使用時的 "預期通常用途"不一致，則該用途屬于 "新用途或不同用途"。?
國稅局認為什么是財產單位 (UOP)？
要定您是否改善了您的業務或出租物業，您必須確定該物業由哪些部分組成。國稅局稱之為 "財產單位"（UOP）。如何定義UOP至關重要，UOP越大，在某個部件上所做的工作就越有可能成為可扣除的維修，而不是必須折舊的改進。
例如，如果一棟公寓樓的 UOP 定義為整棟樓的整體結構，那么你就可以說更換消防通道是一項維修，因為與整棟樓相比，它似乎并不重要。另一方面，如果UOP僅包括消防系統，那么更換消防通道很可能是一種改進。
美國國稅局的規定要求將建筑物劃分為多達九個不同的UOP：整個建筑結構和最多八個獨立的建筑系統。對其中任何一個UOP的改進都必須計提折舊。
UOP 1：整個建筑物
整個建筑物及其結構部件作為一個整體是一個單一的 UOP。建筑物的結構部件包括
墻壁、隔墻、地板和天花板，以及上面的任何永久性覆蓋物，如鑲板或瓷磚
門窗
所有中央空調或供暖系統組件
管道和管道裝置，如水槽和浴缸
電線和照明裝置
煙囪
樓梯、自動扶梯和電梯
自動噴水滅火系統
消防通道
與建筑物運行或維護有關的其他組件，以及
屋頂。
例如，更換建筑物的屋頂就是對建筑物UOP的改進。
UOP 2-9：建筑系統
此外，以下八個建筑系統也是獨立的統一作業程序。對其中任何一個系統的改進都必須計提折舊：
供暖、通風和空調系統（"HVAC"）：包括電機、壓縮機、鍋爐、火爐、冷卻器、管道、風道和散熱器。
管道系統：包括管道、排水管、閥門、水槽、浴缸、馬桶、水和衛生下水道收集設備，以及用于分配水和廢物的場地公用設施設備。
電氣系統：包括電線、插座、接線盒、照明裝置和連接器，以及用于配電的現場公用設備。
所有自動扶梯
所有電梯
消防和警報系統：包括感應裝置、計算機控制裝置、噴淋頭、噴淋主管、相關管道或水管、水泵、聲光報警器、報警控制面板、熱量和煙霧探測器、消防通道、防火門、緊急出口照明和標志以及滅火器和水龍帶等消防設備。
安全系統：包括門窗鎖、安全攝像機、錄像機、監視器、移動探測器、安全照明、警報系統、入口和訪問系統、相關接線盒、相關電線和導管。
配氣系統：包括用于將燃氣輸送到物業邊界和建筑物之間的管道和設備。
安全合理地扣除修理和裝修費用
如上文所述，很難確定一項支出是用于維修還是裝修。幸運的是，我們今天可以給大家介紹三個重要的原則來繞過維修和裝修的難題，目前可以扣除許多費用，而不管根據國稅局規定這些費用應該歸類為維修還是裝修。這三個原則是：
小規模納稅人原則
日常維護原則
最低限度原則
1. 小規模納稅人原則
該原則允許房東目前扣除出租房屋的所有年度修理、維護、改善和其他費用。但是僅適用于成本在100萬美元或以下的出租房屋。而且，每年的扣除限額為10,000美元或建筑物未調整基礎的2%，以二者中較小者為準。該限額按建筑物逐一確定--例如，如果您擁有三棟出租房屋，則對每棟房屋分別適用該限額。
2. 日常維護原則
符合該原則的支出可在一年內自動扣除，即使這些支出在其他情況下被視為通常必須分幾年折舊的裝修。日常維護包括建筑物所有者為使整棟建筑物或建筑物中的每個系統保持正常有效的運行狀態而進行的經常性工作。它包括
對建筑結構和/或每個建筑系統進行檢查、清潔和測試，以及
用市場上可買到的同類替換零件更換損壞或磨損的零件。
在房產的使用壽命內，任何時候都可以進行例行維護并進行扣除。但是，只有在您將建筑物或建筑系統投入使用時，您合理地預期每十年進行一次以上的例行維護，建筑物維護才符合條件。此外這個方法不得用于年久失修的建筑物或其他商業財產的改善或修復費用。
3. 最低限度原則
房東可以使用 "最低限度原則 "來抵扣其在租賃業務中使用的任何低成本財產項目，無論該項目在常規維修法規下是否構成維修或裝修。此方法可用于個人財產和在扣除上限內的建筑部件。例如，它可用于更換車庫門或浴室水槽等建筑部件的費用。對于大多數房東來說，根據該原則，每個項目可扣除的最高金額為2500美元。
您使用最低限度原則扣除的所有費用必須計入小規模納稅人原則的年度限額（租金成本的2%或10,000美元，以較小者為準）。
